Thế nào là giá đất theo thị trường?
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đất đai có tác động rất mạnh đến bất động sản, giá bất động sản và thị trường bất động sản.
Trong cơ cấu giá bất động sản mà các đơn vị phát triển dự án và nhà đầu tư tính toán, giá trị đất thường chiếm khoảng 30-40%, tại một số khu đất có thể lên tới gần 50%. Vì vậy, biến động của giá đất có ảnh hưởng đáng kể đến giá bất động sản.
Đất đai có tác động rất mạnh đến bất động sản. Ảnh minh hoạ.
Theo ông Đính, nếu điều tiết được giá đất, đưa giá đất về mức hợp lý và phù hợp hơn với thực tế, giá bất động sản cũng có cơ sở được điều tiết theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với việc giải quyết nhu cầu nhà ở của những người có hoàn cảnh khó khăn.
Tuy nhiên, vị chuyên gia lưu ý giá đất chỉ là một phần trong cấu thành giá bất động sản. Giá cuối cùng của một sản phẩm còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.
Đầu tiên là toàn bộ quá trình tạo ra bất động sản, từ thủ tục, quy hoạch, cơ chế, chính sách đến thời gian xử lý các vấn đề liên quan. Những thủ tục được giải quyết nhanh hay chậm đều có thể tác động đến chi phí và giá thành sản phẩm.
Bên cạnh đó là yếu tố cung cầu. Thị trường có nhu cầu đối với sản phẩm hay không, sản phẩm được đưa ra có phù hợp với nhu cầu thực tế hay không cũng quyết định khả năng hình thành giá.
Ngoài giá đất và thủ tục, chi phí vốn, chi phí vật liệu, giải phóng mặt bằng cùng nhiều khoản chi phí khác cũng được tính vào giá thành. Vị trí, tâm lý người mua và nhu cầu đầu tư cũng có thể khiến giá bất động sản thay đổi.
Do đó, theo ông Đính, bài toán không chỉ nằm ở việc giảm giá đất mà quan trọng hơn là phải kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra bất động sản.
Nếu các yếu tố về thể chế, quy hoạch và pháp luật được vận hành hiệu quả, lựa chọn đúng chủ đầu tư có năng lực, phát triển đúng sản phẩm và đúng quy hoạch, bất động sản sẽ có điều kiện phù hợp hơn với nhu cầu của người dân và thị trường.
“Đây mới là vấn đề quan trọng”, ông Đính nhấn mạnh, đồng thời cho rằng cần kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra bất động sản, song song với việc phát triển nhu cầu sử dụng, nhu cầu đầu tư và nhu cầu tăng trưởng của nền kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách phù hợp.
Ở góc độ quản lý nhà nước, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, cho rằng việc tính giá đất theo giá thị trường là cần thiết. Tuy nhiên, vấn đề khó nhất là xác định thế nào là “giá thị trường”.
Theo bà Hằng, giá bất động sản tăng không nhất thiết là tín hiệu tiêu cực, bởi trong quá trình phát triển, giá đất và giá bất động sản không thể mãi giữ nguyên. Điều quan trọng là giá tăng theo cách nào và có phản ánh đúng giá trị thực hay không.
Trong đó, kiểm soát hoạt động đầu cơ là một vấn đề đáng chú ý. Khi đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản có điều kiện trở về gần hơn với giá trị thực. Khi đó, việc Nhà nước xác định giá đất theo giá thị trường cũng sẽ minh bạch và phù hợp hơn.
Thực tế những năm qua cho thấy một vấn đề không dễ giải quyết: quy định yêu cầu xác định giá đất theo giá thị trường nhưng việc xác định đâu là giá thị trường lại không đơn giản.
Theo bà Hằng, có thể xem xét các yếu tố như lượng giao dịch để có thêm cơ sở đánh giá diễn biến giá. Nếu giao dịch tăng đều, mặt bằng giá tăng có thể phản ánh sự thay đổi của thị trường. Ngược lại, nếu giao dịch không tăng, thậm chí rất ít nhưng giá vẫn liên tục tăng mạnh, cần thận trọng khi coi đó là mức giá thị trường.
