Tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” diễn ra vào sáng 26/6, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, những diễn biến như sự phân hóa của thị trường, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư hay quá trình phục hồi hiện nay đều phản ánh một xu hướng lớn hơn: Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành.
Ông cho rằng đây là quy luật phát triển tất yếu của một nền kinh tế. Khi nền kinh tế chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp và đô thị hóa ở trình độ cao hơn, thị trường bất động sản cũng sẽ thay đổi. Giá trị của tài sản không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ mà sẽ dựa trên khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực.
TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng
Theo ông, đầu cơ sẽ không biến mất, nhưng bản chất của hoạt động này đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu cơ chỉ nhìn trong vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ cũng phải tính đến chu kỳ dài hơn, từ hai đến ba năm, đồng thời đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ. Cuối cùng, cả đầu tư lẫn đầu cơ đều sẽ hướng đến những bất động sản có giá trị sử dụng thực, có khả năng khai thác và tăng trưởng bền vững.
TS. Đinh Thế Hiển nhận định, những tài sản đáp ứng các tiêu chí này sẽ tập trung tại các cực tăng trưởng kinh tế và các đại đô thị. Ở phía Nam là TP.HCM cùng không gian phát triển mở rộng sang Bình Dương, Đồng Nai và một phần Tây Ninh. Trong khi đó, phía Bắc sẽ là Hà Nội cùng các cực tăng trưởng như Bắc Ninh và Hải Phòng. Đây đều là những khu vực được hưởng lợi từ quá trình tái cấu trúc đô thị, đầu tư hạ tầng và các động lực phát triển kinh tế mới, qua đó tiếp tục củng cố giá trị bất động sản trong dài hạn.
Dẫn kinh nghiệm quốc tế, ông cho biết quá trình này không phải là điều mới. Seoul từng có bước ngoặt sau Thế vận hội Olympic 1988, còn Thượng Hải bứt phá mạnh sau khi Trung Quốc gia nhập WTO. Điểm chung của các thành phố này là đều trải qua quá trình tái cấu trúc đô thị quy mô lớn, từ đó tạo ra chu kỳ tăng trưởng dài hạn cho thị trường bất động sản.
Theo ông, Việt Nam hiện cũng đang bước vào giai đoạn tương tự. Hà Nội tập trung tái cấu trúc không gian đô thị với định hướng phát triển hai bên sông Hồng, mở rộng mạng lưới metro và hình thành mô hình đô thị đa trung tâm. Trong khi đó, TP.HCM có thêm dư địa phát triển nhờ mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực cho khu vực trung tâm và hình thành các cực phát triển mới.
Dù đặc điểm phát triển của hai đô thị có nhiều khác biệt, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng hành vi của người mua đang ngày càng giống nhau. Nhà đầu tư không còn quyết định theo tâm lý "mua là thắng" như trước mà bắt đầu đặt ra hàng loạt câu hỏi: Dự án kết nối giao thông như thế nào, hệ thống tiện ích sẽ được hình thành ra sao, bao lâu mới lấp đầy cư dân, hay ai sẽ là người thuê hoặc người mua lại trong tương lai.
Theo ông, đây là sự thay đổi rất rõ sau những biến động của thị trường trong hai năm vừa qua. Nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ lưỡng hơn và lựa chọn những tài sản vừa có giá trị sử dụng, vừa có khả năng khai thác, tạo dòng tiền, đồng thời vẫn còn dư địa tăng giá trong dài hạn. Ông cho rằng đó sẽ là tiêu chí quyết định hướng đi của dòng tiền trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.
Đồng quan điểm về xu hướng thị trường chuyển sang đề cao giá trị thực, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng khi thị trường bất động sản chuyển sang ưu tiên những giá trị thực, nhà đầu tư cũng buộc phải thay đổi tiêu chí lựa chọn tài sản. Thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá, họ sẽ phải đánh giá liệu bất động sản đó có thực sự đáp ứng được nhu cầu sử dụng, có khả năng khai thác và tạo ra giá trị bền vững hay không.
Ông cho biết trước đây, nhiều nhà đầu tư chỉ ưu tiên mua bất động sản tại khu vực trung tâm, điển hình là các quận lõi của TP.HCM. Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện nay đã ở mức rất cao, trong khi hiệu quả khai thác không còn hấp dẫn như trước.
Trong bối cảnh đó, theo ông, nhà đầu tư sẽ phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực mới. Tuy nhiên, họ sẽ không còn lựa chọn theo tâm lý "đón sóng" mà phải phân tích kỹ từng dự án. Điều quan trọng không còn nằm ở việc dự án có thể tăng giá hay không, mà là liệu dự án đó có khả năng hình thành một đô thị thực sự với cư dân đến sinh sống, có hoạt động kinh doanh, có việc làm, cùng hệ thống dịch vụ và tiện ích để tạo nên sức sống lâu dài hay không.
TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).
TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, nếu một dự án có khả năng thu hút cư dân, tạo ra hoạt động thương mại và hình thành cộng đồng, giá trị tài sản sẽ có nền tảng tăng trưởng bền vững hơn. Đồng thời, khả năng khai thác kinh doanh và cho thuê cũng sẽ cao hơn. Đối với người mua để ở, những khu vực có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ và môi trường sống sôi động sẽ trở thành lựa chọn ưu tiên.
Theo ông, sau những biến động của thị trường trong hai năm qua, nhà đầu tư đã trở nên thận trọng và thực tế hơn rất nhiều. Họ buộc phải tính toán kỹ lưỡng trước khi xuống tiền, thay vì chỉ kỳ vọng vào lợi nhuận ngắn hạn như trước đây.
Ông nhận định, những sản phẩm được lựa chọn trong giai đoạn tới phải đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí: có thể sử dụng để ở, có khả năng khai thác cho thuê, tạo dòng tiền ổn định và vẫn còn dư địa tăng giá trong tương lai. Đây sẽ là những yếu tố quan trọng nhất chi phối quyết định của người mua cũng như nhà đầu tư trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.
