Trong hoạt động tín dụng, việc khách hàng dùng tài sản để thế chấp vay vốn là chuyện quen thuộc. Nhưng khi người vay chưa tất toán mà vẫn mang chính tài sản ấy ra giao dịch dân sự, rủi ro không chỉ dừng lại ở hợp đồng đặt cọc vô hiệu, mà có thể kéo theo cả một chuỗi tranh chấp giữa ngân hàng, người vay và người mua.
Câu chuyện của ông N.T.L.P và bà N.M.H ở Cà Mau là một ví dụ. Tháng 3/2023, họ ký hợp đồng tín dụng với một ngân hàng thương mại cổ phần, vay 3,85 tỷ đồng, thế chấp một thửa đất hơn 3.000 m2 tại xã K., huyện Trần Văn Thời. Khoản vay được giải ngân đầy đủ, nhưng sau đó hai ông bà không trả gốc, không trả lãi. Đến cuối năm 2024, tổng dư nợ gốc và lãi đã vượt 4,9 tỷ đồng.
Giữa lúc khoản nợ chưa được xử lý, tháng 7/2023, ông P, bà H đã ký hợp đồng đặt cọc với ông N.M.T và bà N.H.P, nhận 450 triệu đồng để chuyển nhượng khoảng 700 m2 trong chính khu đất đang được thế chấp. Hai bên thống nhất: sau khi nhận tiền, chủ đất sẽ liên hệ ngân hàng để trả nợ và rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức để tách phần đất 700 m2.
Sau khi thỏa thuận, bên bán nhận tiền và bàn giao đất, bên mua xây dựng một căn nhà cấp 4 kết cấu bê tông cốt thép và quản lý sử dụng đất ổn định từ đó đến nay. Tuy nhiên, chủ đất không thực hiện việc trả nợ ngân hàng và không sang tên như cam kết, dẫn đến tranh chấp.
Trước tòa, ông T và bà P yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và sẵn sàng trả thêm 500 triệu đồng còn lại. Trong trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu, họ yêu cầu bên bán hoàn trả tiền cọc 450 triệu đồng. Đồng thời, do đã xây dựng nhà trên đất, họ đề nghị được ưu tiên mua lại phần đất 700 m2 này theo giá thẩm định của cơ quan có thẩm quyền
Trong khi đó, ngân hàng khẳng định hợp đồng tín dụng hợp pháp, việc xử lý tài sản là quyền của bên nhận thế chấp. Ông P – bà H thừa nhận nợ nhưng xin hoãn trả, còn bên mua yêu cầu hoàn tiền và bồi thường chi phí xây dựng.
Tòa xác định tại thời điểm ký đặt cọc, thửa đất đang được thế chấp hợp pháp, chưa được giải chấp, do đó bên bán không có quyền chuyển nhượng. Hành vi nhận tiền đặt cọc là vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp; trong khi việc bên mua tự ý xây nhà khi chưa được sang tên thể hiện sự thiếu kiểm tra pháp lý.
Kết quả, Tòa tuyên buộc ông P – bà H trả cho ngân hàng hơn 4,92 tỷ đồng, tiếp tục chịu lãi cho đến khi thanh toán xong. Đồng thời, hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu, ông P – bà H phải hoàn trả 450 triệu đồng tiền cọc và 35 triệu đồng chi phí tố tụng cho bên mua. Bên mua được ưu tiên mua lại phần đất có căn nhà mình xây dựng nếu ngân hàng phát mại tài sản.
