Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào thời kỳ đen tối?

Thị trường u ám nhất 10 năm qua 

Sau đợt khủng hoảng năm 2000, đến năm 2010, thị trường bất động sản (BĐS) lại rơi vào đợt khủng hoảng lần thứ hai. Lúc này, UBND TP.HCM đã đề xuất các giải pháp với Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Sau đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng và nhiều chính sách, cơ chế để giải quyết hàng tồn kho BĐS, xử lý nợ xấu và hỗ trợ chỗ ở cho người có thu nhập thấp ở đô thị. Nhờ vậy, thị trường BĐS đã phục hồi và tăng trưởng trở lại. Nhưng hiện nay, đang có dấu hiệu rơi vào đợt khủng hoảng thứ ba. 

Theo thông tin chúng tôi có được, nếu trong sáu tháng đầu năm 2018 Sở Xây dựng đã đề xuất UBND TP.HCM chấp thuận đầu tư 46 dự án và công nhận chủ đầu tư mới 16 dự án thì sáu tháng đầu năm nay, Sở Xây dựng chỉ đề xuất UBND TP.HCM chấp thuận đầu tư 10 dự án và công nhận chủ đầu tư mới ba dự án.

Tuy nhiên, ba dự án này có quy mô khá khiêm tốn với tổng diện tích chỉ khoảng hơn 2ha, với 924 căn hộ. Số căn hộ đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai trong sáu tháng đầu năm 2019 cũng giảm mạnh, với 24 dự án, khoảng 7.313 căn hộ (giảm 2.336 căn hộ so với cùng kỳ năm 2018). Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8%, phân khúc căn hộ bình dân giảm 34,7%. 

Tương tự, theo thống kê của Công ty Nghiên cứu thị trường JLL, lượng mở bán chính thức trên thị trường trong quý II/2019 chỉ đạt hơn 4.100 căn. Đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường bất động sản hồi phục năm 2014. 

Dự án Đức Long Golden Land "đứng hình" sau 2 năm khởi công

Thống kê của Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA trong quý II/2019 cũng cho thấy, thị trường BĐS đang sụt giảm nguồn cung ở tất cả các phân khúc. Trong đó, phân khúc đất nền chỉ có bốn dự án mới ra mắt thị trường với khoảng 291 nền (chỉ bằng 61% so với cùng kỳ năm 2018). Phân khúc căn hộ chỉ có khoảng 12 dự án, cung cấp ra thị trường khoảng 2.559 căn (chỉ bằng 29% so với cùng kỳ năm 2018 và thấp nhất trong vòng bốn năm qua), lượng tiêu thụ cũng chỉ bằng 28% so với cùng kỳ năm 2018.   

Theo ghi nhận thực tế của chúng tôi, nhiều nơi bắt đầu xuất hiện dự án đình trệ, có nguy cơ “chết lâm sàng”. Tại Q.7, dự án Đức Long Golden Land do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Vạn Gia Long làm chủ đầu tư, sau khoảng hai năm khởi công, đến nay vẫn chưa xong phần móng. Trong khoảng sáu tháng qua, dự án này đã dừng thi công toàn bộ. 

Kết quả đạt được của dự án Đức Long New Land sau gần 3 năm thi công chỉ là... bãi đất trống

Tương tự, tại Q.8, dự án Đức Long New Land do Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ Đồng Phú Hưng làm chủ đầu tư, sau khoảng ba năm khởi công, đến nay mới hoàn thành phần ngầm hóa lưới điện và còn đang triển khai thi công hạng mục móng, cọc, tường vây để làm phần hầm.

Tại khu H.Nhà Bè, dự án Kenton Node sau khi “chết lâm sàng” vào khoảng năm 2010, đến khoảng năm 2017 “sống” lại thì khoảng sáu tháng qua, đã có dấu hiệu “đứng hình”, nguy cơ “đột tử” 
lần hai. 

Doanh nghiệp điêu đứng, nhà nước thất thu hàng ngàn tỷ 

Theo bà Nguyễn Thị Như Loan - Tổng giám đốc Công ty Quốc Cường Gia Lai - hiện công ty có tám dự án thì hết bảy dự án phải “trùm mền” do vướng vấn đề pháp lý. Điển hình như dự án Sông Đà (Q.Thủ Đức) rộng 2,8ha, dự án Phú Hữu (Q.9) rộng 7ha...Theo báo cáo tài chính sáu tháng  đầu năm 2019 của các doanh nghiệp đang niêm yết trên thị trường chứng khoán, hiện rất nhiều doanh nghiệp điêu đứng do lượng hàng tồn kho ngày càng lớn. Điển hình, Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng kỹ thuật tồn kho 5.094 tỷ đồng; Công ty BĐS Phát Đạt tồn kho 5.023 tỷ đồng; Công ty cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo tồn 4.889 tỷ đồng; Tập đoàn Hà Đô tồn 3.744 tỷ đồng; Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển xây dựng tồn 3.199 tỷ đồng…

Trong khi đó, báo cáo tài chính hợp nhất năm 2018 của công ty này cho thấy, lợi nhuận sau thuế của Quốc Cường Gia Lai chỉ còn khoảng 101 tỷ đồng, giảm bốn lần so với năm 2017. Đáng lưu ý, hàng tồn kho bất động sản dở dang tăng từ 600 tỷ đồng lên trên 7.000 tỷ đồng, trong khi dự phòng rủi ro trích lập chỉ còn khoảng 5 tỷ đồng. Cách nay khoảng hai tháng, Công ty cổ phần BĐS Hiệp Phát là một trong bảy công ty con của Quốc Cường Gia Lai phải giải thể do thua lỗ liên tục. 

