Trình bày Tờ trình tóm tắt dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2023 nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt là các quan điểm mới ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê; khắc phục các bất cập trong thực tiễn và bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật; hoàn thiện môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn, chi phí tuân thủ thấp; cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu nêu. Nguồn: Quochoi.vn.
Luật Nhà ở (sửa đổi) kế thừa các quy định còn phù hợp; đồng thời sửa đổi, bổ sung theo hướng sau: (1) Thể chế đầy đủ quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng, Nhà nước; (2) Luật hóa các chính sách thí điểm đã được kiểm chứng như Nghị quyết số 201/2025/QH15, Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP; (3) Thực hiện phân cấp, phân quyền, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 02 cấp; (4) Cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện đầu tư kinh doanh tạo môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch; (5) Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn; bảo đảm đồng bộ với các pháp luật có liên quan; (6) Luật chỉ quy định các nội dung mang tính nguyên tắc, khung.
Thực hiện chỉ đạo quan điểm tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và Thông báo số 64-TB/VPTW, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã cơ bản thể hiện đầy đủ theo quan điểm, định hướng như sau:
Thứ nhất, bỏ quy định sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài, chỉ cho phép sở hữu căn hộ chung cư (tại Điều 21 của dự thảo Luật).
Thứ hai, quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng, xử lý nhà chung cư khi bị phá dỡ gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn (tại các Điều 2, 12, 84 và Điều 91 của dự thảo Luật);
Thứ ba, quy định về khu vực chủ đầu tư phải thực hiện xây dựng nhà ở trong dự án để hạn chế tối đa việc phân lô bán nền, bảo đảm sử dụng hiệu quả quỹ đất (tại Điều 6 dự thảo Luật);
Thứ tư, quy định miễn tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng không bằng vốn của Nhà nước và một số ưu đãi khác để khuyến khích thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê với giá phù hợp (Điều 42 dự thảo Luật).
Thứ năm, thể chế 4 loại hình nhà ở, gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách theo Thông báo 64-TB/VPTW (tại các Chương III, IV, V và chương VI dự thảo). Thứ trưởng Bộ Xây dựng nêu rõ, dự thảo Luật gồm 13 Chương, 132 Điều, giảm 66 Điều so với quy định tại Luật Nhà ở năm 2023.
Về phân quyền, phân cấp, cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính, dự thảo Luật đã rà soát phân quyền, phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương (20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ còn 01 thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng). Đồng thời, cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thành phần hồ sơ thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính.
Về nội dung dự thảo Luật, trên cơ sở rà soát, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) kế thừa các quy định còn phù hợp và sửa đổi, bổ sung các nội dung như sau:
Thứ nhất, bổ sung định hướng phát triển 04 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm nhà ở gồm: (1) nhà thương mại; (2) nhà ở cho thuê; (3) nhà ở công vụ; (4) nhà ở chính sách để thể chế hóa quan điểm của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64-TB/VPTW của Văn phòng Trung ương.
Thứ hai, bổ sung Chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định về: (i) đối tượng được thuê; (ii) Hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; (iii) Yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; (iv) Chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án; (vi) Giá cho thuê nhà ở; (vii) Quản lý nhà ở cho thuê; đồng thời bổ sung mới quy định về nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
Thứ ba, rà soát, sửa đổi bổ sung quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài để phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó bỏ quy định sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Thứ tư, luật hóa nội dung của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội, Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP về phát triển nhà ở xã hội.
Thứ năm, hoàn thiện chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bổ sung nguyên tắc thực hiện gắn với tái thiết đô thị; bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư (BT) góp phần bổ sung phương thức huy động nguồn lực để thực hiện dự án; đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Thứ sáu, sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư nhằm nâng cao chất lượng quản lý vận hành nhà chung cư, hạn chế tranh chấp khiếu nại.
Thứ bảy, sửa đổi, bổ sung một số quy định để tháo gỡ khó khăn thực tiễn về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở riêng lẻ của cá nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tài chính cho phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, quản lý, sử dụng nhà chung cư, giao dịch về nhà ở nhằm bảo đảm phù hợp, thống nhất với các Luật mới được ban hành và phù hợp với thực tiễn.
Thẩm tra sơ bộ dự án Luật, các thành viên Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cùng các đại biểu tán thành với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở và nhận thấy nội dung của dự thảo Luật về cơ bản đã thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, bảo đảm tính tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan, yêu cầu về quốc phòng, an ninh, chính sách bình đẳng giới, chính sách dân tộc và yêu cầu đẩy mạnh phân quyền, phân cấp, cải cách thủ tục hành chính... Bên cạnh đó, đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát 05 nội dung nêu trong Báo cáo thẩm tra đầy đủ để bảo đảm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW và Thông báo số 64/TB-VPTW.
Các ý kiến nhận thấy, Hồ sơ dự án Luật đã được Chính phủ chuẩn bị bảo đảm đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, đủ điều kiện trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến. Bên cạnh đó, Cơ quan chủ trì soạn thảo đã nghiêm túc nghiên cứu, tiếp thu, giải trình ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội về Hồ sơ định hướng, chính sách dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất. Tuy nhiên, thời hạn gửi Hồ sơ dự án Luật là chậm so với quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, làm ảnh hưởng đến thời gian nghiên cứu thẩm tra, tham gia thẩm tra của các cơ quan của Quốc hội.
