Theo tờ trình của cơ quan soạn thảo, Chương IX của dự thảo quy định các khoản thu ngân sách từ đất đai; căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thời điểm định giá đất; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Chương về tài chính đất đai và giá đất được thiết kế lại, chủ yếu quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc. Những nội dung kỹ thuật, thường xuyên biến động dự kiến được giao Chính phủ hướng dẫn.
Trong đó, để thể chế tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan và trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Bộ Tài chính tại Công văn số 12946/BTC-QLCS ngày 20/8/2026, dự thảo xác định giá đất do Nhà nước quyết định. Cụ thể, Điều 77 dự thảo Luật quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước.
Điều 77. Nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước
1. Giá đất do Nhà nước quyết định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
b) Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất;
c) Phải dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan;
d) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ.
2. Căn cứ định giá đất bao gồm:
a) Mục đích sử dụng đất;
b) Thời hạn sử dụng đất;
c) Thông tin đầu vào để định giá đất;
d) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
đ) Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
Theo đó, giá đất do Nhà nước quyết định phải bảo đảm 4 nguyên tắc.
Thứ nhất là việc định giá cần trung thực, khách quan, công khai và minh bạch.
Thứ hai, quá trình xác định giá phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục.
Thứ ba là dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành liên quan.
Thứ tư là giá đất cần hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ.
Ảnh minh hoạ. Nguồn: Internet.
Các căn cứ định giá đất gồm mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để định giá đất; yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất và quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.
Quy định nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW. Theo Nghị quyết, giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ mục tiêu phát triển từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Nghị quyết cũng định hướng Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường phù hợp với thực tiễn theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
So với Luật Đất đai năm 2024, cơ quan soạn thảo cho biết dự thảo bỏ quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, đồng thời bỏ quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể. Dự thảo cũng không quy định chi tiết, cụ thể về phương pháp định giá đất, các trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể; quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất.
Bên cạnh đó, các quy định về tư vấn xác định giá đất, điều kiện hành nghề của tư vấn xác định giá đất được bỏ nhằm nâng cao trách nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập trong xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời cắt giảm điều kiện kinh doanh.
Ngoài ra, Điều 77 dự thảo cũng quy đinh việc định giá đất phải dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan.
Việc xác định nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường dự kiến dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Bảng giá sẽ được xây dựng theo từng loại đất, khu vực và vị trí.
Hệ số điều chỉnh giá đất, thường gọi là hệ số K, phản ánh mức tăng hoặc giảm so với bảng giá tại từng khu vực, vị trí, có tính đến điều kiện hạ tầng và quy hoạch.
Nếu được thông qua, bảng giá và hệ số điều chỉnh sẽ được dùng để tính các khoản thu ngân sách từ đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, cùng các loại thuế, phí và lệ phí liên quan.
Theo phương án trong dự thảo, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Các nội dung này có thể được sửa đổi, bổ sung khi thay đổi địa giới hành chính, tên khu vực, vị trí, đường hoặc đoạn đường, hoặc khi phát sinh yêu cầu quản lý đất đai và giá đất.
Trong Bảng tổng hợp tiếp thu, giải trình, có ý kiến đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và giá giao dịch quyền sử dụng đất được cập nhật thường xuyên, kết nối với dữ liệu đăng ký đất đai, thuế, công chứng, đấu giá, ngân hàng và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản.
Một số cơ quan cũng đề nghị làm rõ căn cứ, nguyên tắc xây dựng bảng giá, thời điểm ban hành và áp dụng, cơ chế điều chỉnh, trách nhiệm của Hội đồng thẩm định. Có ý kiến đặt vấn đề bỏ hệ số K để chuyển sang cơ chế một giá đất.
Đối với phương pháp định giá đất, cơ quan soạn thảo xác định dự thảo không quy định chi tiết, cụ thể tại Luật về phương pháp định giá cũng như các trường hợp và điều kiện áp dụng từng phương pháp. Bảng tổng hợp tiếp thu, giải trình cho biết các phương pháp định giá đất sẽ được Chính phủ quy định tại nghị định.
