ĐBQH băn khoăn về một số quy định giao dịch bất động sản bắt buộc qua sàn

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, dự thảo Luật sửa đổi cho rằng quy định này không phù hợp với tình hình thực tế thị trường, dẫn tới có nhiều hệ lụy như việc hình thành các dự án “ma”, chủ đầu tư lừa đảo khách hàng. Việc không giao dịch qua sàn cũng làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin bất động sản, nhất là các bất động sản hình thành trong tương lai.

Do đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi trình Quốc hội lần này đề nghị mọi giao dịch bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn giao dịch.

Thẩm tra nội dung trên, đa số ý kiến tại Ủy ban Kinh tế đề nghị không bắt buộc giao dịch qua sàn bởi đề xuất này chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn. Yêu cầu này cũng sẽ làm tăng chi phí và tính vào giá người mua sẽ phải chịu.

Với dự án có đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư đủ năng lực, uy tín thì giao dịch trực tiếp không qua sàn vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. “Việc bắt buộc giao dịch qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định để độc quyền, câu kết với các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, làm nhiễu loạn thị trường”, báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế nêu.

Những dẫn chứng từ tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho thấy đã có tình trạng sàn giao dịch bất động sản liên kết với chủ đầu tư để “lách luật” dưới hình thức phân phối sản phẩm qua khâu trung gian. 

Hành vi này thực chất là sàn giao dịch đã mua bất động sản và tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp có cơ hội trốn thuế. Chưa kể còn có tình trạng các sàn giao dịch “ôm hàng”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” để ăn chênh lệch, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản... 

Ủy ban Kinh tế cho rằng cần tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn của doanh nghiệp và người dân. Vì vậy, không nên quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích thực hiện các giao dịch qua sàn. 

Đồng thời, bổ sung quy định sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm bồi thường trong trường hợp cung cấp thông tin không đầy đủ, không đúng sự thật dẫn đến thiệt hại cho các bên tham gia.

Đồng tình quan điểm này, đại biểu Đỗ Đức Hiển (TPHCM) tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 với các lý do đã nêu trong Tờ trình của Chính phủ.

Liên quan đến vấn đề nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dự thảo Luật quy định về "sàn giao dịch bất động sản" và yêu cầu "các bên thực hiện giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thực hiện giao dịch thông qua sàn". Đồng thời, dự thảo Luật còn quy định cho phép người đại diện pháp luật của Sàn giao dịch bất động sản ký xác nhận giao dịch thành công vào hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng, hợp đồng này làm căn cứ để làm các thủ tục tiếp theo theo quy định của các pháp luật có liên quan.

Về vấn đề này, đại biểu phân tích rõ quy định giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch là chủ trương đã được xác định tại Nghị quyết 18 của Trung ương. Đây được coi là giải pháp quan trọng nhằm bảo đảm công khai, minh bạch trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, cách tiếp cận của dự thảo Luật về vấn đề này lại chưa hoàn toàn phù hợp. Việc quy định bắt buộc giao dịch qua sàn dễ dẫn đến việc phát sinh thủ tục, chi phí cho người dân, doanh nghiệp; tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, câu kết với các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, làm nhiễu loạn thị trường như báo cáo của Ủy ban Kinh tế đã nêu. 

Đặc biệt, việc giao thẩm quyền cho người đại diện pháp luật của sàn giao dịch bất động sản ký xác nhận giao dịch thành công là không phù hợp với vị trí vai trò và chức năng của sàn giao dịch. Thực tế, sàn giao dịch được tổ chức và hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp, là nơi để công khai thông tin, nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán... Nay dự thảo Luật giao cho người đại diện của sàn thực hiện việc "xác nhận giao dịch" vốn là chức năng của cơ quan Nhà nước hoặc các tổ chức dịch vụ công là không phù hợp. Mặt khác, pháp luật hiện hành cũng chưa có tiêu chí thế nào là "giao dịch thành công". 

