Theo TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, hiện nay mặt bằng giá nhà ở tăng cao và ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người dân. Nếu như trên bình diện quốc tế, bình quân một người cần khoảng 15 năm thu nhập để mua được nhà ở, thì tại Việt Nam, con số này đã lên tới gần 26 năm. Khoảng cách này phản ánh rõ áp lực nhà ở đang đè nặng lên người có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản trên cả nước đã tăng gần 60%. Riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá bất động sản tại Hà Nội và TP HCM tăng bình quân trên 20%, dù thị trường vẫn đang trong quá trình phục hồi sau giai đoạn trầm lắng.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc giá nhà và đất liên tục thiết lập mặt bằng mới trong bối cảnh thu nhập của đại bộ phận người dân tăng chậm là một hiện tượng bất thường, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.
Bên cạnh câu chuyện giá cả, TS. Cấn Văn Lực cũng lưu ý về việc thị trường đang đối mặt với tình trạng lệch pha nghiêm trọng giữa cung và cầu. Dù nguồn cung đã có dấu hiệu cải thiện so với giai đoạn trước, nhưng cơ cấu sản phẩm vẫn chưa phù hợp với nhu cầu thực. Thị trường đang dư thừa sản phẩm ở phân khúc cao cấp, trong khi lại thiếu trầm trọng nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và trung bình.
Thực tế tại nhiều địa phương cho thấy, phần lớn các dự án mới được triển khai tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, với mức giá vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân đô thị. Điều này khiến nhu cầu ở thực bị dồn nén, trong khi dòng vốn lại có xu hướng chảy vào đầu cơ, tích trữ bất động sản, làm gia tăng rủi ro bong bóng giá và suy giảm tính thanh khoản trong trung và dài hạn.
Phân tích sâu hơn về nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục neo ở mức cao, TS Cấn Văn Lực cho rằng nút thắt lớn nhất vẫn nằm ở vấn đề pháp lý. Các vướng mắc kéo dài trong thủ tục đất đai, đầu tư, xây dựng, cùng với tâm lý e ngại trách nhiệm trong quá trình phê duyệt dự án, đã khiến nguồn cung bị ách tắc trong thời gian dài. Khi nguồn cung khan hiếm, chi phí đầu vào gia tăng, sự mất cân đối cung – cầu ngày càng nghiêm trọng, tạo áp lực đẩy giá nhà lên cao.
Bên cạnh đó, tình trạng thổi giá, làm giá, tăng giá ảo và đầu cơ vẫn diễn ra phổ biến tại nhiều khu vực, đặc biệt khi xuất hiện thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng. Trong khi đó, chính sách thuế đối với bất động sản hiện nay vẫn chưa hoàn chỉnh, thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp, chưa đủ sức điều tiết hành vi đầu cơ ngắn hạn. Những yếu tố này cộng hưởng với nhau, tạo nên xu hướng giá bất động sản tăng nhanh và khó giảm.
Mở khóa thị trường bằng thể chế
Xuất phát từ bối cảnh của thị trường bất động sản hiện nay, TS Cấn Văn Lực kiến nghị Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế liên quan đến đất đai, xây dựng và bất động sản; sớm ban hành đầy đủ các nghị định, thông tư hướng dẫn luật mới, đồng thời tăng cường khâu tổ chức thực hiện. Việc theo dõi sát diễn biến thị trường và can thiệp kịp thời khi xuất hiện dấu hiệu bất ổn được xem là yếu tố then chốt để hạn chế rủi ro lan rộng.
Bên cạnh đó, cần có các giải pháp cụ thể và khả thi nhằm ổn định, từng bước kéo giảm mặt bằng giá nhà ở, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, phát triển các kênh tài chính bất động sản lành mạnh. Việc chống lãng phí trong quản lý đất đai và tài sản công, đẩy mạnh chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong lĩnh vực bất động sản cũng được xem là những định hướng quan trọng trong giai đoạn tới.
Trong khi đó, TS Võ Trí Thành - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương – cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước yêu cầu phải tái cấu trúc theo hướng thực chất hơn. Theo ông, bất động sản không thể tiếp tục phát triển dựa quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá tài sản, mà cần quay trở lại đúng vai trò phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển đô thị bền vững.
“Khi giá bất động sản tăng chủ yếu do kỳ vọng và đầu cơ, rủi ro tích tụ sẽ rất lớn, không chỉ đối với doanh nghiệp mà còn lan sang hệ thống tài chính và nền kinh tế”, vị chuyên gia nhận định đồng thời khuyến nghị cần chú trọng vai trò của minh bạch thông tin trong việc ổn định thị trường.
Theo đó, ông Thành cho rằng khi người dân và nhà đầu tư không tiếp cận được thông tin đầy đủ, chính xác về quy hoạch, pháp lý và giá giao dịch, thị trường rất dễ bị chi phối bởi tin đồn và tâm lý đám đông, tạo điều kiện cho các cơn “sốt ảo” xuất hiện.
Về phía cơ quan quản lý, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết hiện Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đã và đang triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm hạn chế hành vi thổi giá. Một trong số đó là xây dựng Nghị định về cơ sở dữ liệu bất động sản với yêu cầu minh bạch từ nguồn cung đến giá bán, đặc biệt là thị trường sơ cấp. Khi dữ liệu đầy đủ, cơ quan quản lý mới có thể giám sát được thị trường thứ cấp - nơi các hoạt động thổi giá diễn ra phổ biến. Bên cạnh đó, theo dõi chặt chẽ hàng tồn kho và cơ cấu sản phẩm của từng địa phương để nhận diện phân khúc thiếu hụt, từ đó định hướng phát triển phù hợp.
Ngoài ra, cũng theo bà Hạnh, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản điện tử do Nhà nước quản lý, phối hợp với các cơ quan đất đai, thuế và tài chính. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để kiểm soát hoạt động môi giới, hạn chế thông tin sai lệch và nâng cao minh bạch cho toàn thị trường.
