TP.HCM đầu tư mạnh vào hạ tầng. (Ảnh: Trần Chung)
Khi những dự án không còn cảnh ‘bất động’
Sau 25 năm ‘nhùng nhằng’, dải đất dài 600m (diện tích hơn 22.000m2) từ đường Nguyễn Hoàng ra đến nút giao An Phú mới được chốt phương án bồi thường.
Theo đó, TP.HCM sẽ chi hơn 1.860 tỷ đồng để bồi thường, giải phóng mặt bằng diện tích trên nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án tại khu vực. Với việc tháo gỡ vướng mắc của UBND TP.HCM, công tác bồi thường dự kiến hoàn tất trong tháng 9/2026.
Cùng cảnh ngộ là Dự án thành phần 2: Nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 (từ cầu Bình Triệu đến ranh tỉnh Bình Dương cũ).
Cách đây 24 năm, từ đầu năm 2002, TP.HCM đã có chủ trương nâng cấp, mở rộng quốc lộ 13. Tuy nhiên, dự án này vẫn ‘bất động’ dù nhiều lần thay đổi phương án đầu tư, bài toán vốn và giải phóng mặt bằng.
Mới đây, UBND TP.HCM chọn Liên danh Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (Hose: CII) – Công ty TNHH Đối tác Công tư CII ("CII PPP") - Công ty CP Xây dựng Hạ tầng IMIC ("IMIC") làm nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt để thực hiện dự án trên. Tổng mức đầu tư khoảng 6.276 tỷ đồng.
Quốc lộ 13 là trục huyết mạch đi qua nhiều khu dân cư đông đúc và dẫn vào bến xe Miền Đông. Khi được khai thác từ đầu năm 2029, theo đại diện liên danh đầu tư, dự án sẽ kết nối đồng bộ với các dự án mở rộng Quốc lộ 13 khác trên cùng tuyến, góp phần hình thành trục giao thông liên tục từ trung tâm đến khu vực phía Bắc TP.HCM, đồng thời tăng cường khả năng phân tách dòng giao thông liên vùng và giao thông nội đô trên Quốc lộ 13.
Sáng 29/8 vừa qua, 11 công trình, dự án tại TP.HCM cũng đã được khánh thành, khởi công. Tổng mức đầu tư các công trình, dự án này là hơn 181.400 tỷ đồng, tập trung vào các lĩnh vực giao thông, môi trường, giáo dục, nhà ở xã hội và chỉnh trang đô thị.
Động thái đẩy mạnh đầu tư xây dựng hạ tầng được xem là bước chuyển lớn tại TP.HCM thời điểm này. Theo chính quyền thành phố, hạ tầng được xác định là một trong những đòn bẩy quan trọng nhất để đạt mục tiêu tăng trưởng đã đề ra.
Đến hết tháng 8, TP.HCM đã giải ngân 85.141 tỷ đồng vốn đầu tư công, đạt 57,7% kế hoạch Thủ tướng giao, cao hơn cùng kỳ năm 2025 là 13,6% và vượt mức bình quân chung cả nước 49,8%.
‘Đầu tàu kinh tế’ đặt mục tiêu đến hết quý III đạt tối thiểu 70% và giải ngân 100% kế hoạch vốn Thủ tướng giao vào cuối năm. Riêng trong tháng 9, khối lượng giải ngân đầu tư công cần đạt tối thiểu 18.410 tỷ đồng. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng được đẩy mạnh với 147 dự án được bố trí vốn bồi thường, tổng vốn 56.062 tỷ đồng, đã giải ngân 65,57%.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, có 22 công trình, dự án trọng điểm với tổng mức đầu tư khoảng 647.379 tỷ đồng đã được địa phương khởi công, trải rộng từ đường sắt đô thị, cầu, cao tốc, vành đai đến các dự án chỉnh trang đô thị, môi trường và nhà ở xã hội. Trong quý IV, dự kiến, thành phố tiếp tục khởi công khoảng 9 công trình và hoàn thành khoảng 10 công trình trọng điểm.
Giá địa ốc tăng theo hạ tầng?
Điều được nhiều người quan tâm lúc này là giá bất động sản sẽ biến động ra sao trước việc TP.HCM đầu tư mạnh vào hạ tầng.
Phân tích ở góc độ chuyên gia, TS Chu Thanh Tuấn, Phó chủ nhiệm nhóm ngành Cử nhân Kinh doanh, Đại học RMIT Việt Nam cho rằng, tác động lớn nhất của làn sóng đầu tư hiện nay không phải là giá bất động sản sẽ tăng bao nhiêu, mà là hạ tầng mới có thể làm thay đổi bản đồ kinh tế và phân bổ lại giá trị đất đai của TP.HCM trong 10 đến 20 năm tới đâu.
Theo ông Tuấn, các công trình, dự án lớn tại TP.HCM cũng đặt trong làn sóng đầu tư hạ tầng lớn trên cả nước. Làn sóng này có thể tạo ra một chu kỳ phát triển mới cho bất động sản, xây dựng và kinh tế đô thị.
“Tuy nhiên, hạ tầng sẽ không làm giá bất động sản tăng đồng đều”, ông Tuấn nói và chỉ ra: “Tác động quan trọng hơn là tái phân bổ giá trị”.
