Trong ba tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan, kỳ vọng là đòn bẩy phục hồi cho cả năm. Vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 46% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt gần 2,4 tỷ USD.
Bên cạnh đó, Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công và triển khai các quy định pháp luật mới. Nhiều địa phương như Hà Nội, TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu... lần lượt công bố kế hoạch đấu giá đất, mở rộng quỹ đất phát triển.
Hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) và giao dịch chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra, cho thấy nhà đầu tư tiếp tục tìm kiếm cơ hội phù hợp và tin tưởng vào tiềm năng dài hạn của thị trường.
Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận thông tin quan trọng, Mỹ bất ngờ công bố mức thuế đối ứng 46% lên một số mặt hàng xuất khẩu từ Việt Nam. Tuy nhiên, sau ngày 10/4, Mỹ thông báo tạm hoãn áp thuế đối ứng trong 90 ngày, tạo cơ hội đàm phán song phương.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, hiện tại vẫn còn quá sớm để đánh giá về tác động thực tế của chính sách thuế này tới thị trường, đặc biệt là bất động sản và các khu công nghiệp. Lý do là thị trường còn biến động liên tục, và bản thân các doanh nghiệp sản xuất cũng không thể nhanh chóng dịch chuyển nhà máy hay chuỗi cung ứng sang quốc gia khác do chi phí và ràng buộc pháp lý.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định: "Thị trường đã khởi đầu một năm mới tương đối thuận lợi. Tuy nhiên, việc Mỹ bất ngờ công bố mức thuế đối ứng 46% lên một số mặt hàng xuất khẩu từ Việt Nam phần nào gây tâm lý lo ngại trong ngắn hạn.
Dù vậy, Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là điểm đến đầu tư hấp dẫn trong khu vực nhờ nhiều lợi thế về lực lượng lao động, chi phí sản xuất hợp lý, vị trí địa lý chiến lược và chính sách thu hút FDI hiệu quả. Điều này củng cố nền tảng phục hồi cho ngành bất động sản trong thời gian tới".
Không nên hoang mang, lo lắng thái quá
Tại báo cáo mới đây, chuyên viên phân tích Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng, mặc dù thị trường bất động sản không chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chính sách thuế này, nhưng lại chịu tác động gián tiếp thông qua một số kênh như dòng vốn FDI vào Việt Nam; sản xuất, nhân sự, thu nhập; tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Theo đánh giá của VDSC, tác động này sẽ phân hóa theo từng phân khúc của ngành bất động sản, trong kịch bản Mỹ sẽ áp dụng chính sách thuế đối ứng lên Việt Nam.
Cụ thể, với bất động sản tại các TP cấp 1 (Hà Nội, TP.HCM), trong ngắn hạn, mức độ hấp thụ sẽ phân hóa theo loại hình rõ rệt. Sản phẩm cao cấp trị giá lớn có thể chậm lại; trong khi các sản phẩm phân khúc trung cấp - bình dân vẫn sẽ giữ được mức độ hấp thụ tốt khi mặt bằng lãi suất thấp vẫn đang hỗ trợ thanh khoản cho ngành này.
Trong dài hạn, mức độ hấp thụ có thể hạ nhiệt dần nếu thu nhập dân cư suy giảm theo nền kinh tế chung.
Với bất động sản tại các thành phố vệ tinh, trong ngắn hạn, nhu cầu vẫn duy trì nhờ mặt bằng giá hợp lý, ngoài ra còn được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối và chính sách lãi suất ưu đãi. Trong dài hạn, nhu cầu ở thực tiếp tục duy trì nhờ chính sách giãn dân, cùng với hạ tầng hoàn thiện. Tuy nhiên, các thành phố vệ tinh cũng sẽ phụ thuộc vào sự phát triển của các khu công nghiệp lớn – thu hút lao động nhập cư và chuyên gia nước ngoài.
