Văn phòng UBND TP HCM vừa ban hành văn bản thông báo kết luận của Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Xuân Cường, sau 2 cuộc họp liên quan đến công tác quản lý, thực hiện thủ tục đất đai, xây dựng tại các khu vực quy hoạch đất dân cư xây dựng mới. Theo kết luận này, đất trong khu quy hoạch dân cư xây dựng mới được chuyển mục đích lên đất ở.
Có đất không cất được nhà
Nhiều năm qua, đất trong khu quy hoạch dân cư xây dựng mới chờ hướng dẫn luật. Các luật hiện nay không có quy định về khái niệm quy hoạch khu dân cư xây dựng mới. Đây là lý do người dân không thể chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất vì vướng quy hoạch đất dân cư xây dựng mới. Ngoài ra, người dân gặp nhiều khó khăn về tách thửa, do không đáp ứng các quy định theo Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 5-12-2017 của UBND TP HCM (gọi tắt là Quyết định 60).
Vì vướng mắc này, vừa qua, người dân ở tổ 18, ấp 3, xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn kiến nghị UBND TP HCM xem xét điều chỉnh quy hoạch khu vực này để tạo điều kiện thuận lợi trong việc chỉnh trang, xây nhà ở và bảo đảm các quyền lợi sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Việc UBND TP HCM chỉ đạo xem xét, giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới, người dân được tháo gỡ khó khăn
Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM cho hay từ năm 2018, UBND thành phố đã chỉ đạo các sở, ngành, UBND các quận, huyện rà soát hiện trạng, đánh giá về mức độ tác động, ảnh hưởng đến đời sống nhân dân, tính khả thi và sự cần thiết của quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Từ đó đề xuất điều chỉnh quy hoạch hợp lý, chặt chẽ để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân có nhà, quyền sử dụng đất và hài hòa với mục tiêu phát triển đô thị bền vững.
Đến nay, Sở Quy hoạch - Kiến trúc phối hợp với UBND huyện Hóc Môn rà soát lại tất cả trường hợp quy hoạch đất hỗn hợp và dân cư xây dựng mới trên địa bàn huyện. Trên cơ sở đó, sở đã tổng hợp các trường hợp có bất cập và đề xuất UBND thành phố xem xét điều chỉnh quy hoạch, có chính sách tháo gỡ phù hợp để giải quyết quyền lợi những hộ dân bị ảnh hưởng. Theo đó, UBND huyện Hóc Môn rà soát tình hình triển khai thực hiện đồ án quy hoạch phân khu 1/2.000, 1/5.000 được duyệt và đã đề xuất 269 vị trí bất cập về quy hoạch để điều chỉnh cục bộ tại 21 đồ án quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 trên địa bàn huyện.
Không chỉ ở Hóc Môn mà ở nhiều địa phương khác cũng xảy ra việc người dân phản ánh tương tự, thậm chí khiếu nại ở nhiều nơi. Thanh tra TP HCM đã yêu cầu các sở, ngành và địa phương báo cáo tình hình phản ánh, khiếu nại của người dân liên quan đến khu vực quy hoạch có chức năng đất dân cư xây dựng mới. Cụ thể, các vụ việc khiếu nại kể từ ngày 1-1-2018 (ngày Quyết định 60 có hiệu lực) đến tháng 5-2023.
Gỡ vướng cho người dân
Từ nhiều năm trước, những vướng mắc, bất cập từ quy hoạch đất dân cư xây dựng mới đã được các sở, ngành của TP HCM nhận diện và đề xuất các giải pháp để tháo gỡ nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân.
Để tiếp tục gỡ vướng cho người dân, tại văn bản nói trên, ông Bùi Xuân Cường chỉ đạo ở các khu vực quy hoạch nhóm nhà ở thuộc phạm vi các đồ án quy hoạch phân khu theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị (không phân biệt chức năng quy hoạch khu dân cư hiện hữu hay khu dân cư xây dựng mới) phải xem xét, giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, để được chuyển mục đích sử dụng đất, yêu cầu phải tuân thủ đầy đủ điều kiện, nội dung, trình tự theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trên cơ sở đó, UBND TP HCM giao Sở Tài nguyên và Môi trường căn cứ quy định pháp luật hiện hành khẩn trương tham mưu, đề xuất trình UBND thành phố ban hành hướng dẫn về điều kiện và các nội dung cần thiết để chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 15-8. Từ đó, làm cơ sở thông tin cho quận, huyện, TP Thủ Đức và người dân, doanh nghiệp biết thực hiện đồng bộ, thống nhất khi xem xét, giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trong khu dân cư xây dựng mới.
