Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Nguyên Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia của Thủ tướng Chính phủ.
Vừa qua, Bộ Nông nghiệp và Môi trường có Tờ trình Chính phủ Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Khi đánh giá về phương pháp định giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã nhận định: “Việc xác định giá đất cụ thể nhất là khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức còn có những vướng mắc, bất cập. Trên thực tế, thị trường quyền sử dụng đất thường có những biến động tăng, thậm chí tăng đột biến và thiếu tính ổn định. Bên cạnh đó, việc xác định mức biến động của giá hoàn toàn dựa trên số liệu từ quá khứ, không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất thực tế trong tương lai”.
Tuy nhiên, làm thế nào để loại trừ, để khắc phục những bất cập đó, kể cả việc không dựa vào thông tin từ quá khứ khi định giá, không để giá phản ánh không đúng giá trị tăng thêm từ đất… như nhận định trên nêu ra, tìm ra sáng kiến giúp hoàn thiện phương pháp định giá – [Một phương pháp mà cả Thế giới áp dụng hàng trăm năm nay, Việt Nam cũng đã áp dụng từ năm 2007 trong định giá đất (Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP) đã chứng minh được tính cần thiết và phù hợp của nó, đặc biệt là năm 2024 khi Chính phủ hoàn thiện phương pháp này đã tháo gỡ được “điểm nghẽn” về phương pháp định giá đất, giải quyết được cơ bản tình trạng tồn đọng của các phương án tính giá, khai thông được những vướng mắc, ách tắc, chậm triển khai các dự án đầu tư (TP Hồ Chí Minh cho biết 87% dự án của TP phải áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất)] – thì lại không thấy Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa ra được.
Đó được coi là cách xử lý thiếu trọn vẹn. Đặc biệt là những nhận định nêu trên của Bộ mang tính phiến diện (chỉ nhấn mạnh mặt không tích cực) thiếu tính thuyết phục bởi tính phù hợp với lý thuyết và thực tiễn định giá. Vì thế những đánh giá, nhận định này cần được xem xét đánh giá lại một cách khách quan.
Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa xin được làm rõ hai vấn đề liên quan đến định giá đất
Để phản biện về nhận định trên, giúp góp phần thêm vào việc hoàn thiện Dự thảo Luật có chất lượng, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa xin được làm rõ hai vấn đề:
Vấn đề thứ nhất: Định giá đất để áp dụng cho hiện tại và tương lai dựa vào các thông tin quá khứ (thông tin đầu vào) có khoa học, có phù hợp không khi tương lai chưa tới?
Từ kết quả nghiên cứu lý thuyết và kinh nghiệm thực tiễn của các nước trên Thế giới, chúng tôi cho rằng: Dự báo, tính toán những vấn đề cho tương lai là một việc vô cùng khó khăn, nó chưa bao giờ là dễ dàng của các tổ chức, cá nhân làm công tác dự báo trên phạm vi toàn cầu chứ không phải riêng ở Việt Nam. Khó nhưng vẫn phải làm để có căn cứ hoạch định đường hướng phát triển trong tương lai. Câu hỏi đặt ra là làm bằng cách nào?
Lý thuyết về dự toán tương lai đã chỉ ra, đó là việc đưa ra một tuyên bố về một sự kiện có thể xảy ra trong tương lai dựa trên các căn cứ như dữ liệu lịch sử, kinh nghiệm, mô hình khoa học và niềm tin cá nhân.
