Theo báo cáo gặp gỡ nhà đầu tư tháng 10/2026 của Chứng khoán MB (MBS), hoạt động kinh doanh tại các trung tâm thương mại của CTCP Vincom Retail (HoSE: VRE) vẫn duy trì tăng trưởng, song tốc độ tăng doanh thu của khách thuê đang có dấu hiệu chậm lại.
Cụ thể, doanh thu của các khách thuê tăng khoảng 25-30% trong hai quý đầu năm 2026, nhưng hiện đã giảm tốc xuống mức 20-25%. Sau khi loại trừ tác động tăng giá khoảng 5%, sản lượng tiêu thụ thực tế vẫn tăng khoảng 15%.
Theo MBS, sức mua nhìn chung vẫn ổn định. Tuy nhiên, lãi suất cao đang trở thành trở ngại lớn đối với kế hoạch mở rộng cửa hàng của nhóm khách thuê nhỏ lẻ do áp lực chi phí vay ngân hàng.
Trong khi đó, nhóm khách thuê lớn, đóng vai trò thu hút khách hàng cho các trung tâm thương mại, hiện chiếm khoảng 60-70% diện tích cho thuê và vẫn duy trì tình hình tài chính tốt.
Trước tình hình này, Vincom Retail triển khai các biện pháp hỗ trợ khách thuê như phát voucher kích cầu, tối ưu hiệu quả kinh doanh và giảm giá thuê trong trường hợp cần thiết. Doanh nghiệp không thực hiện cho vay hoặc cung cấp tài chính trực tiếp cho khách thuê.
Giảm nhiệt độ điều hòa tại các trung tâm thương mại từ 26°C xuống 25°C
Dù một bộ phận khách thuê gặp khó khăn trong việc mở rộng kinh doanh, Vincom Retail vẫn kỳ vọng doanh thu cho thuê từ các trung tâm thương mại hiện hữu duy trì mức tăng trưởng khoảng 10-12% mỗi năm mà chưa cần tính đến đóng góp từ các dự án mới.
Một trong những động lực đến từ việc điều chỉnh giá thuê theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) đối với các hợp đồng cố định, vốn chiếm khoảng 80% doanh thu. Bên cạnh đó, công ty tiếp tục cải tạo và nâng cấp những trung tâm thương mại cũ nhằm nâng tỷ lệ lấp đầy từ mức 55-56% lên trên 95%, đồng thời tăng mặt bằng giá thuê.
Vincom Retail cũng có kế hoạch điều chỉnh cơ cấu khách thuê, ưu tiên các thương hiệu thuộc phân khúc cao hơn để gia tăng doanh thu từ hoạt động cho thuê và chia sẻ doanh thu.
Tuy nhiên, chi phí vận hành đang chịu thêm áp lực từ nhu cầu sử dụng điện. Theo báo cáo, Vincom Retail đã giảm nhiệt độ điều hòa tại các trung tâm thương mại từ 26°C xuống 25°C nhằm cải thiện trải nghiệm khách hàng. Việc này khiến lượng điện tiêu thụ tăng lên.
Hiện hệ thống điện mặt trời mới đáp ứng khoảng 4% nhu cầu sử dụng điện của doanh nghiệp. Công ty đang từng bước thay thế các thiết bị bằng hệ thống có hiệu suất cao hơn, gồm máy làm lạnh trung tâm, đèn LED và thang cuốn để tiết kiệm chi phí.
Đặt cọc 10.000 tỷ đồng giữ quỹ đất, tính chuyện mở rộng ra nước ngoài
Bên cạnh hoạt động cho thuê, Vincom Retail đã đặt cọc khoảng 10.000 tỷ đồng để giữ quỹ đất phục vụ phát triển các dự án shophouse. Tuy nhiên, doanh nghiệp đang tạm hoãn kế hoạch mở bán và dự kiến triển khai trở lại từ nửa cuối năm 2027, tùy thuộc tình hình thanh khoản của thị trường bất động sản.
Đối với mảng trung tâm thương mại, Vincom Retail dự kiến mở rộng thêm khoảng 600.000-700.000 m² tổng diện tích sàn (GFA) trong 5 năm tới. Theo MBS, công ty đã đặt cọc để phát triển khoảng 737.000 m² diện tích sàn. Ngoài ra, quỹ dự án dài hạn sau 5 năm tới tại Việt Nam ước đạt khoảng 980.000 m².
Doanh nghiệp cũng đang đánh giá tính khả thi của việc mở rộng sang một số thị trường đang phát triển như Ấn Độ và Congo.
Theo định hướng được đề cập trong báo cáo, Vincom Retail có thể tận dụng quỹ đất hợp tác với Vinhomes, VinFast và Vingroup để phát triển các dự án tại nước ngoài. Công ty dự kiến sử dụng kinh nghiệm vận hành trung tâm thương mại, đồng thời đưa các chuỗi bán lẻ đối tác hiện có cùng tham gia.
Các dự án quốc tế hiện chưa nằm trong danh mục diện tích phát triển tại Việt Nam mà doanh nghiệp đã công bố. Hoạt động mở rộng ra nước ngoài vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu khả thi.
Dự báo doanh thu đạt gần 13.800 tỷ đồng vào năm 2027
Về kết quả kinh doanh, Vincom Retail ghi nhận doanh thu thuần năm 2025 đạt 8.837 tỷ đồng, giảm nhẹ so với năm trước. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế tăng 57%, đạt 6.446 tỷ đồng. Sang năm 2026, MBS dự phóng doanh thu thuần của Vincom Retail đạt 9.767 tỷ đồng, tăng khoảng 11% so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt 6.030 tỷ đồng, giảm khoảng 6%.
Đến năm 2027, doanh thu thuần được dự báo tăng lên 13.800 tỷ đồng, tương đương mức tăng khoảng 41%. Lợi nhuận sau thuế ước đạt 7.043 tỷ đồng, tăng gần 17%. Về quy mô tài sản, MBS dự phóng tổng tài sản của Vincom Retail đạt 67.052 tỷ đồng vào cuối năm 2026 và tiếp tục tăng lên 75.043 tỷ đồng vào cuối năm 2027.
CTCP Kinh doanh Thương mại Sado là cổ đông lớn nhất của Vincom Retail với tỷ lệ sở hữu 40,5%. Tập đoàn Vingroup trực tiếp nắm giữ 18,37% vốn, trong khi các cổ đông khác sở hữu 41,13%.
