Người mua cần có nhiều lưu ý trước khi đặt cọc bất động sản được quảng cáo “giảm sâu”. Ảnh minh họa.
Trong bối cảnh giao dịch bất động sản năm 2026 chậm lại, những lời rao “cắt lỗ sâu”, “chủ nhà cần bán gấp”, “giảm hàng trăm triệu đồng trong tháng Ngâu”... càng dễ thu hút sự chú ý. Nhưng mức giảm lớn trên tin rao chưa chắc đồng nghĩa với một căn nhà có giá rẻ.
Tháng Ngâu không còn là “điểm trũng”
Trước đây, tâm lý e ngại thực hiện những việc lớn trong tháng 7 âm lịch khiến không ít người trì hoãn kế hoạch mua nhà, ký hợp đồng hay chuyển về nơi ở mới. Tuy nhiên, những năm gần đây, yếu tố tài chính, pháp lý, vị trí và chất lượng sản phẩm ngày càng có ảnh hưởng lớn hơn tới quyết định của người mua. Thậm chí, thay vì né tháng Ngâu, một bộ phận khách hàng còn chủ động chờ thời điểm này với kỳ vọng người bán dễ thương lượng hoặc doanh nghiệp có thêm chính sách ưu đãi.
Đáng chú ý, dù mặt bằng giá đã ở mức cao, các dự án mới vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ cao. Giá căn hộ cao cấp phổ biến khoảng 70-90 triệu đồng/m², phân khúc hạng sang trên 100 triệu đồng/m², một số dự án thậm chí tiệm cận 200 triệu đồng/m². Điều này cho thấy tháng Ngâu không còn mặc nhiên là “điểm trũng” giao dịch khi nhu cầu thực vẫn lớn và người mua ngày càng thực tế hơn trong quyết định xuống tiền.
Bước sang tháng Ngâu năm 2026, thị trường lại ở trong một bối cảnh khác. Số liệu từ một số kênh phân tích thị trường vừa đưa ra cho thấy, giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại Hà Nội đang giảm mạnh so với giai đoạn trước. Tuy nhiên, thanh khoản chậm lại không đơn thuần xuất phát từ yếu tố tháng Ngâu mà diễn ra trong bối cảnh mặt bằng giá nhà đã tăng cao, khả năng chi trả của người mua bị thu hẹp và khoảng cách giữa kỳ vọng của bên bán với người mua ngày càng lớn.
Đáng chú ý, thị trường năm nay cũng không chứng kiến một “cuộc đua” giảm giá, ưu đãi rầm rộ trên diện rộng. Các chính sách bán hàng vẫn xuất hiện nhưng không có làn sóng giảm giá sâu như kỳ vọng của một bộ phận khách hàng.
Trái với diễn biến đó, trên các hội nhóm và kênh rao bán bất động sản, những lời chào mời “cắt lỗ tháng Ngâu”, “chủ nhà cần tiền bán gấp”, “giảm vài trăm triệu đồng”, “giá chỉ áp dụng trong tháng 7 âm lịch” vẫn xuất hiện khá nhiều. Khi tâm lý “ngại mua nhà tháng Ngâu” dần chuyển thành “săn nhà giá tốt tháng Ngâu”, những mức giảm càng lớn càng dễ thu hút người đang chờ cơ hội xuống tiền.
Song đây cũng là lúc người mua cần thận trọng. Bởi giữa hàng loạt con số giảm hàng trăm triệu đồng, câu hỏi quan trọng không phải là căn nhà được quảng cáo giảm bao nhiêu, mà là mức giá sau khi giảm có thực sự thấp hơn mặt bằng giao dịch của những bất động sản tương đương hay không.
