Dự án căn hộ Astor 1 tại Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) – khu đô thị được ví như "khu nhà giàu" tại Hà Nội vừa được giới thiệu ra thị trường với giá từ 95 triệu đồng/m2. Mức giá này gây chú ý trong bối cảnh nhiều dự án mới tại Hà Nội đang neo trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí tiệm cận 200 triệu đồng/m2.
Astor 1 nằm trên khu đất khoảng 3.600 m2, gồm một tòa tháp cao 40 tầng và 2 tầng hầm, cung cấp khoảng 350 căn hộ. Dự án có nhiều loại hình sản phẩm, từ studio, căn 2-4 phòng ngủ đến duplex và penthouse.
Với mức giá khởi điểm 95 triệu đồng/m2, một căn hộ khoảng 70 m2 có giá tính theo đơn giá khoảng 6,65 tỷ đồng, chưa bao gồm các chính sách chiết khấu, thuế, phí cũng như chênh lệch theo tầng, hướng và vị trí căn.
Mức giá của Astor 1 đáng chú ý hơn khi đặt trong bối cảnh giá căn hộ Hà Nội liên tục thiết lập những mặt bằng mới, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.
Theo Savills, trong quý II/2026, giá chào bán sơ cấp căn hộ Hà Nội đạt khoảng 116 triệu đồng/m2, tăng 16% theo quý và 27% so với cùng kỳ năm trước.
Còn theo tổng hợp từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, mặt bằng giá khu vực nội đô Hà Nội tiếp tục neo ở mức cao, trung bình khoảng 124 triệu đồng/m2, tăng 14% theo quý. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp với mức giá trên 150 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, ngay trong Ciputra, Maison Privée – dự án hạng sang do CapitaLand Development phát triển cùng Mitsubishi Estate và Nomura Real Estate Development đang được giới thiệu với giá khoảng 198 triệu đồng/m2, cao gấp đôi Astor 1.
Không chỉ Maison Privée, các dự án và cụm căn hộ khác xung quanh khu Ciputra cũng đang hình thành những mặt bằng giá riêng. Một số dự án khác như Heritage West Lake ghi nhận từ 130 - 180 triệu/m2; Celestine Westlake 140 - 250 triệu/m2, Skyline Westlake 100 - 160 triệu/m2, Han Jardin 110 - 150 triệu/m2; HH9 CT01 Starlake: 112 - 160 triệu/m2…
Mặt bằng giá cao không chỉ xuất hiện tại Ciputra mà đang được ghi nhận ở nhiều khu vực khác của Hà Nội. Tại Đại Mỗ - Tây Mỗ, khu vực phía ngoài Vành đai 3, MIK Nam An Khánh, tên thương mại Imperia Sky Park, đang ở mức trên 100 triệu đồng/m2, hay Hausman Premium Residences của FLC cũng trong khoảng 120-140 triệu đồng/m2. Ở phía Đông Hà Nội, Taseco Long Biên cũng có mức giá khoảng 120 triệu đồng/m2.
Trao đổi với chúng tôi, anh Nguyễn Đắc Hải, môi giới bất động sản cho biết mặt bằng giá căn hộ mới đang có sự phân hóa rõ rệt, trong đó mức giá phụ thuộc không chỉ vào vị trí mà còn vào thương hiệu chủ đầu tư, chất lượng sản phẩm, hệ thống tiện ích và tiến độ triển khai.
Môi giới này thông tin thêm, trong bối cảnh giá sơ cấp liên tục được thiết lập ở mức cao, những dự án đưa ra mức giá có khoảng cách đáng kể so với mặt bằng xung quanh sẽ dễ tạo sự chú ý hơn. Tuy nhiên, sự quan tâm ban đầu vẫn cần được chuyển hóa thành giao dịch thực tế mới có thể đánh giá chính xác khả năng hấp thụ của dự án.
Theo Bà Phạm Thị Miền- Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản hiện đang ở giai đoạn tương đối khó khăn và nhiều thách thức, thể hiện rõ qua thanh khoản và lượng giao dịch. Trong 8 tháng đầu năm, hai chỉ số này có xu hướng điều chỉnh giảm.
Trong bối cảnh đó, hành vi của các nhóm chủ thể trên thị trường cũng thay đổi. Với nhóm khách hàng đầu tư, thay vì nhanh chóng xuống tiền vì lo bỏ lỡ cơ hội như trước đây, tâm lý hiện tại thận trọng hơn, chuyển từ “sợ bỏ lỡ” sang “sợ sai”. Mọi quyết định giao dịch đều cần dựa trên thông tin, căn cứ và cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác. Cùng với đó là bài toán khai thác dòng tiền và đảm bảo an toàn tài chính.
