Quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến đặc biệt quan trọng trong Luật Đất đai 2024. Theo đó, Luật quy định những thay đổi cụ thể, những điểm mới đáng chú ý như việc loại bỏ khung giá đất; bảng giá đất được cập nhật hàng năm và mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể đến cấp quận/huyện... được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả giao đất, sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước.
Cùng với đó là những quy định về phương pháp định giá đất giúp việc xác định giá đất sát với giá thị trường, tạo sự minh bạch, là cơ sở căn bản phát triển thị trường BĐS lành mạnh, bền vững hơn. Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến đặc biệt quan trọng trong Luật Đất đai 2024
Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn cho rằng, việc đưa giá sát thị trường thì là mục tiêu, quy luật kinh tế. Khi có hoạt động liên quan tới đất đai là thành phần cơ bản quan trọng cho phát triển kinh tế, giá sát thị trường để phản ánh đúng giá trị thực. “Vẫn còn những bất cập cần phải có cách tính sát hơn để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội, nhưng không gây bất lợi hay cản trở việc phát triển kinh tế - xã hội”, Luật sư Trương Anh Tuấn nói.
Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường BĐS, tránh tình trạng thổi giá, gây bất ổn cho thị trường.
Để xác định được giá trị thực của đất đai, mang lại sự công bằng trong tiếp cận đất đai của người dân và DN, Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, cần hình thành thị trường thẩm định giá đất tại Việt Nam. “Điểm quan trọng nhất trong vấn đề giá, kể cả giá đất, giá nhà hay các loại giá tài sản khác là nên hình thành thị trường thẩm định giá, điều này giống như thông lệ các nước trên thế giới”, ông Ánh nêu quan điểm.
Một điểm mới đáng chú ý trong Luật Đất đai 2024 với 4 phương pháp định giá đất, (thay vì 5 phương pháp trước đây). Trong đó, phương pháp so sánh trực tiếp phù hợp với các tài sản như nhà phố hoặc căn hộ với nhiều dữ liệu giao dịch, tài sản so sánh tương đồng, giúp giảm thiểu tính chủ quan trong thực hiện điều chỉnh. Đây cũng là phương pháp đơn giản, dễ hiểu và tiết kiệm thời gian.
Tuy nhiên, phương pháp nào cũng có những điểm hạn chế nhất định. Đặc biệt đối với tài sản cần định giá là dự án phát triển hỗn hợp, việc tìm kiếm tài sản so sánh tương đồng là rất khó khăn, thậm chí bất khả thi, do sự khác biệt về cấu phần mỗi loại hình sử dụng đất.
Điểm mới đáng chú ý tiếp theo là Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể. Trước đây, UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyển, nhưng theo luật mới, thẩm quyền này được phân bổ cho cấp tỉnh và cấp huyện, tùy từng trường hợp cụ thể đáp ứng điều kiện. Việc phân quyền cho cấp huyện được kỳ vọng đây là nơi sẽ nắm rõ điều kiện và nhu cầu địa phương, từ đó có đánh giá chính xác và kịp thời về giá đất, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho người dân và DN.
Phương pháp so sánh trực tiếp phù hợp với các tài sản như nhà phố hoặc căn hộ với nhiều dữ liệu giao dịch
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, Luật mới đã có nhiều sửa đổi bổ sung quan trọng, ví dụ mở rộng cơ hội tiếp cận đất đai của các chủ đầu tư; giảm đầu mối trung gian, giảm chi phí cho các chủ đầu tư, khai thông nguồn vốn cho thị trường BĐS. “Đây là tín hiệu tích cực thị trường hiện nay cũng như người đầu tư và người dân, sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, vận hành thông suốt”, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến đánh giá.
Theo quan sát và nhận định của các chuyên gia pháp lý và kinh tế, Luật Đất đai 2024 mang đến những thay đổi mang tính đột phá trong việc định giá đất tại Việt Nam, thúc đẩy hiệu quả, minh bạch và một cách tiếp cận linh hoạt và phản ứng nhanh hơn đối với việc định giá đất.
Bằng cách điều chỉnh giá theo thị trường và mở rộng quyền quyết định tại địa phương, luật mới nhằm nâng cao quy trình định giá đất sát với thị trường, mang lại lợi ích cho cả thị trường và ngân sách Nhà nước, biến đất đai trở thành nguồn lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội đất nước.
