Giá hạ, chưa chắc dễ mua
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá đất nền tại nhiều khu vực đang điều chỉnh mạnh so với giai đoạn sốt nóng, trong đó một số nơi ghi nhận mức giảm trên 50%.
Cụ thể, tại TP Hòa Bình (cũ), giá đất nền giảm hơn 50% trong một năm. Một lô đất 118m² tại KĐT Thống Nhất có giá 1,95 tỷ đồng, tương đương 16,5 triệu đồng/m², thấp hơn 55% so với năm trước.
Ở Hà Nội, mức giảm nhẹ hơn: giá đất nền khu vực Phú Cát giảm gần 20%, Tân Xã (cũ) giảm gần 30% so với các thời điểm đạt đỉnh. Riêng tại KĐT Cienco 5 Mê Linh, giá hiện phổ biến 35-45 triệu đồng/m², giảm hơn 35% so với mức đỉnh 60,2 triệu đồng/m² hồi tháng 8/2025.
Tại Phú Thọ, giá đất nền hiện khoảng 19,1 triệu đồng/m², giảm khoảng 50% so với mức đỉnh 35-40 triệu đồng/m² trong quý II/2025.
Dữ liệu Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận giá rao bán tại nhiều dự án chung cư bình dân tại Hà Nội đã giảm 17-35% so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, tại các tòa HH1, HH2 và HH3 Linh Đàm, giá hiện khoảng 32-37 triệu đồng/m², giảm 16-20% so với cùng kỳ và hơn 35% nếu so với đỉnh cuối 2025, đầu 2026.
Tương tự, giá rao bán bình quân tại KĐT mới Xa La giảm gần 17%, Kim Văn - Kim Lũ giảm gần 18% và chung cư Đại Thanh giảm hơn 19% so với cuối năm ngoái.
Mặt bằng giá giảm sâu đang mở ra câu hỏi: Liệu đây đã là thời điểm thuận lợi cho những người đang săn tìm bất động sản, hay thị trường vẫn còn dư địa điều chỉnh?
Chia sẻ về vấn đề này trong Podcast Tài chính cá nhân cùng VnExpress mới đây, ông Nguyễn Quang Sơn, Giám đốc Trung tâm Quản lý Gia sản (Hub North Star), Công ty Cổ phần FIDT, cho biết các dự án có giá trị sử dụng thấp, thanh khoản kém thường chịu mức chiết khấu lớn khi thị trường đảo chiều.
Theo ông, những tài sản mang tính đầu cơ, ở xa trung tâm, nguồn cung lớn, ít tiện ích và xa nhu cầu sinh hoạt thực thường có mức chiết khấu cao nhất. Ngược lại, các khu đô thị nội đô, gần trường học, bệnh viện, nơi làm việc và có nhu cầu ở thực như Thanh Xuân, phố Vũ Trọng Phụng hiện được ông ước tính chiết khấu khoảng 10-15% so với đỉnh giá.
Tuy nhiên, ông Sơn cho biết mức chiết khấu này chỉ tạo lợi thế đặc biệt cho những người có thanh khoản trong danh mục, như tiền mặt, tiền gửi hoặc những tài sản có thể chuyển thành tiền mà không biến động quá nhiều. Những người có nguồn vốn tự có đủ lớn sẽ có nhiều lựa chọn hơn và quyền đàm phán của người mua cũng lớn hơn.
“Ví dụ, một căn nhà trước đây được bán với giá 5,5 tỷ đồng, hiện chủ nhà chào bán 5 tỷ đồng, tương đương mức chiết khấu 500 triệu đồng. Người có 4 tỷ đồng và chỉ phải vay 1 tỷ đồng có thể tận dụng tối ưu khoản chiết khấu này. Trong khi đó, những người chỉ có vốn tự có khoảng 1,5-2 tỷ đồng và phải vay 60-70% giá trị tài sản 5 tỷ đồng gần như sẽ bị chi phí vốn bù hết phần chiết khấu. Khi lãi suất tăng, chi phí vốn tăng, phần chiết khấu cũng bị thu hẹp về hiệu quả thực tế. Vì vậy, trong môi trường lãi suất cao và giá tài sản dù đã chiết khấu 10-15% so với trước đây, người có vốn tự có ít vẫn không dễ sở hữu tài sản”, ông phân tích.
Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà và bất động sản thương mại phổ biến ở mức 12–14%/năm, với lãi suất thả nổi sau ưu đãi có nơi lên tới 15–16%/năm (theo Bộ Xây dựng), vị chuyên gia nhận định chi phí vốn để sở hữu căn nhà thay đổi rất nhiều.
Trong thời kỳ lãi suất thấp, duy trì khoảng 7-8%, phần thặng dư tiết kiệm của gia đình còn tương đối dư giả. Với một người có công việc và mức lương khoảng 20-30 triệu đồng/tháng, khi lãi suất tăng lên 10-12% như giai đoạn hiện nay, tức tăng hơn 50% so với trước đây, nghĩa vụ trả nợ cũng tăng lên. Khi đó, phần dư địa tiết kiệm gần như không còn, ảnh hưởng đến an ninh tài chính của từng gia đình.
