Ngày 28/10, Chính phủ ban hành Nghị quyết 345/NQ-CP về đề xuất quy định công chứng, chứng thực và luật hóa Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Trong đó, tại Điều 1 Nghị quyết 345/NQ-CP có nêu rõ, đối với quy định liên quan đến công chứng, chứng thực tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ tiếp tục thống nhất theo nội dung đã trình Quốc hội kèm theo Tờ trình 943/TTr-CP ngày 19/10/2026, theo hướng: Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu về quản lý đất đai.
Như vậy, Chính phủ tiếp tục chủ trương giữ quy định công chứng, chứng thực đối với các loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất, thay vì bỏ hoàn toàn yêu cầu công chứng, chứng thực trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, loại hợp đồng cụ thể phải công chứng, chứng thực sẽ do Chính phủ quy định, gắn với lộ trình chuyển đổi số và việc kết nối liên thông dữ liệu đất đai.
Theo quy định hiện hành tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 này.
Cụ thể, điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định, hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên, tức không bắt buộc trong trường hợp này.
Nghị quyết 345/NQ-CP có hiệu lực kể từ ngày ký ban hành 28/10/2026.
Trước đó, liên quan đến vấn đề này, trong phiên thảo luận tại Tổ 12 (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ và Cà Mau) về 3 dự án luật: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 24/10, một số đại biểu đề nghị giữ nguyên quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như luật hiện hành, nhằm bảo đảm tính thống nhất với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.
Cụ thể, góp ý đối với những bất cập, xung đột và khoảng trống pháp lý về quy định công chứng đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ĐBQH Phạm Hùng Hưng (Phú Thọ) cho rằng, việc xem xét đồng thời ba dự án luật nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực, tạo môi trường kinh doanh minh bạch và bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.
Tuy nhiên, qua nghiên cứu các dự thảo luật, đại biểu nhận thấy, vẫn còn những quy định thiếu thống nhất, mâu thuẫn và khoảng trống pháp lý liên quan đến công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản giữa 3 đạo luật này. Nếu không được hoàn thiện đồng bộ, dẫn đến rủi ro tranh chấp kéo dài và gia tăng áp lực cực lớn lên hệ thống Tòa án.
Về đề xuất bãi bỏ hoặc nới lỏng quy định bắt buộc công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất với lý do cắt giảm thủ tục hành chính trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu cho rằng, khi đặt trong mối tương quan với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đề xuất này bộc lộ sự mâu thuẫn, phá vỡ tính liên kết giữa nhà và đất.
Cụ thể, theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, các giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp nhà ở, công trình xây dựng giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ yêu cầu công chứng bắt buộc sẽ phát sinh nghịch lý: Người dân chuyển nhượng một thửa đất trống (không có nhà) thì không cần công chứng; nhưng nếu trên thửa đất đó có một căn nhà cấp 4 hay căn biệt thự thì lại bắt buộc phải công chứng. Theo đại biểu, điều này tạo ra sự phân biệt pháp lý giữa đất có nhà và đất không có nhà, gây lúng túng cho người dân cũng như Văn phòng Đăng ký đất đai khi giải quyết hồ sơ đăng ký biến động.
Phân tích bản chất của hoạt động công chứng, đại biểu nhấn mạnh đây là một định chế “bảo đảm tư pháp phòng ngừa”. Công chứng viên có trách nhiệm thẩm tra năng lực hành vi dân sự, quyền đại diện, tình trạng tài sản chung của vợ chồng, hộ gia đình; ngăn chặn giả mạo chữ ký, ép buộc hoặc lừa dối trong giao dịch.
Trong khi đó, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và hệ thống xác thực điện tử vẫn chưa đồng bộ hoàn toàn, đặc biệt tại vùng sâu, vùng xa. Nếu bỏ công chứng bắt buộc, cơ quan đăng ký đất đai không có chức năng, thẩm quyền và năng lực kiểm tra tính hợp pháp của việc giao kết hợp đồng liên quan đến đất không có nhà. Điều này có thể làm gia tăng nguy cơ tranh chấp, lừa đảo trong chuyển nhượng nhà đất.
Từ những phân tích trên, đại biểu đề nghị giữ nguyên quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như luật hiện hành, nhằm bảo đảm tính thống nhất với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.
Đồng quan điểm, ĐBQH Trần Hoài Nam (Cà Mau) cho rằng, việc bỏ quy định công chứng, chứng thực đối với giao dịch về quyền sử dụng đất trước thực trạng kinh doanh đất đai, bất động sản hiện nay sẽ dẫn đến những hệ lụy rất lớn. Đây là thay đổi lớn, có thể ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước về đất đai và sự lành mạnh của thị trường bất động sản. Trong khi đó, công chứng viên phải chịu trách nhiệm thẩm định về tính hợp pháp của các giao dịch, do vậy, việc duy trì công chứng, chứng thực là cần thiết.
Do đó, ban soạn thảo cần cân nhắc kĩ, trường hợp vẫn giữ theo quy định của dự thảo luật cần có đánh giá tác động, phân tích kỹ lưỡng hơn về cơ sở pháp lý và thực tiễn của việc thay đổi.
