Công ty Tường Phong là chủ đầu tư duy nhất và hợp pháp của dự án
Dự án Roxana Plaza (Contentment Plaza, phường Vĩnh Phú, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương) thuộc sở hữu của chủ đầu tư - Công ty TNHH XD-TM-DV Đầu tư BĐS Tường Phong (“Tường Phong”).
Về nguồn gốc đất đai, Tường Phong trực tiếp đứng tên sở hữu thửa đất số 264 (diện tích 3.391,3m2) theo GCNQSDĐ số BA163242 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 17/12/2010. Đồng thời, Tường Phong là đại diện hợp pháp quản lý phần diện tích đất 4.411m2 thuộc thửa đất số 244 theo GCNQSDĐ số BA264134 cấp cho Bà Phạm Thị Ngọc Liên, tạo thành tổng mặt bằng 8.423,2m2 triển khai dự án. Toàn bộ hồ sơ quy hoạch 1/500 (Quyết định 8229/QĐ-UBND) và Giấy phép xây dựng tạm số 889/GPXD-SXD đều đứng tên duy nhất Công ty Tường Phong. Tại Kết luận thanh tra số 308/KL-UBND ngày 22/08/2023 của UBND tỉnh Bình Dương ghi nhận rõ rằng Công ty Tường Phong là Chủ đầu tư hợp pháp duy nhất của Dự án Roxana Plaza. Đến ngày 05/01/2024, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương chính thức ban hành Văn bản số 43/SXD-QNN chấp thuận riêng cho Chủ đầu tư Tường Phong được phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Dự án Roxana Plaza do Công ty TNHH Xây dựng Dịch vụ Thương mại Đầu tư Bất động sản Tường Phong là Nhà đầu tư. Ảnh: MP (Báo Bảo vệ pháp luật).
Theo Phán quyết của Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh tại Bản án sơ thẩm số 117/2026/KDTM-ST ngày 03/09/2026, bà Phạm Thị Ngọc Liên được xác định là chủ sở hữu hợp pháp đối với thửa đất số 244 (diện tích 4.411m2). Thửa đất nói trên, cùng với diện tích đất thuộc quyền sở hữu của Công ty Tường Phong tạo thành tổng diện tích đất 8.423,2m2 triển khai Dự án Contentment Plaza (Roxana Plaza). Thông qua Hợp đồng hợp tác kinh doanh năm 2017, Tường Phong được ủy quyền đại diện cho phần diện tích đất của bà Liên để hợp tác phát triển dự án. Căn cứ quy định tại Điều 158 và Điều 160 Bộ luật Dân sự, quyền sử dụng đất của Bà Liên là tài sản cá nhân được pháp luật bảo vệ.
Đối với Công ty Cổ phần Navi Land, đơn vị này không sở hữu đất, chưa từng được cấp phép làm chủ đầu tư và đã bị Sở Tài chính cùng Sở Xây dựng ngăn chặn, tạm ngưng toàn bộ thủ tục chuyển nhượng dự án do không đủ năng lực tài chính. Đối với quan hệ chuyển nhượng dự án giữa Tường Phong và Navi Land trước đây đã bị thanh lý.
Trong quá trình triển khai dự án, Công ty Cổ phần Đầu tư VietHome (VietHome) với tư cách là đơn vị môi giới đã vượt quá phạm vi dịch vụ, tự ý chào bán, thu tiền chênh lệch và phối hợp với Navi Land ký kết 1.082 hợp đồng mua bán/huy động vốn trái phép với người dân khi chưa được sự đồng ý của Chủ đầu tư và chưa được Sở Xây dựng cấp phép.
Hành vi huy động vốn chui này đã bị Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương kết luận trực tiếp tại Văn bản số 4317/SXD-TTrXD ngày 22/12/2021 là hoàn toàn trái quy định pháp luật và bị UBND tỉnh Bình Dương ra Quyết định xử phạt VPHC số 2501/QĐ-XPHC. Căn cứ Điều 117, Điều 122, Điều 123 và Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, toàn bộ 1.082 hợp đồng do Navi Land và VietHome tự ý ký kết bị vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập. Trách nhiệm hoàn trả khoản tiền đã thu cùng nghĩa vụ bồi thường thiệt hại hoàn toàn thuộc về VietHome và Navi Land – những chủ thể trực tiếp đứng tên phát hành chứng từ thu tiền và lạm thu tiền chênh lệch của khách hàng.
