Theo đó, tại phiên họp thẩm tra, các đại biểu đi sâu phân tích, góp ý nhiều nội dung then chốt về tài chính đất đai, bảng giá đất, điều kiện giao dịch, chính sách đất đai dân tộc và công tác cải cách thủ tục hành chính.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi phát biểu khai mạc Phiên họp. Nguồn: Quochoi.vn.
Góp ý cụ thể vào các điều khoản dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề xuất, sửa đổi quy định trong dự thảo Luật Đất đai nhằm làm rõ đối tượng người sử dụng đất là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài phải gắn với điều kiện "được phép nhập cảnh vào Việt Nam". Đồng thời, cần bổ sung rõ đối tượng "hộ gia đình theo quy định của pháp luật dân sự" làm chủ thể sử dụng đất để đảm bảo tính thống nhất pháp lý.
Về hợp đồng và giao dịch đất đai, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu kiến nghị giữ lại và bổ sung quy định tại về việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tránh quy định quá đơn giản giao trọn cho Chính phủ. Việc "bỏ quên" các phạm trù như thừa kế, di chúc trong công chứng sẽ gây ra vướng mắc pháp lý. Liên quan đến quyền của người thuê đất, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đề nghị sửa đổi quy định cho phép người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm được thế chấp cả "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất", bảo đảm đánh giá đúng bản chất quyền thuê đất là một tài sản theo Bộ luật Dân sự.
Đối với công tác quy hoạch, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Quốc hội chuẩn hóa khái niệm "quy hoạch tổng thể thành phố" thay cho "quy hoạch thống nhất thành phố" để đồng bộ với quy định của pháp luật có liên quan. Bên cạnh đó, dự thảo cần bổ sung quy định Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội đối với các trường hợp tạo quỹ đất thanh toán dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); bổ sung nguyên tắc hoán đổi đất liền kề khi thu hồi để tạo thuận lợi cho dân; ngoại trừ nghĩa vụ xin phép khi chuyển đổi nội bộ đất nông nghiệp không làm ảnh hưởng an ninh lương thực; và bổ sung trường hợp thu hồi giấy chứng nhận khi thửa đất bị tiêu hủy do sạt lở thiên tai mà không thể khôi phục.
Một trong những vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm là cơ chế định giá đất và việc áp dụng Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh (hệ số K).
Phân tích về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ghi nhận những điểm tiến bộ trong dự thảo khi giá đất gắn với hạ tầng, quy hoạch và trần tăng giá thuê đất hàng năm không vượt quá CPI. Tuy nhiên, ông đánh giá rủi ro lớn nhất của dự thảo hiện nay là việc mở rộng hệ số K nhưng lại thiếu quy định về cơ sở xác định, cơ quan kiểm định và chu kỳ rà soát. Qua khảo sát tại nhiều địa phương trong năm 2026, do thiếu dữ liệu, hầu hết các nơi chọn K = 1 hoặc ban hành hệ số quy hoạch tăng vọt dẫn đến rủi ro nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân tăng đột biến.
Từ đó, ông Nguyễn Văn Đính kiến nghị bổ sung vào một khung tối thiểu quy định rõ cơ sở xác định hệ số K; quy định chu kỳ, điều kiện rà soát và nghĩa vụ công bố thông tin; quy định ngoại lệ về định giá cụ thể cho các trường hợp đặc thù. Đồng thời yêu cầu kiểm định độc lập, tách bạch chức năng định giá với chức năng điều tiết và xây dựng cơ chế bảo vệ trực tiếp.
Đồng tình với mối băn khoăn trên, Ủy viên là ĐBQH hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Trung Thành nhấn mạnh chất lượng dữ liệu đầu vào có vai trò quyết định. Do đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo xây dựng cơ chế nhận diện và loại trừ các giao dịch bất thường, thao túng giá hoặc đầu cơ. Đồng thời, cần đánh giá kỹ tác động của bảng giá đất đến chi phí chung của nền kinh tế và cụ thể hóa quy định về điều tiết phần giá trị địa tô tăng thêm do Nhà nước đầu tư hạ tầng hay thay đổi quy hoạch, tránh để rơi vào tay một số nhóm lợi ích. Ngoài ra, cần bắt buộc kết nối dữ liệu đất đai với dữ liệu quy hoạch, xây dựng, nhà ở, thuế và công chứng để tạo dựng cơ sở dữ liệu tin cậy.
Đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) chỉ ra rằng việc rút gọn dự thảo luật và giao quá nhiều nội dung chi tiết cho Nghị định sẽ tạo vướng mắc lớn khi thi hành.
Đại diện VCCI kiến nghị đối với dự án đấu thầu trên quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, thời điểm định giá nên là khi ban hành quyết định thu hồi đất hoặc phê duyệt phương án bồi thường. Thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải là khi bàn giao đất trên thực địa. Thực tế đã xảy ra trường hợp doanh nghiệp trúng đấu giá 4-5 năm không được bàn giao đất nhưng vẫn bị tính thuế, cưỡng chế và tạm xuất cảnh.
Về hình thức thuê đất dự án du lịch, đề nghị cho phép nhà đầu tư bất động sản du lịch được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (hằng năm hoặc một lần) thay vì bắt buộc trả tiền một lần, giúp giảm áp lực dòng tiền cho các dự án vốn lớn.
Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế VCCI Đậu Anh Tuấn cho rằng cần thống nhất điều kiện chuyển nhượng, khắc phục sự chênh lệch giữa quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (yêu cầu phải có Giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng) với Dự thảo Luật Nhà ở (quy định không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư nhà ở xây để bán mà cấp thẳng cho người mua).
