Sự việc bắt đầu vào ngày 23/12/2021, khi bà L và ông H xác lập một quan hệ tín dụng với Ngân hàng V1. Theo Hợp đồng, ngân hàng đã giải ngân cho bị đơn số tiền 5 tỷ đồng với mục đích bổ sung vốn kinh doanh gỗ. Thời hạn duy trì hạn mức là 12 tháng kể từ ngày ký.
Để bảo đảm cho khoản vay này, cùng ngày 23/12/2021, các bên đã ký kết Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 785/2021/HĐTC. Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại thửa đất số 447, tờ bản đồ số 45, địa chỉ tại phường N (trước đây là phường Đ), thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị. Thửa đất này có diện tích 1.000 m2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà L và ông H. Tại thời điểm thế chấp, trên đất chưa có các công trình xây dựng kiên cố được ghi nhận trong hợp đồng. Việc thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định pháp luật.
Sau khi nhận giải ngân, trong thời gian đầu, bên vay đã thực hiện nghĩa vụ trả lãi. Tuy nhiên, do những khó khăn trong kinh doanh, từ ngày 15/11/2022, bà L2 và ông H bắt đầu vi phạm nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi. Trước tình hình nợ quá hạn không thể khắc phục, Ngân hàng V1 đã tiến hành các thủ tục pháp lý để khởi kiện vụ án tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm.
Điểm đặc biệt trong vụ án này là sự thay đổi tư cách nguyên đơn diễn ra liên tục thông qua hoạt động mua bán nợ. Ngày 21/11/2023, ngân hàng V1 bán khoản nợ này cho Công ty TNHH M2 rồi đến ngày 5/3/2024, Công ty TNHH M2 tiếp tục chuyển nhượng khoản nợ cho Công ty Cổ phần M1.
Kể từ thời điểm này, Công ty Cổ phần M1 chính thức kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ tố tụng của Ngân hàng V1. Tại phiên tòa, Công ty M1 yêu cầu bị đơn phải thanh toán tổng số tiền nợ tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm (27/9/2025) là hơn 8 tỷ đồng. Trong đó, nợ gốc là 5 tỷ đồng, lãi trong hạn gần 1,5 tỷ đồng và lãi quá hạn hơn 1,5 tỷ đồng.
Diễn biến phức tạp về tài sản phát sinh của bên thứ ba
Trong quá trình giải quyết vụ án, một tình tiết quan trọng nảy sinh làm thay đổi hoàn toàn tính chất của việc xử lý tài sản bảo đảm. Đó là sự xuất hiện của ông Văn Tiến L3 với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Theo hồ sơ, sau khi bà L và ông H thế chấp đất cho ngân hàng, vào tháng 02/2022, các bị đơn đã tự ý cho phép ông L3 xây dựng một tổ hợp công trình trên thửa đất này để phục vụ mục đích kinh doanh và làm văn phòng. Các công trình bao gồm: một ngôi nhà rường bằng gỗ diện tích hơn 100 m2 một khu văn phòng 30 m2 nhà bếp, hệ thống tường rào, cổng sắt kiên cố và bể cá cảnh. Tổng giá trị đầu tư được xác định là rất lớn.
Tại tòa, các bên đưa ra những lời khai và lập luận đối lập:
Phía Công ty M1 (Nguyên đơn) lập luận rằng theo Hợp đồng thế chấp, bên thế chấp không được cho bên thứ ba sử dụng tài sản hoặc xây dựng công trình nếu không có sự đồng ý của ngân hàng. Việc xây dựng này là vi phạm hợp đồng. Do đó, tất cả tài sản gắn liền với đất (dù của ai) đều phải bị phát mại cùng với đất để thu hồi nợ. Họ cũng nghi ngờ tính xác thực của việc ông L3 là người bỏ tiền xây dựng vì công trình không có giấy phép xây dựng và không được đăng ký quyền sở hữu.
Phía bị đơn (Bà L, ông H) thừa nhận có nợ và đồng ý trả nợ. Tuy nhiên, họ khẳng định toàn bộ tài sản trên đất là của ông L3. Họ thừa nhận sai sót khi không xin phép ngân hàng nhưng đề nghị Tòa án bảo vệ quyền lợi cho ông L3.
Phía ông Văn Tiến L3 trình bày rằng ông xây dựng dựa trên sự tin tưởng và thỏa thuận với chủ đất. Ông cung cấp được các hợp đồng thi công với Công ty TNHH MTV T1, các biên bản nghiệm thu và thanh toán tiền. Ông yêu cầu nếu đất bị phát mại, ông phải được nhận lại giá trị bằng tiền đối với các công trình này, hoặc ông được ưu tiên mua lại quyền sử dụng đất để giữ lại tài sản đã đầu tư.
Được phát mại, nhưng phải trả tiền tài sản xây dựng trên đất
Bản án sơ thẩm số 01/2025/KDTM-ST ngày 27/9/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 8 - Quảng Trị đã tuyên:
Buộc bị đơn trả nợ cho Công ty M1 số tiền hơn 8 tỷ đồng. Tuyên bố Công ty M1 có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án phát mại quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Tuy nhiên, Tòa sơ thẩm xác định các tài sản trên đất thuộc sở hữu của ông L3. Khi phát mại đất, Công ty M1 phải hoàn trả lại giá trị các tài sản không thể tháo dỡ cho ông L3.
Công ty M1 không đồng ý với phần quyết định về tài sản gắn liền với đất nên đã kháng cáo toàn bộ phần này, yêu cầu được toàn quyền phát mại cả đất và tài sản mà không phải hoàn trả tiền cho ông L3.
Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 03/02/2026, Hội đồng xét xử (HĐXX) đã phân tích kỹ lưỡng các căn cứ pháp lý. HĐXX nhận thấy mặc dù công trình không có giấy phép xây dựng, nhưng thực tế có tồn tại và đã được đơn vị định giá kiểm kê. Dựa trên lời khai của người làm chứng là Giám đốc đơn vị thi công và các chứng từ chi tiền, Tòa án có đủ cơ sở xác định ông L3 là người thực tế đầu tư. Việc bị đơn vi phạm nghĩa vụ thông báo với ngân hàng là một quan hệ vi phạm hợp đồng khác, không thể dùng điều đó để tước đoạt quyền sở hữu tài sản của bên thứ ba khi tài sản đó không phải là đối tượng của hợp đồng thế chấp ban đầu.
Tòa nhận định việc để ông L3 ưu tiên mua lại quyền sử dụng đất là giải pháp tối ưu để giảm thiểu thiệt hại cho các bên và đảm bảo thi hành án nhanh chóng. Nếu ông L3 không mua, đất sẽ được bán đấu giá công khai, nhưng số tiền thu được phải ưu tiên trích ra để trả lại giá trị công trình cho ông L3 trước khi thu nợ cho Công ty M1.
HĐXX phúc thẩm tuyên bố không chấp nhận kháng cáo của Công ty Cổ phần M1. Giữ nguyên bản án sơ thẩm. Bà L và ông H phải liên đới chịu trách nhiệm thanh toán dư nợ. Công ty M1 được quyền phát mại quyền sử dụng đất tại thửa đất 447.
Đối với tài sản gắn liền với đất, các tài sản không thể tách rời (nhà rường, văn phòng, tường rào, bể cá...) phải được định giá tại thời điểm thi hành án và Công ty M1 phải trả lại số tiền này cho ông Văn Tiến L3. Các tài sản có thể tách rời (mái che, cây cảnh...), ông L3 có quyền và nghĩa vụ tháo dỡ để bàn giao mặt bằng đất trống cho việc xử lý nợ.