Đây là vấn đề có ý nghĩa trực tiếp đối với việc xác định tiền sử dụng đất của các dự án. Nếu giá bị đẩy lên bất thường, mức giá đó có thể tạo ra một mặt bằng giá mới, trong khi giá trị thực của bất động sản vẫn thấp hơn đáng kể.
Từ góc độ này, việc tính giá đất không chỉ tác động đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp mà còn có thể tác động đến giá bán bất động sản trên thị trường.
Một trong những vấn đề cần được quan tâm là kiểm soát hoạt động đầu cơ
Theo bà Hằng, khi xem xét giải pháp giảm giá bất động sản cần xác định rõ giá sản phẩm tại từng thời điểm đang được hình thành từ những yếu tố nào. Giá trị tiền sử dụng đất chỉ là một thành phần. Bên cạnh đó còn có chi phí đầu tư, xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế, chi phí vốn và nhiều khoản chi phí khác.
Trong thời gian qua, giá bất động sản cũng chịu tác động từ vị trí, cung cầu, tâm lý người mua và nhu cầu thực tế. Vì vậy, để điều chỉnh giá, cần tác động đúng vào yếu tố đang đẩy giá lên.
Trường hợp giá đất được xác định theo một mức giá thị trường nhưng mức giá đó không phản ánh đúng giá trị thực, việc điều chỉnh giá tính tiền sử dụng đất xuống sẽ có tác động trực tiếp đến giá bất động sản.
Ngược lại, nếu giá bất động sản bị đẩy lên bởi hoạt động đầu cơ, găm hàng hoặc tạo mặt bằng giá mới, giải pháp cần tập trung vào việc kiểm soát đầu cơ. Chính sách thuế có thể là một trong những công cụ được sử dụng để điều tiết hành vi này.
Lãi suất cũng là một công cụ tác động đến thị trường. Khi chi phí vay tăng, nhu cầu đầu tư bằng đòn bẩy tài chính có thể thay đổi, qua đó tác động đến thị trường bất động sản.
Theo bà Hằng, điều quan trọng là lựa chọn đúng công cụ đối với từng nguyên nhân làm giá tăng. Nếu tác động đúng vào cơ chế hình thành giá để giảm các chi phí bất hợp lý, việc giá bất động sản giảm sẽ không nhất thiết tạo ra tác động tiêu cực đối với nền kinh tế.
Đây cũng là hướng được đặt ra trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản. Theo bà Hằng, dự thảo luật dành riêng một chương về điều tiết thị trường, với nhiều công cụ khác nhau.
Đáng chú ý, dự thảo cũng đưa ra khái niệm về đầu cơ bất động sản và đang từng bước xây dựng các tiêu chí để nhận diện hoạt động này. Đây được xem là cơ sở để có những giải pháp điều tiết phù hợp, hướng thị trường về giá trị thực.
Ở thời điểm hiện nay, theo bà Hằng, một trong những vấn đề cần được quan tâm là kiểm soát hoạt động đầu cơ. Song song với đó là xem xét lại cách thức và phương pháp tính giá đất, cũng như tiêu chí nhận diện giá thị trường.
Bởi nếu giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thị trường, chi phí đất có thể trở thành một yếu tố làm tăng giá bất động sản. Nhưng nếu áp dụng một mức giá quá thấp, không phản ánh yêu cầu phát triển, việc phân bổ và sử dụng nguồn lực đất đai cũng có thể phát sinh những vấn đề khác.
Theo đó, bài toán đặt ra không phải đơn giản là đưa giá đất xuống thấp nhất, mà là xác định một mức giá phù hợp với giá trị và điều kiện thị trường.
“Không thể để tình trạng giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thị trường hiện nay. Nhưng chúng ta cũng không thể sử dụng nguyên bảng giá đất cũ, bởi cách tính đó rất khó đáp ứng yêu cầu phát triển”, bà Hằng nêu quan điểm.
Điểm cân bằng này, theo bà Hằng, chính là vai trò của quản lý nhà nước. Khi các công cụ pháp luật, chính sách, giám sát và quản lý được thực hiện đồng bộ, thị trường bất động sản mới có điều kiện vận hành ổn định hơn, hạn chế những biến động do đầu cơ và từng bước đưa giá bất động sản phù hợp hơn với giá trị thực cũng như nhu cầu của nền kinh tế.