Phía chủ đầu tư cũng có sự điều chỉnh tương tự. Nhiều doanh nghiệp đã hạ kỳ vọng trong quá trình đưa dự án ra thị trường, đồng thời có xu hướng vừa triển khai vừa theo dõi diễn biến để điều chỉnh cơ chế, chính sách cũng như nhịp độ ra hàng cho phù hợp.
Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư phải cân nhắc liệu thời điểm hiện tại có phù hợp để đưa sản phẩm ra thị trường hay không và nếu ra hàng thì nên lựa chọn cách thức nào.
Theo bà Miền, với những dự án được đưa ra thị trường ở thời điểm này, một trong những điểm sáng tương đối hiếm hoi là việc dũng cảm “đánh trực diện vào giá”. Tuy nhiên, đánh trực diện vào giá không đơn thuần là giảm nhẹ vài triệu đồng so với các dự án cạnh tranh. Mức điều chỉnh cần đủ lớn để tạo ra một cú sốc trên thị trường, ngay lập tức thu hút sự quan tâm khi thông tin giá được công bố.
Với dự án Astor 1, ngay lập tức các nhóm chủ thể liên quan đều có phản ứng bất ngờ. Bởi với một dự án có vị trí, mức độ hoàn thiện như vậy, trong khi các sản phẩm cạnh tranh xung quanh đang được định vị ở mức giá cao, hoàn toàn có thể đưa ra một mức giá cao hơn. Thế nhưng chủ đầu tư đã không lựa chọn cách đó mà đưa ra một mức giá thực sự gây chú ý.
Theo bà Miền đánh giá, bước đầu chủ đầu tư đã thành công trong việc tạo ra sức hút lớn đối với các nhóm chủ thể trên thị trường, trong đó chắc chắn có khách hàng đầu tư. Không chỉ nhà đầu tư, những người làm trong nghề, đặc biệt là môi giới bất động sản, cũng bất ngờ trước mức giá chủ đầu tư đưa ra và bị thu hút bởi sản phẩm này.
Thông thường, khi tiếp xúc với các chủ đầu tư, bà Miền nhận thấy họ đều rất tâm huyết với sản phẩm của mình. Với tư duy của chủ đầu tư, một sản phẩm có vị trí đẹp, được đầu tư tốt, trong khi giá các dự án khác đang ở mức cao thì không có lý do gì phải điều chỉnh xuống thấp hơn.
Tuy nhiên, rất ít chủ đầu tư đặt sản phẩm trong bối cảnh thị trường để xem xét đầy đủ. Dù sản phẩm tốt và vị trí đẹp, câu hỏi quan trọng vẫn là mức giá cao đó có được thị trường hấp thụ hay không, có thực sự tạo ra giao dịch hay không. Đây là yếu tố không phải chủ đầu tư nào cũng cân nhắc đầy đủ.
Trong bối cảnh hiện tại, nếu đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá cao theo xu hướng chung, chủ đầu tư có thể đối mặt với rủi ro về thanh khoản. Một lựa chọn khác là chấp nhận điều chỉnh giá để tạo sự hài hòa hơn giữa kỳ vọng của chủ đầu tư và bối cảnh thực tế. Mục tiêu là khi sản phẩm được đưa ra thị trường ở mức giá đó, cả chủ đầu tư và đơn vị phân phối đều có cơ sở để tự tin rằng kết quả giao dịch sẽ tốt.
Bà Miền cho rằng chính là một nước đi khá thông minh của chủ đầu tư, đồng thời cho thấy họ đã cân nhắc và điều chỉnh dựa trên bối cảnh thị trường.
Còn câu chuyện dự án đắt hay rẻ thì khá khó xác định. Có thể chúng ta nhìn vào một dự án và cho rằng đó là mức giá rẻ. Nhưng nếu không biết câu chuyện phía sau, chẳng hạn chủ đầu tư phát triển dự án bằng cách tối ưu hóa chi phí nhưng vẫn đạt được biên lợi nhuận đủ lớn theo kỳ vọng, thì chưa chắc mức giá đó đã thực sự rẻ.
Ngược lại, một dự án mà chúng ta cho rằng đắt nhưng chi phí để chủ đầu tư tiếp cận đất đai và phát triển dự án rất cao, trong khi biên lợi nhuận thậm chí thấp hơn một dự án khác, thì mức giá đó chưa chắc đã đắt.
Vì vậy, ngoài việc xét đến vị trí, tiêu chí và tiêu chuẩn hoàn thiện của dự án, cần nhìn vào câu chuyện phía sau, đặc biệt là chi phí phát triển dự án.
