Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất, nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, hoặc đặc biệt khó khăn, mà cần thời hạn dài hơn, thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán, hoặc để bán kết hợp với cho thuê, hoặc để cho thuê mua, thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Theo quy định pháp luật hiện hành, người mua căn hộ chung cư (chủ sở hữu) có phần sở hữu riêng đối với diện tích bên trong căn hộ và có phần sở hữu chung đối với diện tích khác của chung cư.
Như vậy, thời hạn 50 năm hoặc 70 năm là thời gian mà chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án bất động sản. Người mua căn hộ chung cư được quyền sử dụng ổn định lâu dài và có quyền sở hữu riêng đối với phần diện tích bên trong căn hộ. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mặc dù người mua có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài nhưng quyền sử dụng nhà/căn hộ lại có thời hạn nhất định.
Cụ thể, khoản 1, Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”. Niên hạn sử dụng công trình được quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD (ban hành theo Thông tư 12/2012/TT-BXD), Thông tư 03/2016/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng. Theo đó niên hạn sử dụng căn hộ chung cư có thể trên 100 năm, phụ thuộc vào chất lượng công trình xây dựng.
Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư.
Trường hợp không đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu thống nhất cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại thông qua Hội nghị nhà chung cư hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác. Khi phá dỡ chung cư thì chủ sở hữu căn hộ được bố trí tái định cư theo quy định. Vấn đề này được quy định chi tiết tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Như vậy, dù việc sử dụng nhà/căn hộ có thời hạn nhất định, nhưng người mua nhà chung cư vẫn có quyền sử dụng đất lâu dài. Khi hết thời hạn sử dụng nhà/căn hộ, nhà chung cư không đương nhiên bị phá dỡ mà còn phụ thuộc vào việc kiểm định chất lượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp buộc phải phá dỡ, người mua nhà cũng không bị mất trắng mà sẽ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Luật sư HÀ THỊ KIM LIÊN, Văn phòng Luật sư Phan Law Vietnam/Sài Gòn giải phóng
Theo Tạp chí Kiến Trúc
