VKSND Khu vực 7 (TP.HCM) đã ban hành quyết định kháng nghị bản án sơ thẩm vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng V. với bị đơn là vợ chồng khách hàng Trần Hồng Sơn.
Về tố tụng, VKSND khu vực 7 cho rằng, tòa cùng cấp giải quyết vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Theo nội dung kháng nghị, thỏa thuận giữa ông Sơn và Công ty Cổ phần Novareal là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật. Tòa sơ thẩm tuyên vô hiệu thỏa thuận này là không đúng.
HĐXX sơ thẩm tuyên án (Ảnh: C.T.V.).
Bản kháng nghị của VKSND Khu vực 7 cũng cho rằng xét văn bản thỏa thuận giữa ông Trần Hồng Sơn và Công ty Novareal cho thấy hai bên ký kết trên cơ sở tự nguyện. Ông Sơn lựa chọn tài sản thuộc chủ đầu tư và có nguyện vọng mua tài sản khi có đủ điều kiện mở bán theo quy định.
Quá trình thực hiện văn bản thỏa thuận, Novareal không vi phạm cam kết, ông Sơn và bà Đào cũng không có ý kiến khiếu nại.
Căn cứ hợp đồng môi giới bất động sản của Delta Valley Bình Thuận và Novareal thì Novareal không phải chủ đầu tư dự án Tổ hợp Khu du lịch Thung Lũng Đại Dương mà là công ty tư vấn môi giới độc quyền.
Novareal không có chức năng kinh doanh giao dịch, ký hợp đồng mua bán với các sản phẩm của dự án. Tại Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản quy định "môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, mua lại bất động sản". Do vậy, căn cứ thỏa thuận với chủ đầu tư Novareal ký văn bản thỏa thuận tư vấn, môi giới với ông Sơn, bà Đào là phù hợp quy định pháp luật.
Đồng thời tại khoản 3.1, Điều 3 của văn bản thỏa thuận cho thấy bên ông Sơn đồng ý đặt cọc cho bên Novareal để đảm bảo cho việc ông Sơn thực hiện các cam kết của ông Sơn tại Văn bản thỏa thuận này và chứng minh năng lực tài chính của ông Sơn chứ không phải là mục đích đảm bảo các cam kết của Novareal trong văn bản thỏa thuận này.
Điều này phù hợp với Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, cho nên việc HĐXX cho rằng văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 giữa Công ty cổ phần Novareal và ông Trần Hồng Sơn vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật dẫn đến hợp đồng cho vay và hợp đồng thế chấp cùng lập ngày 25/11/2020 là không đúng.
Từ đó Viện trưởng VKSND khu vực 7, TP.HCM kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm ngày 30/9/2025 của TAND khu vực 7, đề nghị TAND TP.HCM xét xử phúc thẩm vụ án theo hướng hủy bản án ngày 30/9/2025 của TAND khu vực 7.
Căn biệt thự liền kề do ông Sơn đặt cọc nhu cầu tư vấn, giới thiệu mua đang được hoàn thiện. Ảnh Novareal.
Trước đó, Ngân hàng V. đã khởi kiện vợ chồng ông Trần Hồng Sơn để đòi tiền nợ gốc và lãi quá hạn.
Theo nội dung vụ kiện, ngày 5/11/2020, vợ chồng ông Sơn ký thỏa thuận với Công ty Novareal mua biệt thự song lập tại dự án Thung lũng Đại Dương (NovaWorld Phan Thiết). Phía bị đơn vay của Ngân hàng V. 3,65 tỷ đồng để thanh toán tiền đặt cọc, thế chấp bằng quyền tài sản phát sinh từ thỏa thuận này.
Hợp đồng tín dụng có thời hạn 36 tháng, lãi suất 11,5%/năm. Tuy nhiên, vợ chồng ông Sơn mới trả 900 triệu đồng tiền lãi, chưa thanh toán nợ gốc và ngừng trả từ tháng 12/2022.
Theo Ngân hàng V., tiền nợ gốc và lãi tính đến 30/9 là hơn 5,32 tỷ đồng. Ngân hàng đòi nhiều lần nhưng không được, buộc phải khởi kiện, yêu cầu trả nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm.
Ngày 30/9, TAND Khu vực 7 xét xử sơ thẩm và cho rằng Công ty Novareal chỉ là đơn vị môi giới bất động sản nên không có quyền nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Phạm vi hoạt động của Novareal là môi giới cho người có nhu cầu mua bất động sản để chủ đầu tư và người mua giao kết hợp đồng.
Ngoài ra, các tài liệu do ngân hàng cung cấp không thể hiện thông tin dự án Thung lũng Đại Dương do chủ đầu tư là Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận thực hiện, cũng không có bất kỳ chứng cứ nào thể hiện bất động sản được nêu trong văn bản thỏa thuận ngày 5/11/2020 đã được xây xong phần móng.
Từ những phân tích trên, HĐXX nhận thấy bất động sản hình thành trong tương lai là biệt thự mà khách hàng muốn mua không có thật. Do bất động sản này không có thật, việc Công ty Novareal nhận tiền đặt cọc của khách hàng là vi phạm pháp luật, có dấu hiệu của tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Tòa cũng xác định việc chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai không có thật nên hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu. Từ đó, HĐXX tuyên không chấp nhận đơn khởi kiện của Ngân hàng.
Sau phán quyết trên, phía nguyên đơn kháng cáo vì cho rằng bản án sơ thẩm chưa xem xét toàn diện và chưa đánh giá khách quan về các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ và quan điểm của đại diện nguyên đơn.
Doanh nghiệp này cho rằng toà án đã vi phạm thủ tục tố tụng khi nhận định văn bản thỏa thuận giữa ông Sơn với Công ty Cổ phần Novareal là vô hiệu.
Phía ngân hàng cũng cho rằng tòa áp dụng sai quy định pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Trong vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng này, các bên không tranh chấp về pháp lý của văn bản thỏa thuận.
Khánh Linh (theo Tuổi trẻ, , báo Chính phủ)