Dự thảo Luật về cơ bản phù hợp với các quy định của Hiến pháp. Dự thảo Luật dự kiến luật hóa nhiều nội dung thí điểm tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (và mở rộng các chính sách thí điểm này để áp dụng đối với nhà ở cho thuê), các ý kiến đề nghị nghiên cứu, bổ sung quy định về việc xử lý hiệu lực đối với Nghị quyết số 201/2025/QH15 đối với các nội dung đã được luật hóa.
Đồng thời, việc luật hóa các chính sách thí điểm tại Nghị quyết số 201/2025/QH15, đặc biệt là các quy định về các giai đoạn của dự án, lựa chọn nhà đầu tư, quy hoạch dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại dự thảo Luật là khác với quy định của các luật có liên quan như: Luật Đầu tư, Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Xây dựng…, do đó, trường hợp luật hóa các nội dung tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 thì cần làm rõ nguyên tắc áp dụng hoặc đề xuất, sửa đổi các luật có liên quan để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Các đại biểu cũng đề nghị rà soát, bảo đảm tính thống nhất của dự thảo Luật với Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn liên quan đến các quy định về quy hoạch, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; rà soát tính thống nhất với quy định của Bộ luật Dân sự về nhà ở hình thành trong tương lai, các giao dịch về nhà ở.
Bên cạnh đó, tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các cơ quan có liên quan để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của dự thảo Luật với quy định của các dự án luật có liên quan cũng được trình Quốc hội xem xét, quyết định tại Kỳ họp thứ 2, đặc biệt là dự thảo Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất), dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); các quy định về đối tượng, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án nhà ở; việc xác định phạm vi quy định về phát triển, quản lý, vận hành loại nhà có mục đích lưu trú; các quy định về sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài; về thời điểm có hiệu lực thi hành của các luật.
Các thành viên Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cùng các đại biểu đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, rà soát một số nội dung đã được nêu cụ thể trong dự thảo Báo cáo thẩm tra sơ bộ như: việc cho phép sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú ngắn hạn (điểm c khoản 5 Điều 3); thể chế hóa đầy đủ chủ trương “hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn”.
Đồng thời, rà soát các quy định về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ; rà soát, lược bỏ quy định về “quyền sở hữu nhà chung cư” tại khoản 4 Điều 14; xác định rõ nguồn vốn, hình thức sở hữu đối với nhà ở xã hội do Nhà nước “đặt hàng”; rà soát quy định về xử lý quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi hết thời hạn sở hữu hoặc bị buộc xuất cảnh, trục xuất, bị buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa các quy định trong dự thảo Luật.
Các ý kiến cũng đề nghị làm rõ quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; rà soát các quy định về đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở, các chính sách hỗ trợ của đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê để bảo đảm phù hợp với nguồn lực về ngân sách, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với các quy định tại dự thảo Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất) và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); nghiên cứu, hoàn thiện các quy định về chính sách ưu đãi đối với nhà ở cho thuê để bảo đảm các chính sách này chuyển thành ưu đãi đối với người thuê nhà, những đối tượng có khó khăn về nhà ở, ngăn ngừa nguy cơ trục lợi chính sách.
Ngoài ra, rà soát một số quy định về đối tượng được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội, cơ chế kiểm soát, ngăn chặn tình trạng và kiểm soát giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội; tiếp tục nghiên cứu, tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn đã được chỉ ra trong Báo cáo tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2023 và thực tiễn triển khai Luật Nhà ở trong thời gian qua về tài chính để phát triển nhà ở, trong quản lý, sử dụng nhà chung cư...
Kết luận Phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu nêu rõ, các ý kiến phát biểu sâu sắc, gợi mở nhiều nội dung, nhiều vấn đề, giúp Cơ quan chủ trì thẩm tra hoàn thiện Báo cáo thẩm tra sơ bộ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Đồng thời, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cùng các cơ quan của Quốc hội đánh giá cao Cơ quan chủ trì soạn thảo đã chủ động, tích cực, trách nhiệm, phối hợp chặt chẽ với các cơ quan hữu quan trong quá trình chuẩn bị Hồ sơ dự án Luật. So với định hướng chính sách trước đây, Hồ sơ lần này có bước tiến bộ rất lớn, dự thảo Luật cơ bản hoàn thiện tốt. Dự thảo Luật phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng; cơ bản phù hợp với các quy định của Hiến pháp và thống nhất với hệ thống pháp luật.
Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cơ bản tán thành với nhiều nội dung của dự thảo Luật, song Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo lưu ý một số vấn đề lớn, trong đó, tiếp tục thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các chủ trương, đường lối của Đảng về phát triển nhà ở đã được thể chế hóa trong Nghị quyết số 06 của Bộ Chính trị, Nghị quyết số 21 của Bộ Chính trị. Đồng thời, rà soát kỹ các quy định của dự thảo Luật, đối chiếu với các quy định trong các luật khác có liên quan trực tiếp để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của dự thảo Luật với các luật khác có liên quan, đặc biệt là Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đầu tư, Luật Quốc tịch và các luật khác.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu đề nghị Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội tiếp tục nghiên cứu kỹ hơn, tiếp thu tối đa các ý kiến tại Phiên họp để hoàn thiện Báo cáo thẩm tra sơ bộ của Thường trực Ủy ban về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), kịp thời trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét tại Phiên họp thứ 7 (tháng 10/2026).
