Gửi câu hỏi đến Tạp chí Luật sư Việt Nam, anh Trương Cường, cư dân khu Mega, phường Long Trường, TP.HCM, muốn biết: ai phải đóng phí quản lý khu dân cư, ai được quyền thu và không đóng phí quản lý có sao không?
Luật sư Mai Thảo, TAT Law Firm, cho rằng mấu chốt nằm ở một ranh giới thường bị bỏ qua: hạ tầng được bàn giao không có nghĩa dịch vụ chấm dứt; nhưng dịch vụ vẫn tồn tại cũng không có nghĩa bất kỳ ai tổ chức dịch vụ đều được quyền thu tiền. Muốn biết cư dân có phải đóng hay không, phải xác định dịch vụ đang được cung cấp, ai thụ hưởng, mức phí có hợp lý và quan trọng nhất, căn cứ nào làm phát sinh nghĩa vụ thanh toán.
Ai được thu phí quản lý khu dân cư?
Không phải cứ đứng ra lo việc chung là có quyền thu phí. Chủ thể được thu phải có căn cứ rõ ràng, chẳng hạn đơn vị cung cấp hoặc vận hành dịch vụ được cư dân lựa chọn, thuê theo một cơ chế hợp pháp; hoặc người đại diện được cư dân ủy quyền để ký hợp đồng, tổ chức dịch vụ và thu - chi trong phạm vi được giao.
Đối với khu nhà ở thấp tầng, khi pháp luật nhà ở chưa thiết kế một mô hình quản trị chuyên biệt như nhà chung cư, Ban đại diện, Ban tự quản hoặc tên gọi tương tự về thực chất chỉ là một cơ chế đại diện mang tính lâm thời. Quyền của Ban không phát sinh từ tên gọi hay việc “được đa số bầu”, mà chủ yếu phải truy về sự thỏa thuận, ủy quyền của cư dân và phạm vi công việc được giao.
Vì vậy, muốn biết ai được thu phí quản lý khu dân cư, cần hỏi rất rõ: ai đã giao quyền thu, giao bằng cơ chế nào, thu cho dịch vụ gì và quyền đó ràng buộc những hộ nào. Được giao quản lý việc chung không đồng nghĩa được toàn quyền quyết định tiền của cư dân.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Hạ tầng đã bàn giao, phí dịch vụ có chấm dứt?
Việc bàn giao hạ tầng không đồng nghĩa phí quản lý khu dân cư đương nhiên chấm dứt, bởi tài sản được bàn giao và dịch vụ cư dân đang thụ hưởng là hai vấn đề khác nhau. Đường có thể đã được Nhà nước tiếp nhận nhưng bảo vệ vẫn phải tuần tra, camera vẫn cần vận hành, rác vẫn phải thu gom và cây xanh vẫn cần chăm sóc. Những công việc ấy có chi phí thực tế và một khu dân cư muốn duy trì an ninh, vệ sinh, cảnh quan tốt thì phải có cơ chế chi trả.
Vì vậy, cần bóc tách từng khoản phí thay vì tranh luận chung rằng “đã bàn giao thì không đóng nữa”. Công việc nào Nhà nước hoặc chủ thể khác đã tiếp nhận thì phải xem lại căn cứ thu; dịch vụ nào vẫn được tổ chức và cư dân tiếp tục thụ hưởng thì chi phí vẫn tồn tại. Tuy nhiên, chi phí có thật không đồng nghĩa mọi khoản thu đều hợp pháp. Người thu phải làm rõ tiền được dùng cho dịch vụ nào, ai cung cấp, giá được xác lập ra sao và quyền thu phát sinh từ đâu; ngược lại, người đang thụ hưởng dịch vụ cũng khó có thể chỉ viện lý do hạ tầng đã bàn giao để phủ nhận mọi trách nhiệm đóng góp.
Đa số cư dân đồng ý thì hộ phản đối có phải đóng?
Một khu dân cư hàng trăm hộ không thể chờ tất cả cùng đồng ý mới thuê bảo vệ, thu gom rác hay vận hành camera. Nếu đa số lựa chọn một dịch vụ thực sự cần thiết, mức giá hợp lý và việc thu - chi minh bạch thì ý chí đó cần được tôn trọng trong tổ chức đời sống cộng đồng; nếu bất kỳ hộ nào cũng có thể tiếp tục hưởng an ninh, vệ sinh, cảnh quan nhưng chỉ cần tuyên bố “tôi không đồng ý” để đứng ngoài mọi chi phí thì cơ chế quản trị rất khó tồn tại.