Bên cạnh đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc xác định rõ cơ sở pháp lý đối với nội dung quy hoạch chức năng đất dân cư xây dựng mới trong các đồ án quy hoạch; đánh giá, nhận định tình hình triển khai thực hiện theo đồ án quy hoạch được duyệt tại các khu vực quy hoạch có chức năng đất dân cư xây dựng mới; tham mưu đề xuất trình UBND thành phố hướng xử lý phù hợp với luật định và tình hình thực tế hiện nay, tránh ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của người dân tại các khu vực này.
UBND thành phố cũng giao Sở Xây dựng rà soát, báo cáo đánh giá tình hình thực hiện công tác cấp phép xây dựng và công tác quản lý sau khi cấp phép xây dựng tại các khu vực quy hoạch có chức năng đất dân cư xây dựng mới trên địa bàn thành phố. Thanh tra thành phố đánh giá nội dung phản ánh, khiếu nại của người dân liên quan đến các khu vực quy hoạch chức năng đất dân cư xây dựng mới.
Ngăn chặn trục lợi khi tách thửa
Cũng tại văn bản nêu trên, Phó Chủ tịch UBND thành phố Bùi Xuân Cường giao thủ trưởng các sở, ngành, chủ tịch UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức lãnh đạo, chỉ đạo cơ quan, đơn vị trực thuộc tăng cường công tác kiểm soát, quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng.
Các địa phương, cơ quan chức năng phải kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm minh, kiên quyết các hành vi lợi dụng chủ trương, quy định pháp luật để chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô, tách thửa, xây dựng không đúng quy định để trục lợi, dẫn đến phá vỡ quy hoạch được phê duyệt, ảnh hưởng đến công tác quản lý, phát triển đô thị.
TS VÕ KIM CƯƠNG, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP HCM:
Tạo sự đồng thuận của người dân
Việc thành phố xem xét giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân tại các khu vực quy hoạch nhóm nhà ở tại các đồ án quy hoạch phân khu theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị, trong đó không phân biệt chức năng quy hoạch khu dân cư hiện hữu hay khu dân cư xây dựng mới tạo sự đồng thuận cao của người dân.
Vấn đề đặt ra là muốn quy hoạch đất dân cư xây dựng mới không ảnh hưởng đến quyền lợi người dân thì điều quan trọng là phải xác định được thời gian thực hiện quy hoạch và tập trung nguồn lực hoặc kêu gọi đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị. Quy hoạch xây dựng mà không có kế hoạch thực hiện thì cũng không ổn, tạo ra quy hoạch "treo". Trong khi đó, người dân trong khu vực quy hoạch khu dân cư xây dựng mới thì dứt khoát phải thực hiện theo quy hoạch. Người dân sử dụng đất phải phù hợp quy hoạch xây dựng đô thị để không phá vỡ sự phát triển của thành phố. Trong quá trình này, nếu nhà nước quản lý không chặt chẽ, để xảy ra tình trạng tách thửa rồi phân lô bán nền, chuyển mục đích sang đất ở mà không bảo đảm hạ tầng giao thông, thoát nước thì dễ làm phát sinh những "khu ổ chuột", sau này muốn cải tạo đô thị thì sẽ cực kỳ tốn kém và phiền hà, thậm chí không đủ sức, đủ tiền.
Quy hoạch xây dựng trên cơ sở khoa học phát triển đô thị, tính toán số dân, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… tạo ra sự phát triển bền vững. Nếu phát triển đô thị mà chỉ dựa vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất mà không quan tâm đến quy hoạch đô thị thì sẽ phá vỡ sự phát triển đô thị trong tương lai. Đã là đô thị thì phải phát triển theo quy hoạch đô thị và kế hoạch phát triển đô thị.
Những mâu thuẫn, bất cập, vướng mắc thời gian qua khiến thành phố vẫn sa vào vòng luẩn quẩn: phân lô, bán nền - đầu cơ - tăng giá đất - giảm đầu tư - dân dư tiền - mua đất - phân lô bán nền. Nguyên nhân chính là có sự nhập nhằng giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. Vì vậy, trong quá trình xây dựng, sửa đổi các luật liên quan phải tạo ra sự thống nhất, đồng bộ để thuận lợi triển khai trong thực tế. Nếu phát hiện bất cập trong quy hoạch thì phải kịp thời điều chỉnh để bảo đảm sự phát triển đô thị bền vững và bảo đảm quyền lợi của người dân.
Q.Anh ghi
