Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp vừa tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam 2026 - Mở dư địa tăng trưởng mới”. Tại đây, ông Nguyễn Thái Bình - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, cho biết dòng tiền đầu tư bất động sản tại TPHCM trong chu kỳ vừa qua ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét.
Thay vì đọng lại ở khu vực trung tâm hiện hữu, dòng vốn này có xu hướng bám theo các trục hạ tầng kỹ thuật và sự mở rộng của không gian đô thị để tìm kiếm những vùng động lực mới.
Sự dịch chuyển của dòng tiền không đơn thuần là sự chuyển dịch cơ học. Đây là quá trình phân bổ lại tài nguyên đầu tư dựa trên tầm nhìn dài hạn của thị trường. Khi quỹ đất nội đô ngày càng ngột ngạt và khan hiếm, dòng tiền buộc phải tự khai phá lối đi mới. Quá trình này được hỗ trợ mạnh mẽ bởi tốc độ phát triển nhanh chóng của mạng lưới giao thông liên vùng.
Thực tế này dẫn đến thay đổi lớn trong hành vi đầu tư. Trước đây, các nhà đầu tư thường đặt nặng yếu tố khoảng cách địa lý thông qua việc tính toán số km từ dự án đến khu vực quận 1 (cũ) hoặc chợ Bến Thành. Hiện tại, tư duy này đã thay đổi. Người mua nhà đất chuyển sang quan tâm đến thời gian kết nối thực tế thay vì khoảng cách vật lý.
Ông Bình phân tích rằng việc hoàn thiện các dự án hạ tầng lớn như đường vành đai, các tuyến đường cao tốc hay hệ thống tàu điện metro sẽ rút ngắn thời gian di chuyển giữa các vùng. Từ đó, khái niệm về không gian và thời gian của nhà đầu tư thay đổi đáng kể khi họ lựa chọn sản phẩm bất động sản. Hạ tầng kết nối giao thông tốt giúp mở rộng ranh giới đô thị, tạo điều kiện cho các thị trường vệ tinh phát triển.
Mặc dù dòng tiền có xu hướng mở rộng ra vùng ven, phân khúc bất động sản tại khu vực lõi đô thị vẫn giữ vai trò chủ đạo tại mỗi thành phố. Quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, trong khi nguồn cung sản phẩm chất lượng cao bị giới hạn. Nhu cầu sở hữu, kinh doanh, tiêu dùng và cho thuê tại khu vực này luôn duy trì ở mức cao, khiến các dự án có vị trí tốt tiếp tục thu hút sự quan tâm của giới đầu tư có tiềm lực tài chính lớn.
Tuy nhiên, rào cản lớn nhất của phân khúc trung tâm là mặt bằng giá đã chạm ngưỡng rất cao. Số liệu thống kê của Đông Tây Land cho thấy giá bất động sản tại lõi trung tâm TP HCM hiện dao động ở mức tối thiểu từ 200 triệu đến 500 triệu đồng mỗi mét vuông. Ở một số vị trí đặc biệt đắt giá gần khu vực chợ Bến Thành, mức giá của một dự án sang trọng thậm chí đã chạm mốc khoảng 1 tỷ đồng mỗi mét vuông.
Mặt bằng giá đắt đỏ tại trung tâm phản ánh kỳ vọng lớn của các chủ đầu tư vào giá trị thương hiệu và vị trí độc tôn của dự án. Tuy nhiên, các dự án căn hộ cao cấp với mức giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông chỉ phục vụ cho một nhóm nhỏ khách hàng siêu giàu. Điều này tạo ra sự lệch pha cung cầu và hạn chế dòng tiền luân chuyển trong nền kinh tế.
Mức giá đắt đỏ này khiến bất động sản trung tâm trở thành cuộc chơi riêng biệt, rất giới hạn người tham gia. Đại đa số các nhà đầu tư không thể tiếp cận phân khúc này do hạn chế về nguồn vốn. Thực tế đó buộc dòng vốn đại chúng phải chuyển dịch sang phân khúc đô thị vệ tinh và các khu vực đang được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc, Bộ phận Tiếp thị Nhà Ở, CBRE Việt Nam nhận định, quá trình mở rộng không gian đô thị và cải thiện kết nối đang tạo thêm lựa chọn cho người mua. Khi khoảng cách di chuyển được rút ngắn, các khu vực vệ tinh có thêm cơ hội tiếp cận nhu cầu, nhưng đồng thời phải đáp ứng tốt hơn về hạ tầng kỹ thuật, tiện ích và chất lượng phát triển đô thị.
Khi phạm vi lựa chọn được mở rộng, cạnh tranh giữa các dự án cũng rõ hơn. Giá bán không còn được nhìn riêng lẻ mà phải đặt trong tương quan với tiến độ hạ tầng, pháp lý, tiện ích và khả năng khai thác thực tế.