Đây là phạm vi của lý luận quy nạp và nội suy, suy diễn. Nó là một kỹ thuật toán học và thống kê dùng để ước tính giá trị của một điểm chưa biết nằm giữa các chuỗi dữ liệu đã biết dựa trên một xu hướng hoặc quy luật chung từ các điểm dữ liệu này. Từ khung lý thuyết đó, áp dụng vào việc dự báo diễn biến giá cả thị trường, người ta đã rút ra kết luận có ba phương pháp phổ biến có thể kết hợp với nhau, gồm:
i) Dựa trên số liệu của chuỗi thời gian (như hàm mũ, trung bình cộng…) tìm ra mức, xu thế biến động hay tỷ lệ biến động của chuỗi số liệu lịch sử.
ii) Phân tích hồi quy để xác định mối quan hệ giữa giá và các nhân tố ảnh hưởng đến giá (Trong đó có cả những nhân tố trong tương lai tính toán được như: Cung – Cầu, sức mua, khả năng thanh toán, tỷ giá, lãi suất…), sử dụng các mô hình kinh tế lượng, phân tích kỹ thuật dựa trên Biểu đồ giá.
iii) Phương pháp chuyên gia hoặc khảo sát ý kiến đánh giá, nhận định của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
Lý thuyết và thực tiễn định giá đất cũng phải đi theo hướng đó: Không chỉ có phương pháp thặng dư phải dựa vào số liệu quá khứ tính toán để có cơ sở chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại bằng tỷ suất chiết khấu. Phương pháp thu nhập cũng phải là sử dụng số liệu đã qua , với giả thiết thu nhập trong tương lai là ổn định, là vĩnh viễn… (Như lý thuyết về phương pháp định giá đất trong lý luận địa tô của Các Mác) để có cơ sở chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại bằng tỷ suất vốn hóa. Phương pháp so sánh thị trường cũng phải sử dụng chuỗi số liệu về giá đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường để tính toán…
Một điểm cần lưu ý ở đây là: Việc sử dụng các thông tin quá khứ tìm ra xu hướng vận động trong tương lai hoàn toàn không phải là những thông tin lạc hậu mà có những thông tin quá khứ đã diễn ra, đã được quy định ổn định bắt buộc phải đưa vào tính toán cho tương lai đó là: Các nguyên giá của tài sản cố định, của giá trị công trình để tính hao mòn, khấu hao; Các chi phí tính theo tiền lương như: Bảo hiểm xã hội, y tế, công đoàn…
Như vậy, có thể thấy, việc sử dụng cơ sở dữ liệu thị trường (gần nhất thời điểm định giá) của quá khứ bằng các phương pháp dự báo nói trên, thông qua đó để tìm ra xu hướng vận động (thậm chí cả tính lặp lại, tính chu kỳ) của sự vật, hiện tượng trong tương lai là phương pháp khoa học và thực tiễn; trong điều kiện hiện nay chưa thể có phương pháp nào hay hơn thay thế nó hoàn toàn.
Tuy nhiên, đã là dự báo thì tất cả các dự báo ở mọi lĩnh vực chứ không riêng lĩnh vực định giá đất đều tiềm ẩn những rủi ro nhất định, khó có thể chính xác 100% và không thể tuyệt đối hóa được mà nó có thể có những sai lệch thực tế trong tương lai so với thời điểm tính toán, dự báo cũng là điều bình thường. Nhận thức được điều đó để có những “biện pháp khử” bằng các loại thuốc phù hợp với từng nguyên nhân gây ra rủi ro nhằm giảm thiểu các sai lệch.
Rủi ro của các phương pháp định giá có kết quả áp dụng cho tương lai có thể xuất hiện từ hai hướng: Hướng khách quan đó là rủi ro do các yếu tố như Cung – Cầu, địa chính trị, thay đổi cơ chế, chính sách… tác động gây ra những biến động của thị trường (biến động về giá đầu vào, về doanh thu…) làm cho những diễn biến của tương lai bị xô lệch so với tính toán, dự đoán ban đầu.
Để khắc phục những rủi ro này buộc phải luôn theo dõi cập nhật diễn biến của thị trường giá cả để có giải pháp điều chỉnh chính sách hợp lý, kịp thời trên thực tế.
