Dữ liệu nghiên cứu tổng hợp của Hội môi giới bất động sản Việt Nam ( VARS) cho biết, n ăm 2025, toàn thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 128 nghìn sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa được “giải khát” hoàn toàn. Bởi cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp, phần lớn nguồn cung mới lại đến từ các dự án căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn.
Ảnh minh hoạ.
Từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu phân hóa rõ rệt khi nguồn cung bung ra trên diện rộng và lãi suất có xu hướng tăng, làm lộ rõ áp lực tài chính với nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao và lướt sóng ngắn hạn. Sự phân hóa này gắn với thay đổi nền tảng về không gian phát triển nhờ hạ tầng giao thông bứt phá, hàng loạt cao tốc, vành đai, trục liên vùng được triển khai, cùng 564 dự án hạ tầng khởi công, khánh thành trong năm với tổng vốn hơn 5,14 triệu tỷ đồng, mở rộng đô thị ra vùng ven và đô thị vệ tinh. Song song, khoảng một nghìn dự án được tháo gỡ pháp lý và nhiều đại dự án mới được phê duyệt, làm nguồn cung tăng mạnh, đưa thị trường vào giai đoạn cạnh tranh thực chất khi giá vẫn cao nhưng thanh khoản không còn đồng đều giữa các khu vực và phân khúc.
Trong bối cảnh giá tăng cao so với thu nhập và chi phí vay vốn gia tăng, người mua ở thực phải có nền tảng tài chính vững chắc, còn nhà đầu tư khó đạt lợi nhuận nhanh như trước. Các chiến lược lướt sóng theo tin đồn trở nên rủi ro khi dữ liệu thị trường dần minh bạch, bất động sản được gắn mã định danh, buộc nhà đầu tư chuyển sang tư duy chọn lọc, chú trọng giá trị thực, khả năng khai thác và quản trị rủi ro, trong khi những người phụ thuộc đòn bẩy tài chính cao sẽ dần bị đào thải. Thị trường đồng thời đòi hỏi hoàn thiện khung pháp lý và chuẩn mực nghề nghiệp để nâng cao tính minh bạch, chuyên nghiệp, hạn chế đầu cơ thổi giá và hướng tới phát triển bền vững.
Các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, phát triển dự án và tài chính, khiến uy tín, pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và thực hiện đúng cam kết trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Cạnh tranh không chỉ giữa các dự án mà còn giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút hệ thống phân phối và môi giới chuyên nghiệp, nơi chính sách bán hàng, mức độ minh bạch và chia sẻ lợi ích đóng vai trò quyết định. Về dài hạn, giá bất động sản được nhận định khó giảm sâu nhưng cũng khó tăng “nóng”, do nhu cầu ở thực vẫn cao, kinh tế và hạ tầng tiếp tục phát triển, trong khi chi phí phát triển dự án ngày càng tăng. Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc cao, các dự án giá vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối hoặc pháp lý chưa hoàn thiện dễ rơi vào tình trạng đóng băng giao dịch. Khu vực trung tâm tiếp tục giữ mặt bằng giá cao do khan hiếm nguồn cung, song sự ổn định vẫn phụ thuộc vào thanh khoản vùng ven.
Để thị trường phục hồi bền vững, theo VARS cần vai trò điều tiết mạnh từ Nhà nước thông qua nâng cao năng lực thực thi của cán bộ địa phương, điều chỉnh bảng giá đất và hệ số phù hợp để không gây ách tắc dự án, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng và điều hành tín dụng, lãi suất theo hướng thận trọng, tránh gây sốc cho thị trường và nền kinh tế. Tổng thể, thị trường bất động sản đang trong quá trình chỉnh đốn, nơi đầu cơ ngắn hạn dần nhường chỗ cho phát triển dựa trên giá trị thực, pháp lý chuẩn mực, năng lực tài chính và tính chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia.