Cẩn trọng với “giá sốc” tháng Ngâu
Trong bối cảnh người mua ngày càng có tâm lý chờ tháng Ngâu để tìm kiếm bất động sản giá tốt, những lời quảng cáo “cắt lỗ”, “giảm sâu” càng có sức hút. Tuy nhiên, điều đáng lưu ý là bất động sản không phải loại hàng hóa có một mức giá niêm yết cố định để từ đó dễ dàng xác định tỷ lệ giảm giá. Bởi vậy, một căn nhà được quảng cáo giảm vài trăm triệu đồng chưa chắc đã là một món hời.
“Chẳng hạn, căn hộ được rao “giảm từ 6,5 tỷ đồng xuống còn 6 tỷ đồng”, tạo cảm giác người mua đang được hưởng mức giảm tới 500 triệu đồng. Nhưng nếu những căn có diện tích, vị trí và điều kiện tương đương trong cùng dự án cũng đang giao dịch quanh mức 6 tỷ đồng thì con số “giảm 500 triệu đồng” gần như không còn nhiều ý nghĩa. Mức giá 6,5 tỷ đồng trước đó có thể chỉ là kỳ vọng của người bán, chứ chưa chắc là giá trị mà thị trường chấp nhận”, anh Trịnh Xuân Hà, môi giới bất động sản tại khu vực phường Thanh Liệt, phân tích.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn từng lưu ý, những thông tin “cắt lỗ” do môi giới hoặc chủ nhà đưa ra rất khó kiểm chứng. Trước những mức giá hấp dẫn, người mua cần tỉnh táo, khảo sát giá và xác định mức giá đó đã thực sự hợp lý hay chưa. Đặc biệt, khi thị trường chung cư Hà Nội chững lại sau một giai đoạn tăng mạnh, theo ông Nguyễn Quốc Anh, một số trường hợp giảm giá thực chất là người bán giảm kỳ vọng lợi nhuận. Việc sử dụng những cụm từ như “giảm giá”, “cắt lỗ” cũng có thể là cách thu hút sự chú ý của người mua.
Điều này càng đáng lưu ý trong bối cảnh giá bất động sản Hà Nội đã trải qua một thời gian tăng mạnh. Khi một tài sản được mua ở mức giá thấp hơn đáng kể vài năm trước, chủ sở hữu giảm vài trăm triệu đồng so với mức giá rao ở thời điểm thị trường lên cao chưa đồng nghĩa với việc phải bán dưới giá vốn. “Cắt lỗ” trong lời quảng cáo vì thế có thể chỉ là giảm một phần lợi nhuận kỳ vọng.
Thực tế, trên thị trường vẫn có những trường hợp cần bán nhanh do áp lực tài chính, nhu cầu thu hồi vốn hoặc thay đổi kế hoạch đầu tư và chấp nhận giảm giá thực sự. Vấn đề là người mua phải phân biệt được giữa mức giảm thực và kỹ thuật tạo cảm giác giá rẻ. Càng với những bất động sản được quảng cáo thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung, việc kiểm tra càng cần kỹ lưỡng.
Theo lời khuyên của một số chuyên gia bất động sản, thay vì hỏi môi giới căn nhà “đã giảm bao nhiêu”, người mua nên khảo sát giá của nhiều sản phẩm tương đồng trong cùng dự án hoặc khu vực; kiểm tra vị trí, tầng, hướng, chất lượng căn nhà cũng như tình trạng pháp lý và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Giá giao dịch thực tế của những sản phẩm tương đương mới là cơ sở quan trọng để xác định mức giá được chào bán có thực sự hấp dẫn.
Người mua cũng cần thận trọng với những tin rao có giá thấp bất thường nhưng khi liên hệ lại được thông báo căn nhà “vừa bán”, “đã có người đặt cọc” rồi được giới thiệu sang sản phẩm khác có giá cao hơn. Đặc biệt, không nên vì những lời thúc giục như “chỉ còn giá này hôm nay” hay “đang có khách khác chờ đặt cọc” mà chuyển tiền khi chưa kiểm tra đầy đủ thông tin.
