Chị T.H (32 tuổi, Hà Nội) cho biết hiện gia đình chị đang đi thuê nhà với chi phí khoảng 10 triệu đồng/tháng. Gần đây, chị để ý thấy một căn hộ tại dự án mà vợ chồng chị yêu thích từ năm ngoái, đang được rao bán với mức giá giảm khá mạnh: trước đây hơn 5 tỷ đồng, nay chủ nhà rao còn 4,3 tỷ đồng. Một căn khác cùng khu cũng giảm khoảng 15% so với trước, còn 3,8 tỷ đồng. Vợ chồng chị T.H có thể thu xếp được 1,8 tỷ đồng, cộng thêm vay mượn người thân có thể sẵn 2 tỷ tiền mặt, nhưng chắc chắn vẫn phải vay ngân hàng phần còn lại.
"Nhìn giá nhà giảm, tôi cứ ngỡ đây là cơ hội để mua, nhưng nghĩ đến việc phải vay ngân hàng với lãi suất cao như hiện nay, vợ chồng tôi lại phải cân nhắc kỹ hơn nhiều. Không mua bây giờ thì sợ sau này giá chung cư tăng trở lại, lỡ mất cơ hội; mà nghe nhiều người dự báo giá còn giảm nữa, tôi lại băn khoăn không biết có nên chờ thêm rồi hẵng mua", chị chia sẻ.
Trên thực tế, lãi suất vay mua nhà tăng cao đã khiến nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy đã phải rao cắt lỗ chung cư cả tỷ đồng để thu hồi vốn thời gian qua. Nhưng trớ trêu là, người mua có nhu cầu thực muốn tận dụng cơ hội này để sở hữu nhà ở cũng gặp vô vàn khó khăn.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), áp lực điều chỉnh giá tập trung tại một số dự án căn hộ chung cư từng tăng giá nóng, đặc biệt là các dự án định vị phân khúc cao cấp hoặc của một số chủ đầu tư nước ngoài khi bước vào giai đoạn bàn giao, người mua phải thanh toán khoảng 45% giá trị hợp đồng còn lại.
Nhóm mua giai đoạn 2023-2024 đang có xu hướng điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để tăng thanh khoản, trong khi đó, một số nhà đầu tư tham gia ở giai đoạn thị trường tăng nóng năm 2025 cũng chấp nhận thay đổi mức giá chuyển nhượng nhằm cân đối dòng tiền và kế hoạch tài chính.
Dù vậy, tâm lý chờ đợi của người mua cùng áp lực chuyển nhượng từ nhóm sử dụng đòn bẩy khiến thanh khoản có dấu hiệu chậm lại và giá thứ cấp chịu áp lực điều chỉnh. Chỉ các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê cao, đặc biệt tại khu vực trung tâm và các đại đô thị đã hình thành cộng đồng cư dân, vẫn ghi nhận giao dịch tương đối tốt.
Khảo sát trên thị trường, lãi suất thả nổi cho vay bất động sản hiện nay phổ biến 12 - 14%/năm, có nơi lên 15 - 16%/năm.
Trong khi đó, lãi suất cho vay ưu đãi các khoản vay mới cũng đã lên mức phổ biến 9 - 11%/năm, áp dụng cho kỳ ưu đãi 6 tháng - 24 tháng.
Như vậy, giả sử vay 2 tỷ đồng, trong thời hạn 20 năm, theo phương thức trả gốc đều hàng tháng (khoảng 8,3 triệu đồng/tháng) cộng lãi tính trên dư nợ giảm dần, thì ở giai đoạn ưu đãi với lãi suất 9-11%/năm, mỗi tháng người mua đã phải trả khoảng 23-27 triệu đồng (gồm cả gốc lẫn lãi), và số tiền này sẽ giảm dần theo thời gian khi dư nợ gốc giảm. Rõ ràng, ngay cả trong kỳ ưu đãi, số tiền mà người vay phải trả hàng tháng cũng không hề nhỏ.
VARS khuyến nghị, trong giai đoạn này, khác hàng/nhà đầu tư cần ưu tiên thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Người mua chỉ sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức an toàn; đánh giá dòng tiền theo kịch bản lãi suất sau ưu đãi. Bên cạnh đó, người mua ưu tiên dự án có tính pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hiện hữu, chủ đầu tư uy tín và cộng đồng cư dân đã hình thành. Nhà đầu tư cũng hạn chế đầu tư theo tin đồn quy hoạch hoặc các khu vực chưa có động lực phát triển thực, chuyển từ chiến lược “chờ tăng giá" sang quản trị rủi ro và thời gian thoát hàng.