Một loại rủi ro khác đưa lại như nhận định của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đó là do các yếu tố chủ quan làm méo mó phương pháp định giá như: Khả năng thu thập thông tin; thông tin ảo, kém chất lượng; kỹ năng phân tích tính toán, thiếu cơ sở dữ liệu, thị trường thiếu minh bạch…
Những rủi ro này xuất hiện đó không phải là lỗi của phương pháp định giá, lỗi của việc sử dụng chuỗi số liệu theo thời gian để định giá (Phương pháp không có tội) mà là lỗi của con người, là đạo đức nghề nghiệp thiếu, kém, là trình độ, năng lực nghiệp vụ chưa tinh thông…
Để khắc phục rủi ro này buộc phải có các giải pháp xử lý đồng bộ như: Điều tiết thị trường, xây dựng hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực định giá; Áp dụng số hóa dữ liệu và AI trong định giá…
Vấn đề thứ hai: Có phải hoàn toàn dựa vào số liệu quá khứ để xây dựng giá đất cho tương lai không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất thực tế trong tương lai?
Với nhận định của Bộ Nông nghiệp và Môi trường dễ dẫn người ta đến nhận thức sai lầm rằng: Sử dụng số liệu quá khứ không phản ánh đúng giá trị tăng thêm giá đất trong tương lai khi thị trường quyền sử dụng đất thường có những biến động tăng, thậm chí tăng đột biến… bởi nhận định như vậy đã coi cái giá thị trường biến động tăng ấy chính là giá trị tăng thêm từ đất.
Để làm rõ và hiểu cho đúng vấn đề này, trước hết phải giải mã nội hàm của khái niệm “Giá trị tăng thêm của đất là gì?”.
Giá đất thị trường tăng và giá trị của đất tăng thêm là hai khái niệm khác nhau, giá trị tăng thêm của đất theo lý thuyết địa tô của Các Mác được hiểu là phần giá trị mới vượt trội so với giá trị được xác định tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Phần giá trị tăng thêm của đất này có thể do có sự tác động của người sử dụng đất thông qua các biện pháp: đầu tư thâm canh, cải tạo đất, phương án sử dụng đất tốt hơn để đất có khả năng sinh lợi cao hơn từ đó có giá đất cao hơn so với chính thửa đất ấy khi chưa được đầu tư, cải tạo. Đây là dạng địa tô chênh lệch II do đầu tư của người sử dụng đất mang lại nên người sử dụng đất được hưởng. Bên cạnh đó, có loại giá trị tăng thêm từ đất không phải do người trực tiếp sử dụng đất đầu tư mang lại, mà chính là do Nhà nước thực hiện bằng các quyết định của mình như cải tạo hạ tầng, thay đổi quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất… làm cho đất thay đổi có những yếu tố thuận lợi hơn vốn có hướng tới mục đích sử dụng đất tốt nhất và hiệu quả nhất. Đây chính là dạng địa tô chênh lệch I mà Nhà nước phải điều tiết… và tất cả các giá trị tăng thêm này về nguyên tắc đều được phản ánh vào giá đất và chính những thửa đất ấy sẽ có giá cao hơn chính nó khi Nhà nước chưa cho phép thay đổi… cũng chính vì vậy Các Mác đã đưa ra công thức định giá đất: “Giá cả ruộng đất chẳng qua chỉ là địa tô đã tư bản hóa, cái mà người ta đã trả trong giá cả chỉ là địa tô tương lai”.
Như vậy thì rõ ràng rằng giá trị tăng thêm từ đất không phải là phần chênh lệch giữa giá đất thị trường tăng hơn hay giảm đi so với mức giá trước đó của chính thửa đất, khu đất mà đặc điểm điều kiện của đất không thay đổi, nó chỉ là do biến động của giá thị trường đưa lại. Đó là điều chắc chắn. Bởi nếu hiểu nó là giá trị tăng thêm từ đất sẽ dẫn đến coi khi giá đất thị trường của đất hiện trạng tăng đột biến do tác động của các nhân tố như thiên tai, của lạm phát phi mã, của mất giá đồng tiền, của các hành vi thổi giá, câu kết thao túng, lũng đoạn giá thị trường… sẽ được coi là giá trị đất tăng thêm!