Bà Liên không ký bất kỳ hợp đồng dịch vụ môi giới hay ủy quyền bán nhà nào với VietHome. Do đó, quyền sử dụng đất 4.411m2 của Bà Liên hiện có thể được xem là độc lập so đối với các nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) của VietHome và Naviland.
Trong xuyên suốt vụ việc, bà Liên không phải là bên xác lập giao dịch, không nhận bất kỳ khoản tiền thanh toán hay tiền chênh lệch nào từ VietHome, Naviland hay người mua nhà. Căn cứ Điều 584, Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 cùng thực tiễn vụ việc, hiện không có đủ cơ sở xác định bà Liên có hành vi vi phạm hay có lỗi hay thụ hưởng lợi ích từ hoạt động bán hàng trái phép của VietHome. Do đó, bà Liên không mặc nhiên chịu trách nhiệm dân sự, bồi thường thiệt hại hay nghĩa vụ hoàn trả tiền đối với khách hàng.
Mặc dù không trực tiếp gây thiệt hại, Tường Phong với tư cách chủ đầu tư vẫn phải chịu các trách nhiệm của chủ đầu tư theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Tường Phong đã thể hiện thiện chí khi ban hành Quyết định số 80/2026/TP-CV và tổ chức các buổi đối thoại công khai (tháng 10/2026). Tường Phong rà soát chứng từ thực nộp, cấn trừ giá trị khối lượng thi công thực tế đã nhận (danh sách 202 căn hộ cấn trừ 158 tỉ đồng) và xem xét cho người dân đủ điều kiện được ký lại Hợp đồng mua bán chính thức trực tiếp với Chủ đầu tư.
Các bên sẽ phải làm gì?
Nhận định các yếu tố pháp lý các bên sẽ phải đối diện trong tương lai, Luật sư Nguyễn Văn Hậu đã có những nhận định, cụ thể như sau: Trước hết, đối với Công ty Tường Phong, doanh nghiệp cần tập trung tối đa nguồn lực tài chính, kỹ thuật và nhân sự để khẩn trương khắc phục dứt điểm các tồn tại kỹ thuật, hoàn tất công tác nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và kiểm tra nghiệm thu công trình theo đúng quy định pháp luật. Việc nhanh chóng hoàn thiện toàn bộ thủ tục pháp lý để dự án đủ điều kiện chào bán, huy động vốn và bàn giao nhà ở cho cư dân là yêu cầu vô cùng cấp thiết; điều này không chỉ giúp sớm giải quyết nhu cầu an cư chính đáng cho hàng trăm hộ dân đang chờ đợi, tránh lãng phí nghiêm trọng nguồn lực nhà ở quy mô lớn đã cơ bản hoàn thành của xã hội, mà còn trực tiếp ngăn chặn những thiệt hại tài chính cực kỳ nặng nề, rủi ro đọng vốn kéo dài và nguy cơ giảm sút uy tín đối với chính doanh nghiệp.
Tiếp theo, đối với người mua nhà. Việc cần làm bây giờ là tích cực tham gia các buổi đối thoại do Tường Phong tổ chức để sớm hợp pháp hóa quyền sở hữu căn hộ của mình. Qua vụ việc nói trên, người dân cần phải thận trọng hơn trong các giao dịch có giá trị lớn như mua bán các bất động sản hình thành trong tương lai. Dưới góc độ pháp luật, khách hàng cần phân định rõ hai mối quan hệ pháp lý hoàn toàn tách biệt đối với chủ đầu tư và người môi giới. Việc phân biệt rõ sẽ giúp người mua nhà hạn chế các trường hợp tương tự trong tương lai, thúc đẩy môi trường giao dịch bất động sản công khai, minh bạch.
Cuối cùng, đối với các cơ quan quản lý nhà nước và tiến hành tố tụng, cần đẩy nhanh tiến độ kiểm tra nghiệm thu công trình sau khi Tường Phong hoàn thiện khắc phục; đồng thời khẩn trương rà soát, thu hồi các khoản tiền chênh lệch do bên môi giới thu giữ trái phép để trả lại cho người dân, đưa dự án Roxana Plaza trở lại vận hành an toàn và tuân thủ đúng quy định pháp luật.
