Kiểm soát tín dụng bất động sản
Trong thông báo về điều hành tăng trưởng tín dụng năm 2026, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực bất động sản.
Mục tiêu là định hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng của nền kinh tế, đồng thời bảo đảm ổn định thanh khoản thị trường tiền tệ và an toàn hoạt động của hệ thống.
Theo đó, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay bất động sản để phù hợp với chỉ đạo điều hành của Ngân hàng Nhà nước .
Ngân hàng kiểm soát dần tín dụng chảy vào bất động sản.
Tại BIDV, lãi suất cho vay mua nhà trong thời gian ưu đãi 6 tháng đầu được công bố từ khoảng 9,7%/năm. Tuy nhiên, nếu khách hàng lựa chọn cố định lãi suất 12 tháng, mức áp dụng khoảng 10,1%/năm. Đáng chú ý, với kỳ hạn 18 tháng, lãi suất có thể lên tới khoảng 13,5%/năm.
Tương tự, Vietcombank cũng điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà theo hướng tăng ở các kỳ hạn dài. Cụ thể, lãi suất cố định 6 tháng đầu ở mức khoảng 9,6%/năm; kỳ hạn 12 tháng khoảng 9,9%/năm. Tuy nhiên, nếu khách hàng lựa chọn cố định 18 tháng, lãi suất lên khoảng 13,6%/năm và 24 tháng có thể lên gần 13,9%/năm. Sau thời gian ưu đãi, các khoản vay thường áp dụng lãi suất thả nổi, được tính bằng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ 3-4%, khiến chi phí vốn thực tế có thể cao hơn.
Việc các ngân hàng điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản diễn ra trong bối cảnh nhu cầu tín dụng phục hồi và mặt bằng lãi suất huy động có dấu hiệu nhích lên ở một số kỳ hạn dài. Bất động sản là lĩnh vực sử dụng vốn dài hạn, hệ số rủi ro cao và chịu ảnh hưởng lớn từ biến động kinh tế vĩ mô. Do đó, khi dòng vốn vào thị trường tăng, ngân hàng buộc phải cân đối nguồn vốn trung - dài hạn và kiểm soát chặt hệ số an toàn vốn.
Dòng tiền hướng vào dự án bất động sản minh bạch
Trao đổi với PV Tiền Phong, TS. Nguyễn Văn Lộc - chuyên gia kinh tế đến từ Trường Kinh tế, Đại học Phenikaa - cho biết, những tháng cuối năm 2025 và đầu 2026, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản tăng thêm khoảng 1-2%/năm so với trước đó. Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phát tín hiệu kiểm soát chặt tín dụng bất động sản khi dư nợ liên quan lĩnh vực này đã lên tới khoảng 4 triệu tỷ đồng, chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế vào cuối năm 2025.
Cơ quan quản lý yêu cầu tốc độ tăng tín dụng bất động sản năm 2026 không vượt quá khoảng 13% so với năm trước, đồng thời duy trì tỷ trọng cho vay quanh mức 24-25% tổng dư nợ, nhằm hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng và bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng.
Theo TS. Lộc, việc điều tiết này là cần thiết trong bối cảnh thị trường từng có giai đoạn tăng nóng, dòng vốn chảy mạnh vào các dự án mang tính đầu cơ. Khi lãi suất cho vay mua nhà vọt lên quanh 11%/năm trong nửa cuối 2025, lực cầu đầu cơ đã suy giảm rõ rệt. Tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại, lượng hàng tồn kho ở một số chủ đầu tư tăng lên mức vừa phải.
"Đây được xem là quá trình “hạ nhiệt” cần thiết để thị trường trở về trạng thái cân bằng, phản ánh đúng giá trị thực thay vì bị đẩy lên bởi kỳ vọng ngắn hạn. Năm 2026 khó còn những cơn sốt diện rộng, thay vào đó là sự phân hóa mạnh giữa phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng với các sản phẩm nặng tính đầu cơ", TS. Lộc nói.
TS. Lộc cho biết thêm, trong bối cảnh lãi suất tăng, bài toán quản trị đòn bẩy tài chính trở nên sống còn. Nhà đầu tư cá nhân lẫn doanh nghiệp cần cơ cấu lại dòng tiền, rà soát danh mục dự án, tránh phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngắn hạn cho các khoản đầu tư dài hạn. Việc đặt ngưỡng an toàn cho tỷ lệ vay trên tổng tài sản, bảo đảm nghĩa vụ trả nợ không vượt quá tỷ lệ hợp lý trên thu nhập là yêu cầu bắt buộc khi chi phí vốn có thể tiếp tục nhích thêm 0,5 - 0,7%...
Song song với đó, dòng tiền nên hướng vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt và khả năng khai thác thực tế. Những sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn hoặc khu vực có hạ tầng chiến lược sẽ có lợi thế rõ rệt. Ngược lại, đất nền xa trung tâm, dự án dựa vào “tin đồn” quy hoạch sẽ chịu áp lực lớn khi lãi suất cao làm giảm sức mua đầu cơ. Quá trình sàng lọc hiện nay, vì thế, được kỳ vọng sẽ giúp thị trường phát triển bền vững và thực chất hơn trong chu kỳ mới.
