Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính, đề xuất sớm sửa đổi Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP liên quan đến khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Mục tiêu là đảm bảo sự công bằng, nhất là trong các trường hợp doanh nghiệp không có lỗi nhưng vẫn phải gánh thêm chi phí tài chính.
HoREA cho rằng việc sửa đổi các quy định tại Điều 50, 51 Nghị định 103 và điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là hết sức cần thiết và cấp bách. Những quy định hiện hành đang gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp, đẩy chi phí đầu vào tăng cao và làm chậm quá trình phục hồi của thị trường bất động sản. Nếu không sớm tháo gỡ, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục bị ách tắc, ảnh hưởng tiêu cực đến cả nền kinh tế.
Liên quan đến vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC.
Ông đánh giá thế nào về dự định của Bộ Tài chính thu bổ sung tiền sử dụng đất theo Nghị định 103?
Hiến pháp năm 2013 đã ấn định, đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước chỉ là người đại diện để quản lý và điều tiết nhằm mang lại lợi ích chung cho toàn dân.
Đất là tài sản đặc biệt quý giá, nhưng tự nó hầu như không sinh ra hiệu quả, mà nhờ vào sự khai thác, sử dụng của con người. Nhà nước nếu không thu hoặc thu tiền sử dụng đất thấp quá sẽ sinh ra tình trạng trục lợi và sử dụng đất không hiệu quả. Tuy nhiên, nếu Nhà nước thu cao quá thì sẽ đi ngược lại với chính hiệu quả của nền kinh tế xã hội, tức là lợi ích của nhân dân.
Vì vậy, Nhà nước cần tính toán thu tiền sử dụng đất thế nào cho hợp lý, để đạt được hiệu quả tổng thể, lâu dài và bền vững, chứ tuyệt đối không tìm kiếm lợi nhuận hay tận thu từ việc giao, bán đất, cho thuê đất.
Trên cơ sở đó, tôi cho rằng, việc thu tiền đất theo Nghị định trên là bất hợp lý ở nhiều khía cạnh, từ việc không đúng về nguyên lý pháp luật, không đúng với vai trò của nhà nước cho đến việc không đạt được mục tiêu hiệu quả sử dụng đất, làm tăng chi phí, giảm hiệu quả sản xuất, kinh doanh, không tạo điều kiện phát triển cho doanh nghiệp (nhất là đang triển khai nhiều chính sách miễn, giảm thuế, phí, lệ phí và tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp), dẫn đến Nhà nước chỉ thu được tiền vì lợi ích trước mắt, nhưng không thu được khoản thuế thật sự có ý nghĩa từ hiệu quả khai thác, sử dụng đất, gia tăng giá trị.
Doanh nghiệp không được tham gia vào quá trình định giá đất, việc tính tiền sử dụng đất phụ thuộc vào Nhà nước, nhưng doanh nghiệp phải nộp bổ sung 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất cho thời gian chưa được tính tiền sử dụng đất. Như vậy việc yêu cầu nộp bổ sung có bất hợp lý, thưa ông?
Về bản chất, khoản nộp bổ sung nêu trên chính là khoản tiền phạt chậm nộp, nó chỉ đúng trong trường hợp doanh nghiệp có lỗi, không thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng thời hạn quy định của pháp luật.
Nó không đúng với những trường hợp doanh nghiệp không hề có lỗi gì, mà bị truy thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cao hơn trước do lỗi cơ quan nhà nước chậm xác định nghĩa vụ tài chính. Nó càng bất hợp lý hơn đối với việc doanh nghiệp còn bị tính lãi phạt chậm nộp. Chỉ đặt ra vấn đề thu khoản phạt này nếu trả lời thoả đáng câu hỏi, doanh nghiệp có được nộp tiền đất từ những năm trước không và phải nộp bao nhiêu thì mới đúng với số tiền là nghĩa vụ chưa được xác định?
Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại lâu nay quy định và Toà án cũng xử thế này: Người chậm trả tiền phải trả thêm một khoản lãi 10%/năm hoặc theo lãi suất quá hạn trung bình của các ngân hàng hoặc theo thoả thuận của các bên. Tuy nhiên, điểm mấu chốt là chỉ được tính từ thời điểm bắt đầu chậm trả tiền.
Thưa ông, quy định truy thu bổ sung khoản tiền sử dụng đất với các dự án từ khi được giao chủ trương đầu tư đến trước thời điểm 1/8/2024 (Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực) là không thỏa đáng?
Tôi cho rằng quy định của pháp luật phải dựa trên triết lý, nguyên lý chung để bắt người sử dụng đất phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định giá đất trở về quá khứ từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Nguyên lý là, vì giá đất được tính theo năm, nên năm nào có giá đất mới thì áp dụng từ năm đó. Những năm tháng trước khi có giá mới, thì cần phải được tính theo giá cũ (trừ trường hợp giá mới có lợi hơn cho người nộp tiền). Trường hợp giá đất cao hơn, thì phần cao hơn chỉ được áp dụng kể từ năm ban hành giá mới, chứ cũng không có lý khi áp dụng từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (01/8/2024) và càng bất hợp lý khi áp dụng cho cả thời gian có hiệu lực của luật cũ.
Chính tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều 257 của Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định rõ các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì thực hiện theo chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất được xác định tại thời điểm tương ứng trước ngày 01/8/2024.
Vì vậy, chỉ xác định khoản tiền bổ sung 5,4% cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực cho đến ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan thuế, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn mà UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất theo quy định.
Chưa kể đáng lẽ Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, đã được đẩy sớm lên 5 tháng, nên thậm chí còn không nên áp dụng những gì bất lợi hơn cho người sử dụng đất trong cả năm 2024.
Nhiều ý kiến cho rằng, Bộ Tài chính cần chờ sửa điều 257 Luật Đất đai 2024 rồi mới sửa đổi các Điều 50 và 51 Nghị định 103?
Điều 257 Luật Đất đai 2024 có thể phải sửa đổi rõ hơn để tạo điều kiện có lợi hơn cho doanh nghiệp theo hướng như phân tích nêu trên, nhưng không cần phải sửa mới loại bỏ được khoản phải nộp bổ sung 5,4% .
Vì điểm d, khoản 2, Điều 257 chỉ quy định Chính phủ hướng dẫn việc xác định khoản tiền nộp bổ sung đối với khoảng thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà không quy định rõ việc người sử dụng đất phải nộp tiền bổ sung cho khoảng thời gian từ khi có quyết định giao đất, cho thuê đất đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Từ “bổ sung” trong trường hợp này phải được hiểu là, người sử dụng đất mà chưa nộp tiền thì đương nhiên là phải nộp, chứ không có nghĩa đã nộp đủ số tiền theo giá cũ, còn phải nộp bổ sung thêm theo giá mới và càng không có chuyện nộp bổ sung 5,4% theo nghĩa là nộp khoản tiền phạt vì chậm nộp.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 cũng không quy định trách nhiệm của người sử dụng đất về việc phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định giá đất.
Do đó, việc sửa đổi Điều 50 và 51 Nghị định 103 là cần thiết, hợp lý và chỉ phụ thuộc vào việc hướng dẫn, giải thích lại luật, chứ không buộc phải sửa đổi Điều 257 Luật Đất đai 2024.
Xin cảm ơn ông!