Phân khúc bất động sản xung quanh các khu công nghiệp và cụm công nghiệp được đánh giá chịu ảnh hưởng mạnh nhất.
Theo đó, trong ngắn hạn, thuế đối ứng cao khiến các doanh nghiệp FDI có tỷ trọng xuất khẩu sang Mỹ cao sẽ xem xét rút khỏi Việt Nam để tránh làm tăng chi phí, thay vào đó họ sẽ chuyển hướng sang các nước có mức thuế quan đối ứng thấp hơn. Điều này sẽ khiến nhu cầu nhân công giảm, đồng thời kéo theo cả hệ sinh thái dân cư và nhà ở xung quanh.
Còn trong dài hạn, phân khúc này được cho là sẽ suy yếu rõ nếu vốn FDI giảm mạnh và không có dòng vốn thay thế; lực lượng nhân công và chuyên gia ít đi sẽ khiến nhu cầu ở thực giảm đáng kể.
Với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, phân khúc này được đánh giá sẽ không chịu ảnh thưởng nhiều trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về dài hạn, tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng của chính sách thuế quan đến tăng trưởng kinh tế toàn cầu, tăng trưởng kinh tế sẽ chậm lại sẽ ảnh hưởng đến lượng khách du lịch đến Việt Nam.
MBS Research cũng dự báo, bất động sản khu công nghiệp là một trong những nhóm ngành chịu tác động tiêu cực nhất.
Cụ thể, với một số mặt hàng đứng trước nguy cơ bị áp thuế đối ứng cao, các doanh nghiệp sản xuất (chủ yếu là doanh nghiệp FDI từ Mỹ, Trung Quốc, Hong Kong) có thể chủ động dịch chuyển một phần sản xuất trong khâu hoàn thiện đóng gói sản phẩm sang các quốc gia bị đánh thuế đối ứng thấp hơn như Ấn Độ, Indonesia...
Điều này được cho là sẽ tác động tiêu cực đến nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.
Các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, nếu mức thuế đối ứng như đã công bố được áp dụng, chắc chắn thị trường bất động sản cũng sẽ đứng trước nhiều thách thức. Trong đó, bất động sản công nghiệp, vốn được coi là ngôi sao hy vọng, luôn giữ vững đà tăng trưởng là phân khúc nằm ngoài hiện trạng khó khăn chung của thị trường bất động sản, sẽ bị ảnh hưởng rõ rệt nhất.
Ngoài ra, VARS cho biết các doanh nghiệp FDI hiện đang hấp thụ một phần tương đối lớn diện tích văn phòng cho thuê (chủ yếu là hạng A). Nếu quy mô hoạt động của các doanh nghiệp này bị thu hẹp, chắc chắn nhu cầu về văn phòng giảm, khiến tỷ lệ hấp thụ phân khúc này giảm.
Cùng với đó, bất động sản nhà ở hướng đến đối tượng khách hàng là các chuyên gia nước ngoài, cũng sẽ bị ảnh hưởng. Do nhu cầu có xu hướng giảm nên giá bán/giá cho thuê sẽ được điều chỉnh. Tỷ lệ hấp thụ cũng sẽ có xu hướng giảm.
Với các phân khúc khác, tuy có chịu ảnh hưởng từ thách thức chung của nền kinh tế, xong VARS nhận định mức ảnh hưởng không nhiều và trực diện như ba phân khúc trên.
"Chúng ta vẫn đang chờ đợi một kết quả đàm phán hài hòa lợi ích giữa hai bên. Đây sẽ là kịch bản tốt nhất, giúp bình ổn mọi vấn đề, tránh gây "sốc nhiệt" tạm thời với nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, kể cả khi kịch bản đó không xảy ra, cũng không nên hoang mang, lo lắng thái quá, bởi từng bước đi của Chính phủ cho thấy sự chủ động ứng biến trong mọi tình huống", chuyên gia VARS nói.
