Trong suốt cuộc khủng hoảng kéo dài của thị trường bất động sản Trung Quốc, đã có những giai đoạn ngắn giá nhà ổn định trở lại, làm dấy lên hy vọng rằng chuỗi lao dốc nhiều năm cuối cùng đã kết thúc. Thế nhưng, mỗi lần như vậy, sự bình yên đều tỏ ra ngắn ngủi - đó chỉ là những quãng nghỉ tạm thời trước khi thị trường tiếp tục lún sâu vào suy thoái.
Sau khi giá nhà tại một số thành phố lớn nhất Trung Quốc đi ngang trong vài tháng đầu năm nay, thị trường một lần nữa đứng trước ngã ba đường. Giới phân tích và các nhà kinh tế hiện đang bị chia rẽ sâu sắc: Đây liệu đã là vùng đáy của một chu kỳ suy thoái vốn đã bào mòn phần lớn tiền tiết kiệm của tầng lớp trung lưu, hay chỉ đơn thuần là một khoảng lặng khác trước khi làn sóng giảm giá tiếp theo ập đến?
Theo dữ liệu tổng hợp từ định chế tài chính Thụy Sĩ UBS và Centaline - một trong những tập đoàn môi giới bất động sản lớn nhất Trung Quốc, giá trung bình của các căn nhà cũ tại các thành phố bộ tứ Hạng 1 (Tier 1) gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu đã nhích tăng 2% trong giai đoạn từ tháng 2 đến tháng 4. Sự phục hồi nhẹ này diễn ra sau đợt lao dốc kinh hoàng tới 38% kể từ năm 2021 - một cú sụp đổ tạo ra hiệu ứng gợn sóng lan tỏa khắp nền kinh tế Trung Quốc và toàn cầu.
Hệ lụy của cuộc khủng hoảng này vô cùng nặng nề ở trong nước và để lại tác động lớn ở nước ngoài. Nhiều gia đình Trung Quốc từng đổ phần lớn tiền tích cóp cả đời vào các căn hộ, coi bất động sản là kênh trú ẩn an toàn nhất để tích lũy tài sản - để rồi giờ đây phải cay đắng và bàng hoàng nhận ra thực tế hoàn toàn ngược lại.
Nỗi đau của thế hệ “làm lụng mười năm công cốc”
Timothy Liu, một nhân viên văn phòng ở tỉnh Hà Nam (vùng trung bắc Trung Quốc), là một trong những nạn nhân của làn sóng này. Anh đã chi khoảng 76.000 USD để mua một căn hộ nhỏ tại quê nhà vào năm 2021, chỉ để chứng kiến giá trị của nó bốc hơi gần 1/3. Giống như nhiều người khác tại Trung Quốc, anh bị sa thải cách đây hai năm và vẫn đang chật vật tìm việc làm mới trong bối cảnh nền kinh tế giảm tốc - hệ quả trực tiếp từ sự đóng băng của ngành địa ốc.
Niềm an ủi duy nhất của Liu là anh đã trả thẳng bằng tiền mặt cho một căn hộ khiêm tốn ở khu vực giá rẻ, thay vì vay mượn ngập đầu để mua nhà ở các siêu đô thị. “Dù may mắn né được khoản nợ thế chấp khổng lồ tại các thành phố hạng nhất, căn hộ của tôi vẫn mất giá gần 30%. Tôi thực sự rất thắt lòng”, anh cay đắng nói.
Xét về tỷ lệ phần trăm, thị trường nhà đất Trung Quốc đã sụt giảm nghiêm trọng gần gấp đôi so với cuộc khủng hoảng nhà đất tại Mỹ vốn từng kích hoạt cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.
Tình cảnh của anh Liu không phải là ngoại lệ. Khi giá trị nhà đất lao dốc, người tiêu dùng đã mạnh tay cắt giảm chi tiêu cho ô tô, mỹ phẩm và các mặt hàng không thiết yếu khác. Khi các nhà máy không thể tiêu thụ đủ hàng hóa ở thị trường nội địa, Trung Quốc đã giải phóng một làn sóng xuất khẩu ồ ạt ra toàn cầu, dẫn đến mức thặng dư thương mại kỷ lục hàng nghìn tỷ USD.
Góc nhìn lạc quan
Các nhà phân tích lạc quan hiện đang nhìn thấy những dấu hiệu xoay chuyển cục diện, đặc biệt là tại Thượng Hải và Thâm Quyến. Dù tiền thuê nhà hiện tại vẫn chưa đủ để các chủ đất bù đắp khoản trả góp ngân hàng hàng tháng, nhưng khoảng cách này đã được thu hẹp đáng kể. Chính quyền Thượng Hải cũng đã nới lỏng các điều kiện cho vay thông qua một quỹ nhà ở thành phố, cung cấp các khoản thế chấp với lãi suất siêu rẻ.
“Về mặt bản chất, bạn đang được chứng kiến một đợt cắt giảm lãi suất thực tế”, Karl Choi, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản khu vực Đại Trung Hoa tại Bank of America Global Research, nhận định. Ông Choi dự báo giá nhà tại các thành phố lớn của Trung Quốc sẽ ổn định trong nửa sau năm nay, và đà phục hồi này sẽ lan tỏa sang các đô thị nhỏ hơn vào năm 2027.
