Cụ thể, HoREA đề nghị sửa đổi khoản 4 Điều 22 dự thảo Luật Đất đai trên cơ sở giữ lại nội dung khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về “việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất”.
Theo HoREA, khoản 4 Điều 22 dự thảo Luật Đất đai quy định “Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực”. Tuy nhiên, việc mới chỉ quy định “loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực” tại khoản 4 Điều 22 chưa bao gồm các loại “văn bản khai nhận di sản, văn bản thỏa thuận phân chia di sản”.
HoREA cho rằng, tranh chấp thừa kế đất đai, tài sản chiếm tỷ lệ lớn trong các vụ việc dân sự. Do đó, nội dung khoản 4 Điều 22 dự thảo Luật Đất đai chưa đồng bộ, thống nhất với Luật Công chứng 2024 và cũng chưa kế thừa quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
Ảnh minh hoạ. Nguồn: Internet.
Theo HoREA, các giao dịch nêu trên là “thực hiện quyền của người sử dụng đất” thì phải được quy định trong Luật Đất đai, không thể giao “Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực” tại văn bản dưới luật, bởi Chính phủ chỉ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện luật.
HoREA nhận thấy việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất là rất cần thiết. Tổ chức công chứng, công chứng viên với tư cách là bên thứ ba có tư cách pháp nhân, có năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm bồi thường dân sự theo quy định pháp luật.
HoREA cũng cho rằng, hoạt động công chứng, chứng thực không phải là thực hiện một thủ tục hành chính. Người thực hiện công chứng, chứng thực có trách nhiệm kiểm tra và xác nhận nhân thân, năng lực hành vi dân sự của người tham gia giao dịch tại thời điểm giao dịch; đồng thời xác định ý chí và tính tự nguyện của người tham gia giao dịch, bảo đảm họ không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
Bên cạnh đó, người thực hiện công chứng, chứng thực có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của nội dung thỏa thuận và sự tham gia đầy đủ của những người bắt buộc phải cùng định đoạt tài sản, gồm vợ chồng, các thành viên có chung quyền sử dụng đất, người giám hộ, người thừa kế. Qua đó, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên tham gia thực hiện “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Theo Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai, đến ngày 15/5/2026, cả nước có khoảng 105,95 triệu thửa đất. Đã xây dựng và đồng bộ lên cơ sở dữ liệu quốc gia khoảng 62,46 triệu thửa, đạt gần 59%. Trong đó, có hơn 24,04 triệu thửa đạt tiêu chuẩn “đúng, đủ, sạch, sống”, chiếm khoảng 22,7% tổng số thửa.
Cơ sở dữ liệu địa chính đã hoàn thành tại 2.342/3.321 đơn vị hành chính cấp xã. Có 29/34 tỉnh, thành phố đã tạo lập mã định danh duy nhất cho 35.691.713 thửa đất có đầy đủ ba nhóm thông tin gồm dữ liệu không gian, dữ liệu thuộc tính và dữ liệu phi cấu trúc, đạt khoảng 33,7% tổng số thửa.
HoREA cho rằng đây là cơ sở dữ liệu rất quan trọng, đang dần được hoàn thiện, giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tổ chức công chứng, công chứng viên có nguồn tư liệu đáng tin cậy để thực hiện chức trách, nhiệm vụ. Tuy nhiên, cơ sở dữ liệu có vai trò bổ trợ rất hiệu quả nhưng không thể thay thế chức năng “công chứng” của tổ chức công chứng, công chứng viên.
Do đó, HoREA đề nghị giữ lại nội dung khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 tại khoản 4 Điều 22 dự thảo Luật Đất đai, quy định về “việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất”, nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định tại khoản 4 Điều 9, điểm đ khoản 1 Điều 16, khoản 4 Điều 44, khoản 4e Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 5 Điều 33 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về “công chứng, chứng thực” hợp đồng kinh doanh bất động sản.
