Mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất mở rộng nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng, gồm nhà ở và công trình xây sẵn chưa có GCNQSDĐ.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Đề xuất trên được nêu trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang lấy ý kiến. Theo Luật hiện hành chỉ quy định 3 nhóm hợp đồng được chuyển nhượng gồm: Mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) và thuê mua công trình xây dựng có sẵn.
Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung thêm công trình xây dựng hình thành trong tương lai và nhà ở chưa có GCNQSDĐ cũng được chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn nhưng chưa có GCNQSDĐ cũng nằm trong phạm vi này.
Tại tờ trình về chính sách Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), cơ quan soạn thảo cho biết hệ thống hợp đồng chưa bao quát đầy đủ các loại hình thực tế, còn khoảng trống về điều kiện và trình tự chuyển nhượng. Đề xuất trên nhằm chuẩn hóa các loại hợp đồng, hạn chế rủi ro, tranh chấp, hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, vấn đề nằm ở chỗ: Người mua đã có quyền và nghĩa vụ phát sinh từ một hợp đồng hợp pháp, nhưng khả năng chuyển giao vị trí pháp lý đó lại chưa được luật bao phủ đầy đủ.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, việc mở rộng đối tượng được chuyển nhượng có thể tháo gỡ một nút thắt thực tế: Có những người mua đã thanh toán phần lớn giá trị căn nhà, thậm chí tới 95%, nhưng tài sản vẫn bị “treo” vì chưa có sổ. Theo đó, không nên chỉ là câu hỏi 'nhà đã có sổ chưa', mà phải chuyển sang đánh giá hợp đồng có đủ cơ sở pháp lý để tiếp tục chuyển giao hay không và khả năng cấp sổ sau đó như thế nào?
Cũng theo Luật sư Trương Anh Tú, một cơ chế chuyển nhượng hợp đồng hoàn chỉnh vì thế cần đi cùng ít nhất ba lớp bảo vệ.
Một là, xác thực hợp đồng gốc và tình trạng hiệu lực, ngăn việc một tài sản bị chuyển nhượng nhiều lần.
Hai là, xác định đầy đủ quyền và nghĩa vụ được chuyển giao, bao gồm số tiền đã thanh toán, số tiền còn phải thực hiện và các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Ba là, công khai tình trạng pháp lý của tài sản, đặc biệt là tiến độ cấp Giấy chứng nhận và nguyên nhân chậm cấp.
Nếu chỉ bổ sung quyền chuyển nhượng mà không bổ sung nghĩa vụ minh bạch thông tin, rủi ro có thể không biến mất mà chỉ chuyển từ “không giao dịch được” sang “giao dịch được nhưng người mua sau không biết mình đang nhận tài sản với hồ sơ pháp lý như thế nào”.
Ngược lại, nếu quyền chuyển nhượng được luật hóa cùng một hệ thống dữ liệu minh bạch, Nhà nước vừa có thể khơi thông dòng vốn đang mắc kẹt, vừa hạn chế các giao dịch “lách luật”, đồng thời tạo thêm cơ sở quản lý thuế, phí.
Đồng quan điểm, theo Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, việc Bộ Xây dựng đề xuất mở rộng nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng, gồm nhà ở và công trình xây sẵn chưa có GCNQSDĐ trước hết là nhằm tháo gỡ một khoảng trống khá rõ của pháp luật hiện hành. Khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện chỉ cho phép chuyển nhượng một số loại hợp đồng, trong đó có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn. Phạm vi này chưa bao quát hết những tình huống phát sinh trên thực tế.
Vướng mắc điển hình là căn hộ đã hoàn thành, đã bàn giao cho người mua nhưng nhiều năm chưa được cấp Giấy chứng nhận. Lúc này, tài sản không còn là nhà ở hình thành trong tương lai để dễ dàng áp dụng cơ chế chuyển nhượng hợp đồng, nhưng người mua lại chưa có Giấy chứng nhận để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu theo cách thông thường. Điều đó khiến một tài sản có giá trị lớn bị hạn chế khả năng lưu thông chỉ vì thủ tục cấp sổ chưa hoàn tất, trong nhiều trường hợp nguyên nhân lại không thuộc về người mua.