Sự đi xuống của thị trường BĐS không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà còn gây lãng phí đất đai, thất thu ngân sách nhà nước nghiêm trọng. Thống kê cho thấy, TP.HCM có 118.052ha đất nông nghiệp nhưng chỉ tạo được giá trị 6.494 tỷ đồng, tức tính trung bình, mỗi héc-ta chỉ đạt giá trị khoảng 55 triệu đồng/năm. Trong khi đó, đất công nghiệp, dịch vụ của TP.HCM có khoảng 14.264ha nhưng đã tạo ra giá trị lên đến 726.978 tỷ đồng; tính trung bình, mỗi héc-ta đất có giá trị lên đến 50,9 tỷ đồng/năm. 

Theo điều 107 Luật Đất đai năm 2013, nhà nước được trực tiếp thu ngân sách từ đất đai gồm bảy khoản chính: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất... Bên cạnh đó, nhà nước còn thu ngân sách từ đất được nhiều hơn, bền vững hơn sau quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất đô thị, công nghiệp, dịch vụ.

Điển hình, Q.7 được thành lập năm 1997, thu ngân sách lúc đó mới chỉ đạt 65,5 tỷ đồng nhưng 10 năm sau, thu ngân sách của quận này lên tới hơn 4.000 tỷ đồng (tăng 61 lần). Trong đó, có đóng góp tích cực của ngành BĐS. Chỉ riêng năm 2012, Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng là chủ đầu tư Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng (Q.7) đã nộp vào ngân sách quận khoảng 2.100 tỷ đồng.

Theo thống kê của Cục Thuế TP.HCM, trong giai đoạn thị trường BĐS TP.HCM bị đóng băng, nguồn thu ngân sách từ đất đai của TP.HCM bị sụt giảm nghiêm trọng. 

Điển hình, năm 2013, số tiền thu sử dụng đất của TP.HCM chỉ đạt khoảng 5.600 tỷ đồng (chỉ bằng phân nửa số thu năm 2012 là 10.000 tỷ đồng). Nhưng sang năm 2014, thị trường phục hồi dần và nguồn thu bắt đầu tăng lên, đạt khoảng 8.298 tỷ đồng. Sang năm 2015, nguồn thu tăng lên đến 21.720 tỷ đồng; năm 2016, đạt 24.632 tỷ đồng; năm 2017, đạt 27.170 tỷ đồng. Nhưng đến năm 2018, nguồn thu chỉ đạt khoảng 22.600 tỷ đồng khiến ngân sách TP.HCM thất thu 4.570 tỷ đồng so với năm 2017. 

Trong khi đó, kết quả thu tiền sử dụng đất cho ngân sách thành phố trong năm tháng đầu năm 2019 đã giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018. 

Luật Đất đai đang gây cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản

Vướng mắc trong việc vận dụng Luật Đất đai hiện nay là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS ngày càng u ám.

Hiện doanh nghiệp BĐS đang quá khó khăn trong tiếp cận đất đai. Một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn, còn có nội dung chồng chéo, xung đột với các luật khác như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu… gây khó khăn cho việc thực hiện.

Luật cần quy định thống nhất các thủ tục, đồng thời cần rà soát các văn bản liên quan để sửa đổi, bổ sung cho thống nhất, cắt giảm tối đa, áp dụng chế độ một cửa. Luật Đất đai hiện nay đang hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS, đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng, condotel, resort villa. Đây là các loại hình đã ra đời nhiều năm qua nhưng Luật Đất đai chậm sửa đổi, bổ sung nên các phân khúc này vẫn chưa có hành lang pháp lý để quản lý. 

Ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Hùng Phan (ghi)

Cần sửa đổi Luật Xây dựng để giải cứu thị trường Quy trình cấp giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng hiện nay tách thành ba quy trình: thẩm định thiết kế cơ sở; thẩm định thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng. Hiện Cục Quản lý hoạt động xây dựng (thuộc Bộ Xây dựng) có thẩm quyền quá rộng trong lĩnh vực đầu tư xây dựng như: thẩm định thiết kế xây dựng, cấp giấy phép xây dựng, quản lý năng lực hoạt động xây dựng... Tất cả  công trình cấp I (từ 25 tầng trở lên) đều phải được cục này thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật. Điều trái khoáy là sau khi đã được cục này thẩm định, chủ đầu tư vẫn phải nộp hồ sơ về Sở Xây dựng địa phương để thẩm định và xin cấp giấy phép xây dựng. Trên thực tế, chủ đầu tư còn phải thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy tại Cục Cảnh sát phòng cháy chữa cháy (Bộ Công an) và thẩm duyệt cao độ tĩnh không tại Cục Tác chiến (Bộ Quốc phòng). Cần tích hợp quy trình cấp giấy phép xây dựng, mạnh dạn phân cấp và giao quyền cho UBND cấp tỉnh thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng công trình, trừ công trình cấp đặc biệt. Bộ Xây dựng nên tập trung vào việc ban hành các quy chuẩn về xây dựng hơn là tham gia vào những công đoạn cấp phép như hiện nay. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Bích Trần (ghi)

Phan Trí/ PNO