Tuy nhiên, từ góc độ pháp lý, phải phân biệt sự hợp lý của quyết định tập thể với khả năng quyết định đó tạo nghĩa vụ cho từng người. Đa số là phương thức hình thành quyết định, nhưng không tự sinh ra thẩm quyền; muốn xác định một hộ phản đối có bắt buộc phải đóng hay không, vẫn phải xem quyết định được hình thành trên căn cứ nào, ai có quyền đại diện và phạm vi ràng buộc đến đâu.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Đây là điểm pháp luật về khu nhà ở thấp tầng hiện chưa đồng bộ. Các quy định về hợp đồng, dịch vụ, tài sản, đại diện và tự quản đã tồn tại nhưng nằm ở nhiều quan hệ pháp luật khác nhau, trong khi chưa có một cơ chế chuyên biệt như đối với nhà chung cư. Vì vậy, không thể đơn giản nói “tôi không đồng ý nên không đóng”, nhưng cũng chưa thể chỉ đưa ra biên bản “đa số đã đồng ý” để mặc nhiên coi mọi hộ phản đối đều mắc nợ. Nhu cầu duy trì dịch vụ chung giải thích vì sao cần phân bổ chi phí; còn nghĩa vụ của từng hộ vẫn phải được xác lập trên căn cứ phù hợp.
Không đóng phí quản lý có sao không?
Câu hỏi này cần giải quyết theo hai bước: trước hết xác định có nghĩa vụ trả tiền hay không, sau đó mới xác định nếu không trả thì được xử lý bằng cách nào. Nếu khoản phí đã trở thành nghĩa vụ hợp pháp mà cư dân không thanh toán, bên có quyền có thể yêu cầu trả tiền, thương lượng, hòa giải và khi không tìm được tiếng nói chung thì khởi kiện dân sự để Tòa án giải quyết; vì vậy, không đóng phí không đồng nghĩa đương nhiên không có hậu quả.
Nhưng ngay cả khi đã xác định có nợ, quyền đòi tiền cũng không mặc nhiên trở thành quyền khóa thẻ, chặn xe, cấm ra vào hoặc cắt một quyền khác của cư dân. Một đơn vị quản lý có thể đúng khi yêu cầu thanh toán nhưng vẫn có thể sai nếu sử dụng biện pháp mà mình không có quyền áp dụng. Khi chưa có căn cứ pháp lý rõ ràng cho chế tài, giải pháp phù hợp là sử dụng cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự thay vì tự tạo quyền cưỡng chế.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, những tranh luận về phí thực chất phản ánh một vấn đề lớn hơn: mô hình khu nhà ở thấp tầng nhiều chủ sở hữu đã phát triển nhanh hơn cơ chế quản trị dành cho nó. Khi chủ đầu tư rút dần khỏi hoạt động quản lý và hạ tầng được chuyển giao, nhu cầu bảo vệ, vệ sinh, cảnh quan, camera và các dịch vụ chung không mất đi, trong khi câu hỏi ai đại diện, ai lựa chọn dịch vụ, chi phí phân bổ thế nào và quyết định chung ràng buộc đến đâu lại chưa được giải quyết trong một cơ chế thống nhất.
“Không thể để hàng trăm hộ dân muốn duy trì một môi trường sống tốt nhưng mỗi công việc chung đều phải bắt đầu lại từ câu hỏi ai có quyền quyết định, cũng không thể vì đa số đồng ý mà một tổ chức tự quản mặc nhiên có quyền thu tiền và áp đặt chế tài. Pháp luật cần tạo ra một cơ chế để cộng đồng có thể tự quản trị nhưng quyền lực quản trị phải có nguồn gốc, giới hạn và trách nhiệm giải trình”, Luật sư Tú nhận định.
Từ thực tiễn này, theo ông, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và nhà ở nên sớm nghiên cứu ban hành thông tư hoặc hướng dẫn chuyên biệt về quản trị khu nhà ở thấp tầng nhiều chủ sở hữu. Kinh nghiệm quản trị nhà chung cư có thể được tiếp thu ở những nguyên tắc đã chứng minh giá trị như hội nghị chủ sở hữu, cơ chế đại diện, lựa chọn đơn vị dịch vụ, biểu quyết, công khai thu - chi, kiểm soát mức phí và giải quyết tranh chấp; nhưng phải thiết kế lại theo đặc thù của nhà thấp tầng, nơi đất, đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích có cấu trúc pháp lý rất khác phần sở hữu chung của một tòa nhà.
Một cơ chế như vậy không nhằm tạo thêm thủ tục, mà để giải quyết bốn lợi ích phải cùng tồn tại: cộng đồng quyết định được việc chung, người thiểu số không bị tùy tiện áp đặt, đơn vị cung cấp dịch vụ được thanh toán đúng và cư dân kiểm soát được đồng tiền mình đóng.
Trở lại trường hợp anh Trương Cường, hạ tầng đã bàn giao không làm mất chi phí của những dịch vụ vẫn đang phục vụ cư dân, người thụ hưởng không nên mặc nhiên đứng ngoài trách nhiệm đóng góp, nhưng bên thu phải chứng minh được căn cứ thu, mức phí hợp lý và cơ chế quyết định. Nếu nghĩa vụ đã phát sinh mà không thanh toán, tranh chấp có thể được đưa ra Tòa án. Còn khóa thẻ, chặn xe hay hạn chế một quyền khác là không có căn cứ. Đó cũng là ranh giới cần giữ: dịch vụ cần thiết chưa tự tạo quyền thu, còn có quyền thu cũng chưa tự tạo quyền chế tài.