Đó là chưa kể đến trong trường hợp sàn đã xác nhận là giao dịch thành công nhưng sau đó giữa người mua, người bán lại phát sinh tranh chấp thì trách nhiệm của sàn, người đại diện sàn giao dịch như thế nào cũng chưa rõ. Điều này là rất đáng lo ngại bởi các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là loại giao dịch phức tạp, thực tế cho thấy các giao dịch này có độ rủi ro cao, dễ phát sinh tranh chấp. 

Do đó, đại biểu Đỗ Đức Hiển cho rằng vấn đề này cần cân nhắc rất kỹ và nên quy định theo hướng việc thông qua sàn là để người bán công khai thông tin các dự án, người mua có cơ hội tiếp cận thông tin, trên cơ sở đó các bên sẽ tiến hành việc giao kết hợp đồng. Còn việc xác nhận hợp đồng, bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch trong trường hợp này thì nên giao cho các tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp thực hiện.     

Đồng quan điểm này, đại biểu Hoàng Ngọc Định (Hà Giang) cho biết dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tiếp tục đưa vào quy định bắt buộc phải giao dịch bất động sản qua sàn sẽ gây ra nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện, vì dự thảo Luật không giải thích cụ thể về lý do các giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn; cũng chưa có thông tin về những nghiên cứu, khảo sát, đánh giá tác động của quy định này. Trong khi cơ chế kiểm soát này từng bị bãi bỏ với rất nhiều bất cập. Do vậy, việc khôi phục lại cần được xem xét thận trọng và kỹ lưỡng.

Hơn nữa, vẫn chưa có lý do cụ thể để loại bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản, trong khi đây là công cụ rất phố biến, được nhiều quốc gia phát triển trên thế giới lựa chọn và ưu tiên sử dụng. Đại biểu cho biết trong số gần 90 quốc gia thuộc Liên minh Công chứng Latin thì đa số họ đều quy định bắt buộc các giao dịch mua bán, chuyến nhượng bất động sản phải công chứng mà không có ngoại lệ về mặt chủ thể.

Tại Việt Nam, nếu với mục đích bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch kinh doanh bất động sản, so sánh về mặt tiêu chuẩn hành nghề, mức độ chịu trách nhiệm, chi phí thực hiện, công chứng có những lợi thế rõ ràng hơn hắn. Đặc biệt, chi phí công chứng thấp hơn từ 20 đến 50 lần so với chi phí giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Hệ thống thông tin công chứng hiện nay cho phép theo dõi chặt chẽ các giao dịch để bảo đảm tài sản không bị giao dịch nhiều lần.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cho biết Khoản 3 Điều 45 về Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.

Theo đại biểu, quy định như vậy chưa rõ ràng, mua bán không thông qua công chứng, chứng thực nên có tình trạng bán một chỗ lấy tiền hai chỗ; vừa thế chấp dự án cho ngân hàng sau đó bán lại cho tổ chức cá nhân mua nhà, thu tiền không trả tiền cho ngân hàng nhưng cá nhân mua nhà không hay biết… đã dẫn tới tình trạng khiếu kiện kéo dài trong thời gian qua. Đại biểu Phạm Văn Hòa đề nghị nếu là chủ đầu tư dự án mua bán kinh doanh với nhau thì không cần qua công chứng, chứng thực. Đối với trường hợp là cá nhân mua bán với chủ đầu tư thì bắt buộc qua công chứng, chứng thực, để đảm bảo hiệu quả, an toàn cho người mua.

Dự thảo Luật quy định người đại diện pháp luật cho sàn bất động sản ký xác nhận giao dịch thành công vào bản hợp đồng, hợp đồng này là căn cứ triển khai các bước thủ tục tiếp theo. Điều này có nghĩa là được cấp quyền sở hữu nhà không thông qua công chứng, chứng thực. 

"Quy định như vậy “đánh đồng” giá trị pháp lý với công chứng và chồng chéo với Luật Công chứng. Trong khi đó, sàn giao dịch bất động sản thiên về hoạt động mang tính chất môi giới, làm cầu nối giữa bên bán và bên mua; thậm chí có thể là “sân sau” của doanh nghiệp bất động sản", đại biểu Phạm Văn Hòa nói.

Lê Sơn