Khu dân cư “compound” là gì?
Trong thị trường bất động sản, “compound” thường được dùng để chỉ khu nhà ở được tổ chức theo mô hình tương đối khép kín, có ranh giới hoặc cổng kiểm soát ra vào, bảo vệ, an ninh, cảnh quan và các tiện ích phục vụ đời sống bên trong. Sự riêng tư, an ninh và môi trường sống đồng bộ vì thế thường được chủ đầu tư sử dụng để quảng bá, định vị và tạo giá trị cho sản phẩm.
Tuy nhiên, “compound” không phải là một loại hình khu dân cư có chế độ pháp lý riêng được pháp luật hiện hành quy định. Đây chủ yếu là thuật ngữ của thị trường bất động sản, việc chủ đầu tư gọi một dự án là “compound” không tự tạo ra một gói quyền đặc biệt cho người mua nhà.
Tuy nhiên, trao đổi với Tạp chí Luật sư Việt Nam, Luật sư Mai Thị Thảo, Phó Giám đốc TAT Law Firm, lưu ý “compound” không nên được hiểu là tên của một loại hình nhà ở có chế độ pháp lý riêng. Pháp luật hiện hành không thiết kế một chế định riêng mang tên “khu dân cư compound”; đây chủ yếu là thuật ngữ được sử dụng trong thị trường bất động sản để mô tả cách tổ chức không gian và những đặc tính của sản phẩm.
Bởi vậy, một dự án được chủ đầu tư gọi hoặc quảng bá là “compound” không tự làm phát sinh quyền sở hữu chung của cư dân đối với toàn bộ đường, công viên, hồ bơi hay các công trình phía trong, cũng không tự tạo ra quyền đóng kín khu dân cư hoặc hạn chế người khác ra vào. Ngược lại, việc cư dân không sở hữu một công trình cũng chưa đủ để kết luận họ không có quyền sử dụng hoặc lợi ích hợp pháp liên quan.
Ông Xuân Quang đang rà soát lại các hợp đồng mua bán nhà ở.
Theo Luật sư Thảo, điều cần kiểm tra không phải chỉ là dự án có được gọi là “compound” hay không, mà là những đặc tính được sử dụng để bán sản phẩm đã được chuyển hóa thành quyền của người mua như thế nào. Câu trả lời phải được tìm trong quy hoạch, hồ sơ dự án, hợp đồng mua bán, chức năng pháp lý của từng công trình và những cam kết có giá trị ràng buộc.
Nói cách khác, người mua có thể được giới thiệu một “mô hình sống”, nhưng quyền pháp lý không thể chỉ được xác định bằng tên gọi của mô hình đó.
Nhà thấp tầng bị thu 2%: “2% của cái gì?”
Nếu “compound” đặt ra câu hỏi người mua thực sự có quyền gì thì khoản 2% ông Xuân Quang phản ánh lại đặt ra câu hỏi ngược lại: người mua thực sự có nghĩa vụ gì.
Luật Nhà ở 2023 quy định kinh phí bảo trì 2% đối với căn hộ và phần diện tích khác trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, nhằm hình thành nguồn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Đây là một cơ chế pháp lý có đối tượng và mục đích cụ thể.
Pháp luật không quy định lấy chính cơ chế bắt buộc 2% này áp dụng chung cho biệt thự, nhà liền kề hoặc nhà ở thấp tầng chỉ vì những căn nhà đó nằm trong một dự án có hạ tầng, cảnh quan và tiện ích dùng chung.
Theo Luật sư Mai Thị Thảo, nếu người mua nhà thấp tầng đã bị thu khoản bằng đúng 2% giá trị nhà với tên gọi “kinh phí bảo trì”, bên thu cần trả lời trước hết một câu hỏi rất cụ thể: 2% của cái gì?
Khoản tiền được thu theo quy định pháp luật nào, dùng để bảo trì tài sản nào; ai quản lý, ai quyết định sử dụng và cơ chế quyết toán ra sao. Nếu cho rằng đây là khoản 2% bắt buộc theo Luật Nhà ở thì phải chứng minh đối tượng thu thực sự thuộc phạm vi của chế định về kinh phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
Không thể lấy một tỷ lệ mà pháp luật quy định cho nhà chung cư rồi mặc nhiên áp sang nhà liền kề, biệt thự hoặc nhà ở thấp tầng. Tên gọi “kinh phí bảo trì” không tạo ra nghĩa vụ và con số 2% cũng không tạo ra nghĩa vụ; nghĩa vụ trả tiền phải có căn cứ.