Ngoài ra, cần làm rõ tiêu chí phân định cụ thể trường hợp nào đấu giá, trường hợp nào đấu thầu hoặc giao đất trực tiếp đối với quỹ đất sạch do Nhà nước quản lý; làm rõ quy định về thủ tục, thời hạn hoàn thành việc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Đánh giá cao nỗ lực của Bộ Nông nghiệp và Môi trường và cơ quan thẩm tra trong việc kế thừa các điều khoản về chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số, Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Quàng Văn Hương đề nghị cần tiếp tục rà soát, làm rõ nhiều vướng mắc trong thực tiễn.
Đại biểu cũng nhấn mạnh 3 nguyên tắc cần tuân thủ: bám sát Nghị định 18-NQ/TW; phù hợp với thực tiễn và Luật chỉ quy định khung nguyên tắc, phần chi tiết giao văn bản dưới luật.
Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc lưu ý các điểm vướng mắc chính là giải thích rõ khái niệm "vùng đồng bào dân tộc thiểu số" và "cá nhân là người dân tộc thiểu số". Làm rõ đối tượng hỗ trợ đất lần đầu tại Điều 15 là tính theo "hộ" hay "cá nhân", và xác định mốc thời gian áp dụng.
Hiện chưa có văn bản kết nối giữa chính sách đất đai tại Luật Đất đai với Dự án 1 thuộc Chương trình Mục tiêu Quốc gia, khiến cấp cơ sở không biết thực hiện theo nhánh nào.
Quy định về cơ chế quản lý chống trục lợi sau khi giao đất còn phức tạp, khó hiểu. Do đó, đại biểu đề nghị ghi trực tiếp điều kiện ràng buộc chính sách vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người dân dễ nắm bắt và chấp hành.
Ngoài ra, cần rà soát sự chồng chéo giữa các quy định phân vùng xã khu vực I, II, III tại các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai với chính sách ưu đãi đầu tư và giảm tiền sử dụng đất, tránh tình trạng cùng một địa bàn nhưng bên này xếp là vùng phát triển, bên kia lại tính là vùng khó khăn.
Từ góc độ thực tiễn địa phương, Ủy viên là ĐBQH hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Bùi Văn Dũng chia sẻ 3 ví dụ thực tế đầy bức thiết hiện nay. Đơn cử như hiện có nhiều trường hợp hộ gia đình có bìa đất 1.000m2 (gồm 200m2 đất ở và 800m2 đất nông nghiệp) bị cơ quan thẩm quyền vẽ cố định vị trí 200m2 đất ở. Khi chia tách đất cho các con, vị trí cố định này gây ra bất cập lớn về lối đi, không gian sinh hoạt và thủ tục tách thửa rất phức tạp. Đại biểu đề nghị chỉ ghi nhận diện tích đất ở trên tổng diện tích và cho phép phân chia theo tỷ lệ.
Về thủ tục chuyển đổi đất lúa, hiện tồn tại quy định bắt buộc tất cả thành viên trong hộ gia đình phải có mặt trực tiếp tại Trung tâm một cửa để xác nhận ký tên gây rất nhiều khó khăn khi các con đi làm ăn xa. Do vậy, cần cải cách theo hướng cho phép ủy quyền hoặc xác nhận hợp pháp.
Ngoài ra, có thực tế khi nhiều dự án đô thị tồn đọng 7-8 năm, người dân đã nộp tiền góp vốn và xây nhà ở nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Các giao dịch chuyển nhượng thứ cấp sau đó vừa gây thất thu thuế cho Nhà nước, vừa khiến người dân sống trong bấp bằng, không thể thế chấp vay vốn ngân hàng.
Theo đại biểu, một số thực tế hiện hữu này đang là vướng mắc cần luật hoá trong lần sửa đổi này, đảm bảo quyền lợi và thuận tiện cho người dân.
Phát biểu kết luận phiên họp thẩm tra sơ bộ dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Nguyễn Ngọc Bảo đánh giá cao các ý kiến đóng góp tâm huyết, sát thực tế từ đại diện các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội và chuyên gia.
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cũng nhấn mạnh, Luật cần thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 18-NQ/TW, hướng tới quản trị đất đai hiệu quả, khơi thông nguồn lực, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và phòng ngừa lãng phí, trục lợi chính sách. Cần phân định rõ thẩm quyền của Quốc hội và Chính phủ; lấy sự thuận lợi, tiết kiệm thời gian, chi phí của người dân và doanh nghiệp làm thước đo. Rà soát tính thống nhất giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các dự án luật liên quan. Các cơ chế đặc thù, thí điểm chỉ đề xuất khi có căn cứ thực tiễn rõ ràng.
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cần làm rõ nội dung phân cấp, tránh tạo điểm nghẽn mới. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã phải đơn giản, linh hoạt, không biến thành "quy hoạch cứng" hay danh mục dự án máy móc. Đồng thời, chỉ quản lý chỉ tiêu cứng với đất lúa, đất quốc phòng - an ninh, đất rừng; đơn giản hóa thủ tục tiếp cận đất đai cho các mục đích khác.
Bên cạnh đó, cụ thể hóa, định lượng rõ các tiêu chí thu hồi đất đối với dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (kể cả dự án nhà ở thương mại). Quy định chặt chẽ điều kiện bồi thường, tái định cư và phân định rõ trường hợp đấu giá, đấu thầu hay giao đất không qua đấu giá.
Phương án sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch kinh tế - xã hội địa phương, không áp đặt cứng nhắc. Giá trị địa tô chỉ phát sinh khi được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai sau chuyển đổi phải thông qua đấu giá, đấu thầu theo đúng quy định pháp luật.