Sự khác biệt cốt lõi giữ cho hệ thống ngân hàng Trung Quốc không bị sụp đổ dây chuyền nằm ở quy định tiền đặt cọc. Hai mươi năm trước tại Mỹ, người dân có thể vay thế chấp phần lớn giá trị nhà với tỷ lệ đặt cọc gần như bằng không, khiến các ngân hàng phá sản hàng loạt khi giá nhà đảo chiều. Ngược lại, các ngân hàng Trung Quốc luôn yêu cầu một tỷ lệ đặt cọc cực kỳ lớn (hefty down payments) - điều mà các hộ gia đình thành thị hoàn toàn đáp ứng được vì họ có thói quen tiết kiệm tới 40% thu nhập của mình.
Lượng tiền đặt cọc lớn này đã trở thành tấm đệm giảm chấn vững chắc cho hệ thống ngân hàng Trung Quốc. Giá nhà sẽ phải giảm một khoảng rất sâu nữa thì mới rơi vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu (giá trị khoản vay lớn hơn giá trị thực của ngôi nhà).
Mặt tối của bức tranh
Tuy nhiên, việc hạn chế được tổn thất cho ngành ngân hàng không đồng nghĩa với việc hồi sinh được thị trường bất động sản.
Nhiều nhà phân tích hoài nghi về các “mầm xanh” phục hồi, khi chỉ ra con số ước tính khoảng 90 triệu căn hộ đang bỏ hoang hoặc chưa hoàn thiện trên khắp cả nước, cùng tình trạng đóng băng thanh khoản khi người bán phải mất rất nhiều thời gian mới tìm được người mua.
Đáng chú ý, bốn siêu đô thị hạng 1 chỉ chiếm vỏn vẹn 6% dân số Trung Quốc, và đà tăng nhẹ của chúng không phản ánh đúng bức tranh tối màu ở những nơi khác. Trong vài năm qua, các thành phố lớn đã nới lỏng chính sách, cho phép cư dân từ các tỉnh lẻ đến mua nhà. “Điều này đã hút cạn dòng tiền và nhân lực từ các khu vực khác của đất nước”, John Lam, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Á tại UBS, phân tích.
Làn sóng di cư này đang làm rỗng lòng các thành phố nhỏ. Tại Diêm Thành, một thị trấn cách Thượng Hải khoảng 200 dặm về phía bắc, một người dân họ Shao cho biết giá bất động sản tại đây đã bốc hơi một nửa trong vài năm qua khi người dân bỏ đi. “Dân địa phương không còn mặn mà mua nhà ở đây nữa. Nhiều người đã chuyển hẳn xuống các thành phố phía nam như Tô Châu hoặc Thượng Hải để mua bất động sản và không bao giờ quay lại”, ông Shao nói.
Khi giá nhà lao dốc từ năm 2021, đối tượng hứng chịu tổn thất nặng nề nhất không phải là các ngân hàng, mà chính là các chủ hộ gia đình khi chứng kiến phần lớn tài sản tích lũy của mình bốc hơi.
Cuộc Khảo sát Tài chính Hộ gia đình Trung Quốc trên phạm vi toàn quốc cho thấy giá trị tài sản ròng trung bình của các hộ gia đình thành thị đã rơi xuống mức 130.000 USD vào mùa hè năm ngoái, giảm mạnh so với mức 163.000 USD của hai năm trước đó. Thậm chí, con số này có thể vẫn chưa phản ánh hết mức độ thiệt hại thực tế, do phần lớn chủ nhà khi được khảo sát vẫn tự trấn an và ước tính lạc quan rằng nhà của họ chỉ mới mất khoảng 1/5 giá trị so với thời đỉnh điểm.
Các cuộc khảo sát liên tục chỉ ra rằng người dân Trung Quốc để tới 3/4 tài sản tích lũy của mình dưới dạng bất động sản. Họ có thói quen mua thêm căn hộ thứ hai, thứ ba như một kênh đầu tư thay vì phân bổ vào cổ phiếu, trái phiếu hay các quỹ tương hỗ.
Sam Radwan, Giám đốc điều hành của Enhance International - một công ty tư vấn bất động sản toàn cầu có trụ sở tại Chicago, cho biết khoảng 25% hộ gia đình thành thị Trung Quốc sở hữu từ hai căn nhà trở lên, so với tỷ lệ chỉ 4% ở Mỹ. Do nguồn cung căn hộ đầu tư dư thừa quá lớn, nhiều gia đình thậm chí không thể tìm nổi người thuê nhà. Ngay cả khi may mắn có người thuê, số tiền thu về cũng thấp hơn rất nhiều so với khoản trả góp ngân hàng hàng tháng.
Đối với Timothy Liu, một thanh niên chỉ mới ngoài 30 tuổi, việc căn hộ mất giá đã quét sạch toàn bộ số tiền tiết kiệm mà anh tích cóp được kể từ khi tốt nghiệp đại học.
“Cảm giác như tôi đã đi làm không công suốt một thập kỷ qua”, anh Liu nghẹn ngào. “Giờ đây tôi chỉ biết tự an ủi mình bằng một suy nghĩ cay đắng: Nếu ngày đó mình lao vào đòn bẩy để mua nhà và định cư ở một thành phố hạng nhất, thì khoản lỗ đối mặt hiện tại có lẽ tương đương với việc phải đi làm không công từ 30 đến 50 năm”.
Theo: The NY Times, SCMP
