Tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Tp.HCM diễn ra suốt nhiều năm và chưa có dấu hiệu cải thiện rõ nét. Đáng nói, bất động sản liền thổ vốn đã ít dự án mới thì gần đây lại càng hạn hẹp nguồn cung chào bán ra thị trường. Số lượng căn sụt giảm đến 80% so với cùng kì năm ngoái đang “dấy lên” những lo ngại về nguồn cung tương lai của phân khúc này.
Theo Savills, cả năm 2024, nguồn cung nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM “vỏn vẹn” 197 căn được chào bán từ hai dự án. Còn báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield chỉ ra, trong quý 4/2024, chỉ 27 căn được ra mắt từ giai đoạn bán hàng tiếp theo của hai dự án tại huyện Bình Chánh và Tp.Thủ Đức, giảm 90% so với quý trước.
Cushman & Wakefield chỉ ra, trong quý 4/2024, chỉ 27 căn được ra mắt từ giai đoạn bán hàng tiếp theo.
Ghi nhận từ Cushman & Wakefield, cùng với nguồn cung hạn chế thì lượng hấp thụ mới nhà phố, biệt thự Tp.HCM trong quý 4/2024 cũng sụt giảm đến 76% so với quý trước đó, chỉ có 80 căn được bán ra. Nhu cầu mua nhà liền thổ Tp.HCM trong giai đoạn này chủ yếu là mua để ở. Giá bán sơ cấp trung bình tăng mạnh, đạt 260 triệu đồng/m2. Đây là một trong các nguyên nhân “cản” sức cầu của loại hình này.
Ở chiều ngược lại, khu đô thị vệ tinh Tp.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An liên tục có động thái mới về nguồn cung và sức cầu. Các dự án nhà liền thổ “mở hàng” đầu năm 2025 ghi nhận tín hiệu quan tâm khá tốt.
Chẳng hạn, đầu năm 2025, Nam Long và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản) tiếp tục tung giỏ hàng nhà liền thổ dự án KĐT sinh thái hiện hữu Izumi City giai đoạn 1 (Biên Hoà, Đồng Nai) ra thị trường. Nhờ chính sách bán hàng ưu đãi với tổng giá trị lên đến 1,2 tỷ đồng; khách hàng muốn vay sẽ được vay hạn mức đến 65%, không lãi suất trong 24 tháng... nên ngay đầu năm, các sản phẩm liền thổ tại đây nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua. Izumi City là khu đô thị sinh thái hiện hữu phía Đông Tp.HCM; trải dài theo 5,5km mặt tiền sông Đồng Nai, ngay giao lộ Hương lộ 2 và đường Nam Cao; hội tụ đủ đầy các tiện ích từ vui chơi, giải trí đến học tập, làm việc. Các sản phẩm nhà phố thương mại, nhà phố vườn, biệt thự song lập thuộc giai đoạn 1 của dự án đã hoàn thiện, có giá phải chăng nên được người mua quan tâm "xuống tiền".
Cũng ngay sau Tết nguyên đán, chủ đầu tư Nam Long chào bán các sản phẩm biệt thự, dinh thự Park Village, The Aqua thuộc KĐT Waterpoint (Bến Lức, Long An) và ghi nhận tín hiệu sức cầu tích cực. Là KĐT quy mô hàng đầu khu Tây Tp.HCM, đã hiện hữu các hạ tầng, tiện ích nội khu bài bản, cùng với việc CĐT hỗ trợ người mua bằng loạt ưu đãi bán hàng dịp đầu năm, cho nên thu hút được dòng tiền người mua. Cụ thể, khách mua biệt thự, dinh thự tại đây sẽ được hưởng chiết khấu lên đến 10 – 13%; được vay hạn mức lên đến 65% giá trị sản phẩm, không lãi suất và ân hạn gốc trong 24- 30 tháng...
Như vậy, Có tài chính vừa phải, lại nhiều sự lựa chọn hơn đã thúc đẩy nhu cầu của người mua đổ về khu vực vệ tinh Tp.HCM. Chưa kể, gần đây động thái nam tiến của nhà đầu tư phía bắc, cùng việc hạ tầng liên tục khởi động đã khiến loại hình nhà phố, biệt thự khu lân cận Tp.HCM gia tăng sức cầu. Nhóm khách hàng đầu tư và mua ở vốn “trung thành” với thị trường Tp.HCM có xu dịch chuyển, đón đầu cơ hội tại các thị trường Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Theo đó, nhà liền thổ Tp.HCM đang bị “mất đi” lượng khách nhất định với thị trường khu vệ tinh.
Giá cao, nguồn cung hạn hẹp, Tp.HCM bị mất đi lượng khách hàng cho khu đô thị vệ tinh lân cận.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu S22M Savills Tp.HCM nhấn mạnh, năm 2024, phân khúc nhà phố, biệt thự cao cấp trên 30 tỷ đồng/sản phẩm chiếm hơn 65% nguồn cung sơ cấp tại Tp.HCM. Trong khi, Bình Dương, Long An, Đồng Nai có giá sơ cấp trung bình/m2 thấp hơn đến 70- 80% so với Tp.HCM. Giá bán cao và khan hiếm nguồn cung mới tại Tp.HCM đã thúc đẩy nguồn cầu dịch chuyển sang các tỉnh lân cận.
Ghi nhận của Savills, tại Bình Dương và Long An tỷ lệ hấp thụ đạt 65-70%, chủ yếu nhờ các sản phẩm từ 10-15 tỉ đồng/căn; Tại Đồng Nai đạt tỷ lệ hấp thụ cao với 78%, yếu tập trung ở các sản phẩm 15 - 20 tỉ đồng/căn. “Nguồn cung mới khiêm tốn tiếp tục kìm hãm nhu cầu của bất động sản liền thổ Tp.HCM. Trong thời gian tới triển vọng tiếp tục tích cực đối với các dự án được triển khai dọc theo các tuyến hạ tầng trọng điểm tại khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận”, bà Giang nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, việc các chủ đầu tư lớn tập trung vào phát triển các dự án quy mô lớn tại các thị trường vệ tinh của Tp.HCM đã thu hút rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư; góp phần hỗ trợ nguồn cung sản phẩm cho Tp.HCM trong các giai đoạn sụt giảm. Với mức giá thấp hơn, chủng loại sản phẩm đa dạng và quy mô tiện ích lớn, theo chuyên gia CBRE, các sản phẩm tại khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Long An thu hút nhiều sự quan tâm của thị trường.
Cùng với đó, ông Kiệt đánh giá cao nhu cầu mua và đầu tư bất động sản tại thị trường phía Nam của nhà đầu tư phía Bắc trong nhiều năm qua. Đây chính là động lực giữ cho thị trường luôn vận hành ngay cả trong các giai đoạn như đại dịch Covid-19, khủng hoảng nguồn cung hay lãi suất tăng cao. Đến nay các chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân phía Bắc đang trong giai đoạn đẩy mạnh. Điều này sẽ làm phong phú thêm nguồn cung sản phẩm và góp phần tạo sút hút cho nhà đầu tư, nhất là ở các khu đô thị vệ tinh.
Dẫu vậy, theo chuyên gia CBRE, với các dự án có quy mô lớn tại đô thị lân cận Tp.HCM, ngoài việc triển khai kinh doanh sản phẩm thì các chủ đầu tư phải quan tâm tới các tiện ích phục vụ nhu cầu sống, khả năng thu hút người dân về ở và khả năng khai thác thực tế. Các yếu tố này giúp giá trị sản phẩm phát triển nhanh, tránh lãng phí đất, nguồn lực.
