Đề xuất mở rộng Luật Kinh doanh bất động sản đối với quyền sử dụng đất ngoài dự án đang đặt ra một câu hỏi rất thực tế: Bán bao nhiêu thửa đất thì được coi là kinh doanh bất động sản?
HoREA đặt vấn đề từ hiện tượng “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp có thể đứng sau người sử dụng đất để mua gom, tách thửa, phân lô rồi bán nhưng không triển khai dưới hình thức dự án bất động sản, từ đó đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh sang quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không thuộc dự án.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, nhu cầu nhận diện hoạt động kinh doanh thực chất, ngăn việc chia nhỏ giao dịch để đứng ngoài cơ chế quản lý là vấn đề đáng xem xét; tuy nhiên, câu hỏi khó hơn nằm ở phía sau: quản hoạt động nào, nhận diện bằng cách nào và dừng ở đâu để không biến người dân bán tài sản thành người kinh doanh bất động sản?
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Bán nhiều đất chưa chắc đã là kinh doanh bất động sản
Quyền sử dụng đất ngoài dự án không phải “vùng trắng” pháp luật, bởi việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện quyền của người sử dụng đất đã chịu sự điều chỉnh của pháp luật đất đai, còn giao dịch chuyển nhượng liên quan đến pháp luật dân sự, thuế và các quy định khác. Vấn đề hiện nay nằm ở phạm vi của chính Luật Kinh doanh bất động sản.
Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 xác định kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua các phương thức và đối tượng được luật quy định; đối với quyền sử dụng đất, cấu trúc hiện hành gắn với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) công bố ngày 19/8/2026 vẫn dành Chương IV cho đối tượng này, trong khi đề xuất của HoREA muốn mở rộng sang quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không thuộc dự án.
Sự khác biệt ấy cho thấy vấn đề không đơn giản là đưa thêm “đất nền ngoài dự án” vào luật, mà là có nên dịch chuyển đường biên hiện nay để bao quát những hoạt động ngoài dự án thực chất mang tính kinh doanh. Một người có thể bán nhiều thửa do chia tài sản gia đình, xử lý tài sản thừa kế hoặc đáp ứng nhu cầu tài chính; người khác chỉ thực hiện vài giao dịch nhưng trước đó đã chủ động mua gom đất, đầu tư, tách thửa và tổ chức bán nhằm sinh lợi. Những hợp đồng cuối cùng có thể giống nhau, nhưng quá trình phía sau hoàn toàn khác nhau.
“Có lợi nhuận hay có nhiều giao dịch chưa đủ để kết luận. Muốn mở rộng luật, trước hết phải xác định hoạt động nào thực sự cần quản; nếu bắt đầu từ tên gọi ‘đất nền ngoài dự án’, chúng ta có nguy cơ quản rộng hơn chính vấn đề cần quản”, luật sư Tú nhận định.
Đừng đếm số thửa, hãy tìm người tổ chức cả quá trình
Nếu mở rộng Luật Kinh doanh bất động sản đối với đất ngoài dự án, theo Luật sư Trương Anh Tú, vấn đề không chỉ là bao nhiêu thửa đã được bán mà quan trọng hơn là ai thực sự tổ chức quá trình đưa quỹ đất ra thị trường. Đất có thể đứng tên nhiều người, trong khi nguồn vốn, việc đầu tư, quảng cáo và bán hàng lại do những chủ thể khác thực hiện; từng giao dịch riêng lẻ có thể mang hình thức của việc bán tài sản, nhưng khi đặt cạnh nhau, cả quá trình có thể cho thấy một hoạt động được tổ chức thống nhất nhằm sinh lợi.
Bởi vậy, thay vì một ngưỡng số lượng duy nhất, nhà làm luật có thể nghiên cứu nguồn gốc và cách hình thành quỹ đất, nguồn lực đầu tư, tính liên tục của hoạt động, phương thức tìm kiếm khách hàng và tổ chức bán cũng như mối liên hệ giữa những người đứng tên tài sản với chủ thể tham gia phía sau. Đây không phải những tiêu chí mà pháp luật hiện hành đã quy định để mặc nhiên xác định đất ngoài dự án là đối tượng kinh doanh bất động sản, nhưng có thể là những dấu hiệu cần nghiên cứu nếu phạm vi luật được mở rộng.
Cách tiếp cận này đồng thời phải vận hành theo cả hai chiều: nhiều hợp đồng không tự động chứng minh có hoạt động kinh doanh, nhưng chia một hoạt động thành nhiều hợp đồng cũng không thể làm thay đổi bản chất của nó.
“Muốn ngăn kinh doanh ‘núp bóng’, pháp luật phải nhìn được quá trình phía sau các giao dịch và người thực sự tổ chức quá trình ấy; nhưng việc nhận diện phải dựa trên những dấu hiệu có thể kiểm chứng, không phải suy đoán”, luật sư Tú nói.
Chống “núp bóng” nhưng không thể làm khó quyền bán tài sản
Nếu tiêu chí quá hẹp, một hoạt động kinh doanh có tổ chức có thể được chia nhỏ thành nhiều hợp đồng để đứng ngoài cơ chế quản lý; nhưng nếu tiêu chí quá rộng, người dân lại có nguy cơ phải mang nghĩa vụ của người kinh doanh chỉ vì bán tài sản nhiều hơn một số lần nhất định.
Với nhiều gia đình, đất không phải hàng hóa được mua để bán lại mà là tài sản được tích lũy, thừa kế hoặc nắm giữ lâu dài, vì vậy việc tách thửa để chia cho con, bán một phần đất nhằm giải quyết nhu cầu tài chính hay cơ cấu lại tài sản là những tình huống bình thường mà pháp luật cần phân biệt với việc chủ động mua gom, tạo lập nguồn hàng và tổ chức bán nhằm sinh lợi.
Bởi vậy, chống kinh doanh “núp bóng” và bảo vệ quyền tài sản không phải hai mục tiêu đối lập nếu pháp luật xác định đúng đối tượng. Chất lượng của một quy định không nằm ở việc quản được nhiều giao dịch hơn, mà ở khả năng quản đúng hơn.
Đây cũng là giới hạn cần giữ nếu Luật Kinh doanh bất động sản được mở rộng đối với đất ngoài dự án: pháp luật phải nhìn xuyên qua những giao dịch riêng lẻ để phát hiện hoạt động kinh doanh thực chất, nhưng không thể vì thuận tiện quản lý mà lấy số lượng giao dịch thay cho việc chứng minh bản chất của hoạt động.
Bán nhiều đất có phải đăng ký kinh doanh?
Bán nhiều thửa đất có phải đăng ký kinh doanh?Không thể chỉ căn cứ số thửa hoặc số lần chuyển nhượng. Trước hết phải xác định hoạt động đó có thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản hay không. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định.
Bán bao nhiêu bất động sản một năm thì được coi là kinh doanh?
Không có một con số duy nhất mà vượt qua sẽ đương nhiên trở thành người kinh doanh bất động sản.
Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP dùng để làm gì?
Điều 7 quy định tiêu chí đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không phải căn cứ độc lập để xác định một người có kinh doanh bất động sản hay không.
“Pháp luật phải đủ sắc để nhận ra một hoạt động kinh doanh dù nó được chia thành nhiều giao dịch cá nhân, nhưng cũng phải đủ chính xác để một người dân không trở thành người kinh doanh bất động sản chỉ vì họ thực hiện quyền đối với tài sản của mình”, Luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.