Nhà thấp tầng bị thu 2% kinh phí bảo trì, có được hoàn trả?
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, kinh phí bảo trì 2% là khoản luật định để bảo trì phần sở hữu chung và không phải tiền của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý, bàn giao khoản tiền này theo cơ chế Luật Nhà ở quy định.
Đối với biệt thự, nhà liền kề và nhà ở thấp tầng, pháp luật không quy định áp dụng khoản kinh phí bảo trì 2% như đối với nhà chung cư. Vì vậy, nếu chủ đầu tư thu 2% dưới tên “kinh phí bảo trì” mà không có thỏa thuận khác thì việc thu này không phù hợp và khoản tiền phải được đối soát, hoàn trả cho người đã nộp.
Luật sư Mai Thị Thảo nhấn mạnh: “Điểm cần làm rõ rất đơn giản: chung cư có cơ chế 2% do luật quy định nhưng đây không phải tiền của chủ đầu tư; nhà thấp tầng không có cơ chế 2% tương tự, nên nếu không có căn cứ hợp pháp khác thì phải hoàn trả cho người dân”.
Có cần nhận diện khu dân cư thấp tầng trong pháp luật?
Từ hai câu hỏi của ông Xuân Quang xuất hiện một vấn đề lớn hơn. Thực tế đã hình thành ngày càng nhiều khu nhà ở thấp tầng được tổ chức theo mô hình có không gian sống chung, an ninh, cảnh quan, dịch vụ và tiện ích chung, trong khi mỗi căn nhà lại thuộc một chủ sở hữu riêng. Những cộng đồng như vậy tất yếu phát sinh nhu cầu cùng tổ chức nhiều công việc liên quan trực tiếp đến đời sống hằng ngày.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, đây là vấn đề đáng nghiên cứu ở cấp độ chính sách. Thay vì mặc nhiên sao chép cơ chế Ban quản trị nhà chung cư, pháp luật có thể nghiên cứu nhận diện rõ hơn đặc điểm của khu nhà ở thấp tầng có không gian và lợi ích chung, từ đó xác định những công việc nào cộng đồng có thể tự quản, cơ chế đại diện và giám sát ra sao, đồng thời đâu là giới hạn thuộc quyền sở hữu của từng chủ thể và thẩm quyền quản lý của Nhà nước.
“Việc gì cộng đồng dân cư có khả năng tự tổ chức tốt, pháp luật nên tạo hành lang để người dân cùng bàn, cùng làm và cùng chịu trách nhiệm. Nhà nước không nhất thiết phải trực tiếp xử lý mọi công việc sự vụ của một khu dân cư”, Luật sư Trương Anh Tú nêu quan điểm.
Nếu thị trường đã hình thành những khu nhà ở được bán và vận hành với những đặc trưng của mô hình “compound”, câu hỏi chính sách vì thế không chỉ là pháp luật có cần sử dụng chính thuật ngữ này hay không. Điều quan trọng hơn là có cần nhận diện một cách đầy đủ những quan hệ về tài sản, sử dụng, chi phí, đại diện và tự quản đang thực sự phát sinh trong các khu nhà ở thấp tầng để thiết kế cơ chế quản trị phù hợp hay không.
Đó cũng là vấn đề tiếp theo của loạt bài “Quyền và quản trị trong khu dân cư thấp tầng”.
(Còn nữa)
Thông tin từ độc giả
Tạp chí Luật sư Việt Nam tiếp tục ghi nhận những vấn đề thực tiễn liên quan đến hạ tầng, tiện ích, quyền của cư dân, việc bàn giao và quản trị tại các khu đô thị, khu dân cư.
Độc giả có thông tin, tài liệu hoặc vụ việc thực tế liên quan có thể gửi về Tòa soạn để bổ sung dữ liệu thực tiễn cho loạt bài “Quyền và quản trị trong khu dân cư thấp tầng”.
Địa chỉ: Tầng 1, Tòa nhà CT13B, Khu đô thị Nam Thăng Long, đường Võ Chí Công, phường Phú Thượng, TP. Hà Nội.
Email: [email protected].
