Tôi đang băn khoăn trước một căn hộ tập thể cũ ở khu vực trung tâm Hà Nội, có diện tích trên sổ đỏ 40m², trong khi diện tích sử dụng thực tế khoảng 70m². Căn hộ đã được chủ cũ cải tạo, trang bị đầy đủ nội thất và hiện được rao bán với giá 5,9 tỷ đồng, tức tương đương khoảng 150 triệu đồng/m².
Theo một nhà đầu tư có kinh nghiệm, việc xuống tiền vào căn hộ tập thể gần 50 năm tuổi, diện tích sổ 40m², giá gần 6 tỷ đồng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng.
Vấn đề đầu tiên: Chất lượng công trình đã xuống cấp
Với một căn hộ tập thể được xây dựng từ những năm 1970–1980, điều lo ngại nhất là chất lượng công trình. Phần lớn các khu tập thể cũ hiện nay đều đã có dấu hiệu xuống cấp, hệ thống điện nước lạc hậu, tường và nền dễ nứt, thấm dột. Mặc dù căn hộ được cải tạo lại, nhưng phần kết cấu chịu lực và hạ tầng chung của tòa nhà vẫn là vấn đề lớn – những yếu tố mà nội thất mới không thể khắc phục được.
Nếu thực sự quan tâm đến căn hộ này, người mua nên nhờ kỹ sư xây dựng hoặc đơn vị kiểm định chuyên môn kiểm tra hiện trạng để đánh giá độ an toàn và tuổi thọ thực tế của công trình trước khi đưa ra quyết định.
Vấn đề thứ hai: Pháp lý và diện tích chênh lệch
Điều cần phải xem xét tiếp theo là sự chênh lệch giữa diện tích trên sổ và diện tích sử dụng thực tế. Căn hộ có sổ đỏ ghi 40m² nhưng diện tích thực tế khoảng 70m², nghĩa là đã có phần cơi nới.
Phần diện tích cơi nới này không được pháp luật công nhận và sẽ không được tính khi bồi thường hoặc tái định cư nếu tòa nhà nằm trong diện cải tạo, xây dựng lại. Với tuổi đời công trình gần 50 năm, khả năng khu tập thể này nằm trong kế hoạch cải tạo là rất cao. Khi đó, người sở hữu chỉ được tính quyền lợi trên 40m² hợp pháp, phần còn lại coi như "diện tích ảo".
Không thể phủ nhận rằng vị trí là điểm cộng lớn nhất của căn hộ này. Ở ngay trung tâm thành phố, việc đi lại, tiếp cận trường học, bệnh viện, chợ hay trung tâm thương mại đều rất thuận tiện. Tuy nhiên, với giá gần 6 tỷ đồng cho một căn hộ tập thể đã 50 năm tuổi, giá trị thực về lâu dài không tương xứng với rủi ro. Ở mức giá này, người mua có thể tìm một căn chung cư thương mại mới hơn, pháp lý đầy đủ, chất lượng công trình đảm bảo dù ở xa trung tâm hơn đôi chút.
Tóm lại, căn hộ tập thể này có lợi thế duy nhất là vị trí, còn lại là nhiều rủi ro: công trình cũ, diện tích không đồng nhất với sổ đỏ, khả năng nằm trong diện cải tạo cao. Nếu mua để ở tạm hoặc xác định chỉ cần chỗ ở trung tâm trong ngắn hạn, tôi có thể cân nhắc. Nhưng nếu mục tiêu là đầu tư hoặc sinh sống lâu dài, thì việc chọn một căn hộ mới, pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt chắc chắn sẽ an toàn và bền vững hơn.