Nếu được thông qua, đề xuất sẽ tạo cơ sở pháp lý để người mua chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng cho người khác trong thời gian chưa được cấp Giấy chứng nhận. Qua đó có thể giảm tình trạng các bên phải sử dụng những giải pháp vòng như ủy quyền, đặt cọc hoặc các thỏa thuận dân sự tiềm ẩn tranh chấp.
Tuy nhiên, cần hiểu đây là chuyển nhượng hợp đồng, không phải mặc nhiên công nhận việc mua bán bất động sản không có Giấy chứng nhận. Vì vậy, cơ chế kiểm soát tình trạng pháp lý, thế chấp, tranh chấp và lịch sử chuyển nhượng của hợp đồng phải được thiết kế chặt chẽ để bảo vệ người nhận chuyển nhượng.
Theo Luật sư Hoàng Hà, đối với phần diện tích sàn trong công trình có sẵn, đề xuất này có ý nghĩa trong việc bảo vệ quyền định đoạt của người mua. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã thừa nhận phần diện tích sàn xây dựng là một loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, Điều 49 hiện chưa quy định hợp đồng mua bán phần diện tích sàn có sẵn chưa được cấp Giấy chứng nhận thuộc nhóm hợp đồng được chuyển nhượng.
Vì vậy, có trường hợp người mua đã thanh toán, nhận bàn giao và sử dụng thực tế nhưng do chưa được cấp Giấy chứng nhận nên gặp khó khăn khi muốn chuyển giao tài sản cho người khác. Dự thảo đang hướng tới bổ sung chính trường hợp này vào phạm vi hợp đồng được chuyển nhượng.
Việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng không đồng nghĩa với việc bỏ qua điều kiện pháp lý của bất động sản, phần diện tích sàn vẫn phải được xác định rõ công năng, ranh giới sở hữu riêng, sở hữu chung, quyền sử dụng đất gắn với tài sản và khả năng đăng ký quyền sở hữu. Đây là điều kiện quan trọng để tránh việc cơ chế mới trở thành cách hợp thức hóa những phần diện tích vốn không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Cũng theo Luật sư Hà, nếu mở rộng phạm vi chuyển nhượng thì không nên chỉ mở rộng “quyền được chuyển nhượng”, mà đồng thời phải thiết kế cơ chế kiểm soát tương ứng. Trước hết, có thể kế thừa các điều kiện tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng gốc phải được xác lập hợp pháp; chưa nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận; không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết; tài sản không bị kê biên, không bị thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.
Tuy nhiên, với nhà hoặc phần diện tích sàn đã có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận, luật sư Hoàng Hà cho rằng, cần thêm một cơ chế đăng ký và công khai việc chuyển nhượng hợp đồng. Người nhận chuyển nhượng phải có khả năng kiểm tra được hợp đồng đã chuyển nhượng hay chưa, tài sản có đang thế chấp, bị hạn chế giao dịch hoặc có tranh chấp hay không. Đồng thời chủ đầu tư phải có trách nhiệm xác nhận và cập nhật người nhận chuyển nhượng, nhưng không nên được quyền tùy tiện từ chối hoặc đặt thêm phí, điều kiện ngoài luật.
Cùng với đó, cần bảo đảm toàn bộ chuỗi chuyển nhượng được lưu vết để khi cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước xác định chính xác người có quyền cuối cùng. Nếu cho phép hợp đồng lưu thông mà không có hệ thống ghi nhận quyền tương ứng, nguy cơ một tài sản được chuyển nhượng cho nhiều người và phát sinh tranh chấp sẽ rất lớn.