Ông đưa ra ví dụ, với cùng một khoản vay 1 tỷ đồng tiền vay trả trong 20 năm, theo phương pháp trả gốc đều và lãi tính trên dư nợ giảm dần, giả định lãi suất được giữ nguyên. Nếu lãi suất 8%, tổng tiền lãi trong 20 năm khoảng 803 triệu đồng. Lãi suất 9%: tổng tiền lãi khoảng 904 triệu đồng. Lãi suất 10%: tổng tiền lãi khoảng 1 tỷ đồng.
“Như vậy, chỉ cần tăng 1 điểm phần trăm đã khiến tổng tiền lãi tăng khoảng 100 triệu đồng. Tăng 2 điểm phần trăm thì tổng tiền lãi tăng khoảng 200 triệu đồng. Khoản chênh lệch 100-200 triệu đồng kéo dài trong 20 năm là con số đáng kể”, ông nói.
Vay nhiều, chiết khấu tan nhanh
Chuyên gia Nguyễn Quang Sơn cũng nhấn mạnh đến 4 biến số có thể khiến bài toán vay mua nhà thay đổi.
Thứ nhất là khả năng vay. Với cùng một khả năng trả nợ 25 triệu đồng/tháng, mỗi mặt bằng lãi suất sẽ tương ứng với một khả năng vay khác nhau.
Ví dụ, với mặt bằng lãi suất khoảng 8%, người vay có thể vay khoảng 2,3 tỷ đồng. Nhưng với mặt bằng lãi suất khoảng 11%, khả năng vay chỉ còn khoảng 1,88 tỷ đồng. Chênh lệch khoảng 430 triệu đồng, tương đương khả năng vay suy giảm khoảng 19%.
Thứ hai là lãi suất sau ưu đãi. Có 3 biến số cần làm rõ: lãi suất tham chiếu, biên độ thả nổi và thời hạn điều chỉnh lãi suất một lần.
Thứ ba là phí trả nợ trước hạn. Đây là khoản phí người vay phải trả cho ngân hàng khi muốn tất toán một phần hoặc toàn bộ khoản vay.
Ví dụ, với khoản vay 1 tỷ đồng, nếu người vay muốn tất toán khoản vay, có thể phải trả thêm phí. Mức phí trả nợ trước hạn thường khoảng 2-4%, tùy ngân hàng và hợp đồng vay, tương đương khoảng 20-40 triệu đồng với khoản vay 1 tỷ đồng.
Thứ tư là dòng tiền và chi phí cơ hội. Với mỗi đồng dành cho việc trả nợ, đó là một đồng không còn dành cho quỹ dự phòng, y tế, giáo dục, đầu tư hoặc kế hoạch hưu trí.
Chuyên gia cũng khuyến nghị những ngưỡng tài chính cần theo dõi để đảm bảo an toàn trong quá trình vay.
Đầu tiên, trong chu kỳ lãi suất cao, người vay nên thiết kế khoản trả nợ ở mức khoảng 20-30% thu nhập cố định của gia đình. Thu nhập cố định có thể hiểu là tiền lương, chưa tính thưởng, cùng các khoản tiền gửi tiết kiệm có lãi suất cố định theo năm hoặc tháng. Trong khi đó, thu nhập biến động đến từ các khoản đầu tư chịu ảnh hưởng lớn của thị trường và có biến động giá cao như cổ phiếu, vàng hoặc bất động sản.
“Tôi không khuyến khích người mua tận dụng toàn bộ hạn mức tín dụng ngân hàng cho phép. Người mua chỉ nên vay khoảng 40-50% hạn mức tín dụng đó. Trong giai đoạn lãi suất thấp, người mua có thể sử dụng đòn bẩy cao hơn, tối đa khoảng 70-80% giá trị tài sản theo mức ngân hàng cho phép”, ông nói.
Bên cạnh đó, người vay cũng cần tính toán tổng nghĩa vụ trả nợ, bao gồm khoản vay mua nhà, vay mua ô tô hoặc dư nợ thẻ tín dụng, nên dưới 35-40% thu nhập.
Bên cạnh đó cần có quỹ dự phòng dài hơn, có thể lên tới 12 tháng. Trong kịch bản thu nhập giảm 20-30%, kinh tế và thị trường khó khăn hơn, gia đình vẫn phải có đủ tiền duy trì các nhu cầu sinh hoạt cơ bản, đồng thời đảm bảo những mục tiêu tài chính quan trọng khác như cho con đi học, nuôi dưỡng và phụng dưỡng bố mẹ.
“Chúng ta không nên mua căn nhà lớn nhất mà ngân hàng cho phép vay, mà chỉ nên mua căn nhà mà sau khi trả nợ, chúng ta vẫn còn đủ tiền để sống và duy trì các mục tiêu tài chính khác. Tóm lại, mua nhà nên hướng tới việc làm cho cuộc sống tốt hơn, chứ không phải mua xong một căn nhà rồi dành 10-20 năm tiếp theo chỉ để trả nợ”, ông nói.
