Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ khi nhu cầu ở thực và giá trị khai thác trở thành yếu tố quyết định, thay thế tâm lý đầu cơ vốn chi phối trong nhiều năm trước. Đây là nhận định được đưa ra tại Hội thảo công bố Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức sáng 16/7 tại TP.HCM.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. Ảnh: VARS
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thị trường vẫn duy trì đà phục hồi nhưng tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc và khu vực đã có sự phân hóa rõ rệt. Những thay đổi về hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án cùng sự thay đổi trong hành vi của người mua đang thúc đẩy quá trình thanh lọc mạnh mẽ.
Ông cho rằng thị trường hiện không còn được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà đang chuyển dịch theo nhu cầu ở thực và khả năng khai thác tài sản. Đây là nền tảng để thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn, đồng thời buộc các doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm cũng như năng lực triển khai dự án.
Doanh nghiệp có tiềm lực tiếp tục mở rộng
Số liệu thống kê trong 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Nếu tính cả doanh nghiệp quay trở lại hoạt động sau khi loại trừ số doanh nghiệp tạm ngừng và giải thể, thị trường vẫn ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp.
Theo VARS, điều này cho thấy quá trình thanh lọc không đồng nghĩa với sự suy giảm của thị trường mà phản ánh xu hướng tái cơ cấu theo hướng chất lượng hơn. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất và pháp lý tiếp tục mở rộng hoạt động, trong khi những đơn vị yếu về nguồn lực dần thu hẹp hoặc rời khỏi thị trường.
Nguồn cung tăng nhưng vẫn mất cân đối
Báo cáo của VARS IRE cho thấy trong quý II/2026, toàn thị trường có gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm nhẹ so với quý trước. Tuy nhiên, lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2025.
Nguồn cung mới vẫn tập trung chủ yếu tại các đại đô thị và dự án quy mô lớn hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng. Mặc dù vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu chưa được cải thiện khi phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp.
Trong quý II, căn hộ chiếm gần 75% nguồn cung mới, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, căn hộ cao cấp khoảng 37%, còn căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%. Phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.
Theo VARS IRE, áp lực chi phí đất đai, xây dựng và tài chính khiến các chủ đầu tư buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Trong khi đó, khả năng phát triển nhà ở giá bình dân vẫn gặp nhiều khó khăn nếu không có sự điều chỉnh về chính sách và khung giá.
Miền Bắc và miền Nam dẫn dắt thị trường
Xét theo khu vực, miền Bắc và miền Nam tiếp tục là hai đầu tàu về nguồn cung. Trong quý II, miền Bắc chiếm khoảng 50% tổng nguồn cung mở bán mới, chủ yếu đến từ Hà Nội; miền Nam chiếm khoảng 41%, tập trung tại vùng TP.HCM mở rộng; miền Trung chiếm khoảng 9%.
Đáng chú ý, nhóm các chủ đầu tư lớn đóng góp khoảng 43% tổng nguồn cung mới trong nửa đầu năm, phản ánh xu hướng thị trường ngày càng tập trung vào các doanh nghiệp có năng lực triển khai những dự án quy mô lớn và đồng bộ.
Người mua ngày càng thận trọng
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản. Ảnh: VARS
Theo VARS, lực cầu trên thị trường vẫn được duy trì nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, hành vi của người mua đã thay đổi đáng kể. Thay vì chạy theo các "cơn sốt" giá, người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để đánh giá pháp lý, tiến độ dự án, chính sách vay vốn, chất lượng bàn giao cũng như khả năng khai thác cho thuê. Dòng tiền cũng chuyển dịch rõ nét từ xu hướng "đón sóng" sang "đón giá trị", ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ thực tế và khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Thanh khoản giữ ổn định
Trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp. Riêng các sản phẩm mở bán mới đạt khoảng 19.600 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Lũy kế 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó khoảng 43.000 giao dịch đến từ nguồn cung mới.
Căn hộ tiếp tục dẫn dắt thanh khoản khi chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch. Đáng chú ý, các dự án do chủ đầu tư lớn phát triển đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi so với nhóm doanh nghiệp còn lại.
Các chuyên gia, diễn giả tại tọa đàm "Tái định vị thị trường bất động sản Việt Nam: Khi nhu cầu thực trở thành nền tảng phát triển bền vững"sáng ngày 16/7/2026
Giá sơ cấp tiếp tục neo cao
Dù nguồn cung được cải thiện, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí phát triển dự án gia tăng. Trong quý II, giá căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm trước. Hà Nội tiếp tục là địa phương có mặt bằng giá cao nhất với khoảng 123 triệu đồng/m². TP.HCM duy trì mức bình quân khoảng 108 triệu đồng/m², trong khi Bình Dương thiết lập mặt bằng giá mới khoảng 58 triệu đồng/m² nhờ nhiều dự án được định vị ở phân khúc cao cấp.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán bắt đầu phân hóa rõ rệt. Những khu vực từng tăng nóng ghi nhận xu hướng điều chỉnh, trong khi các địa bàn có hạ tầng phát triển, nhu cầu ở thực cao vẫn giữ được đà tăng ổn định.
Hạ tầng sẽ quyết định giá trị bất động sản
Một nội dung đáng chú ý tại hội thảo là tham luận của TS. Nguyễn Đức Kiên về triển vọng phát triển vùng TP.HCM. Theo ông, giai đoạn 2026-2030 sẽ là thời kỳ tăng tốc đầu tư hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành, các tuyến metro, cao tốc và hệ thống logistics.
Ông nhận định hạ tầng sẽ không làm tăng giá trị đồng đều trên toàn thị trường mà tạo ra sự tái phân bổ giá trị giữa các khu vực. Trong tương lai, giá trị bất động sản sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng kết nối, thời gian di chuyển đến việc làm và chất lượng hệ thống tiện ích thay vì chỉ dựa trên khoảng cách địa lý.
Theo các chuyên gia, những khu vực có quy hoạch đồng bộ, pháp lý minh bạch và hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng chiến lược sẽ trở thành các cực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản trong chu kỳ phát triển tiếp theo.
N/A