Còn khi giá đất thị trường giảm hoặc ổn định thì lại phải coi nó là giá trị của đất giảm hoặc không tăng thêm (trong khi thực chất giá trị của đất vẫn có thể tăng thêm nếu Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất.
Ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất nông nghiệp đang có giá 500.000 đồng/m2 chuyển sang đất ở sẽ có giá đất ở: 10.000.000 đồng/m2). Đó là cách hiểu không đúng nên dễ dẫn đến đề ra các chính sách điều tiết không phù hợp với thực tiễn. Các nước trên Thế giới cũng xác định giá đất thị trường tăng cũng chỉ là biến động giá của đất nguyên trạng chưa có những thay đổi khi chưa có sự tác động của con người trong quá trình quản lý và sử dụng đất, đầu tư và cải tạo đất để đất có khả năng sinh lợi cao hơn nên họ thường áp dụng các sắc thuế khác nhau để điều tiết phần giá thị trường tăng này để điều tiết hoạt động của thị trường.
"Với nhận định của Bộ Nông nghiệp và Môi trường dễ dẫn người ta đến nhận thức sai lầm rằng: Sử dụng số liệu quá khứ không phản ánh đúng giá trị tăng thêm giá đất trong tương lai khi thị trường quyền sử dụng đất thường có những biến động tăng, thậm chí tăng đột biến… bởi nhận định như vậy đã coi cái giá thị trường biến động tăng ấy chính là giá trị tăng thêm từ đất".
Ở Việt Nam, khi giải thích về giá trị tăng thêm từ đất, Nghị quyết Hội nghị lần thứ bẩy Ban Chấp hành Trung ương (Khóa IX) ngày 12/3/2003 đã nêu rõ: “Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất tăng thêm không do người sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hóa, do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho mục đích chung.” “Trong bồi thường giải phóng mặt bằng phải chú ý phân chia hợp lý phần giá trị đất tăng thêm do việc quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người đang sử dụng đất hợp pháp nay bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư”.
Như vậy, có thể hiểu loại giá trị tăng thêm từ đất được tạo ra do Nhà nước thực hiện chính bởi những quyết định chủ động của Nhà nước nêu trên đồng nghĩa với việc cho phép một số loại đất có tiềm năng phát triển trong tương lai thường có ba dạng:
i) Loại vẫn trong tình trạng đất thô, chưa được Nhà nước cấp phép giao đất, cho thuê đất… cho bất kỳ hình thức phát triển nào; nhưng có thể được cấp phép theo đơn xin phép của tổ chức, cá nhân muốn đầu tư.
ii) Loại đất đã được cấp phép phát triển (thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất…) bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
iii) Loại đất tái phát triển: Về bản chất đất này được xem như đất đã được phát triển nhưng vẫn có thể cho phép thay đổi để sử dụng mang lại hiệu quả cao hơn, vì phát triển hiện tại không còn phù hợp bởi những yếu tố thay đổi thiết kế, sở hữu, chức năng, kỹ thuật.
Chính đất có tiềm năng phát triển trong tương lai như nêu trên sẽ tạo ra một giá trị mới vượt trội hơn đất khi chưa được phát triển. Phương pháp thặng dư với tính phù hợp không thể thay thế được bằng các phương pháp định giá khác (Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập không đủ điều kiện áp dụng) được áp dụng định giá đất cho trường hợp này. Bằng việc sử dụng kết quả của các phương án dự đoán, dự báo đã phân tích tại vấn đề thứ nhất nêu trên để tính chi phí phát triển, doanh thu phát triển của đất tìm ra giá đất phản ánh được, phản ánh đúng (chứ không phải như nhận định của Bộ Nông nghiệp và Môi trường là: Phản ánh “không đúng”) giá trị tăng thêm từ đất (còn đã tính “đủ” giá trị tăng thêm chưa thì phải đo bằng thước đo giá thị trường – không bàn ở đây) là một căn cứ đúng để Nhà nước có chính sách điều tiết giá trị tăng thêm từ đất một cách hợp lý.