TS Chu Thanh Tuấn, Phó chủ nhiệm nhóm ngành Cử nhân Kinh doanh, Đại học RMIT Việt Nam.
Tức là những khu vực được rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển, kết nối tốt với metro, sân bay, cảng biển, vành đai và các trung tâm việc làm sẽ nhận được phần giá trị gia tăng lớn hơn. Ngược lại, những khu vực chỉ có thông tin quy hoạch nhưng kết nối thực tế chưa được cải thiện sẽ khó duy trì mức tăng giá bất động sản bền vững.
Điều này đặc biệt quan trọng với TP.HCM khi không gian phát triển đang mở rộng. Nếu đường sắt, metro và vành đai được kết nối tốt, địa phương có điều kiện chuyển mạnh hơn từ mô hình tập trung vào một lõi sang mô hình đô thị đa trung tâm, trong đó người dân có thể sống xa trung tâm truyền thống nhưng vẫn tiếp cận nơi làm việc và dịch vụ với thời gian hợp lý. Đây cũng là nền tảng của mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng).
Đồng quan điểm, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhìn nhận, hạ tầng trở thành một yếu tố ngày càng quan trọng trong việc xác định tiềm năng dài hạn của bất động sản.
Việt Nam đang bước vào một trong những giai đoạn đầu tư hạ tầng lớn nhất từ trước đến nay.
Riêng tại TP.HCM, các dự án Vành đai 3, Vành đai 4, Metro số 2, tuyến đường sắt kết nối trung tâm thành phố với Cần Giờ cùng hệ thống hạ tầng kết nối sân bay quốc tế Long Thành đang từng bước được triển khai.
Ý nghĩa lớn nhất của các dự án này không chỉ nằm ở quy mô đầu tư, mà ở khả năng thay đổi cấu trúc phát triển đô thị và phân bổ lại giá trị bất động sản.
"Trong nhiều năm, bất động sản giá trị nhất thường nằm ở khu vực trung tâm. Ngày nay, những bất động sản có khả năng kết nối tốt nhất có thể trở thành những tài sản giá trị nhất. Đây là sự thay đổi mang tính nền tảng, ảnh hưởng đến nơi người dân lựa chọn sinh sống, nơi doanh nghiệp đặt trụ sở và nơi hình thành các giá trị bất động sản mới," ông Neil MacGregor cho biết.
Khi mạng lưới giao thông được cải thiện, TP.HCM sẽ ngày càng được nhìn nhận như trung tâm của một hệ sinh thái kinh tế rộng lớn hơn, kết nối với các tỉnh lân cận và các hành lang kinh tế trọng điểm phía Nam.
Xu hướng này sẽ mở ra dư địa phát triển cho các khu đô thị mới, trung tâm logistics, hành lang công nghiệp và các điểm đến thương mại ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Khi đó, khả năng tiếp cận và kết nối có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định sức hấp dẫn và giá trị dài hạn của bất động sản.
Đầu tư giao thông phải đi cùng tăng cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và chỉnh trang đô thị. (Ảnh: Trần Chung)
Dẫu vậy, ở góc quan sát thận trọng của một chuyên gia kinh tế, ông Tuấn cũng cho rằng: Cần cảnh giác với tình trạng giá đất chạy trước hạ tầng.
Nếu một dự án mới dừng ở quy hoạch hoặc khởi công mà giá bất động sản xung quanh đã tăng quá xa so với khả năng tạo thu nhập và sức mua thực tế, ‘hiệu ứng hạ tầng’ rất dễ chuyển thành ‘hiệu ứng đầu cơ’.
Do đó, đầu tư giao thông phải đi cùng tăng cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và chỉnh trang đô thị.
“Nếu hạ tầng tốt lên nhưng phần lớn giá trị tạo ra chỉ chuyển vào giá đất, chi phí sinh hoạt và kinh doanh cũng tăng theo, thì một phần lợi ích kinh tế của hạ tầng sẽ bị triệt tiêu”, ông nói với phóng viên.
Tóm lại, tác động ngắn hạn của đầu tư hạ tầng là kích thích tổng cầu, nhưng tác động dài hạn quan trọng hơn nhiều là nâng năng suất của toàn nền kinh tế.
Cụ thể hơn, trong giai đoạn xây dựng, các dự án lớn tạo nhu cầu cho xây dựng, thép, xi măng, cơ khí, thiết bị, vận tải, tư vấn, bảo hiểm và tín dụng…, đồng thời tạo thêm việc làm và thu nhập. Thu nhập đó tiếp tục quay lại nền kinh tế thông qua tiêu dùng.
Nhưng vòng tác động quan trọng hơn xuất hiện sau khi công trình đi vào hoạt động. Một tuyến vành đai giúp hàng hóa lưu thông nhanh hơn, đường sắt giúp kết nối sân bay tốt hơn, metro giúp người lao động tiếp cận việc làm thuận tiện hơn. Khi thời gian và chi phí logistics giảm, năng suất của doanh nghiệp sẽ tăng lên.
Vì vậy, không nên chỉ đo thành công bằng số vốn giải ngân hay số km đường hoàn thành.
Theo thành viên Đại học RMIT, câu hỏi quan trọng hơn là: Mỗi đồng vốn hạ tầng tạo thêm được bao nhiêu đồng đầu tư tư nhân, bao nhiêu việc làm có năng suất cao và bao nhiêu giá trị kinh tế mới?
