Cụ thể, góp ý đối với những bất cập, xung đột và khoảng trống pháp lý về quy định công chứng đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ĐBQH Phạm Hùng Hưng (Phú Thọ) cho rằng, việc xem xét đồng thời ba dự án luật nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực, tạo môi trường kinh doanh minh bạch và bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.
Tuy nhiên, qua nghiên cứu các dự thảo luật, đại biểu nhận thấy, vẫn còn những quy định thiếu thống nhất, mâu thuẫn và khoảng trống pháp lý liên quan đến công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản giữa 3 đạo luật này. Nếu không được hoàn thiện đồng bộ, dẫn đến rủi ro tranh chấp kéo dài và gia tăng áp lực cực lớn lên hệ thống Tòa án.
Về đề xuất bãi bỏ hoặc nới lỏng quy định bắt buộc công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất với lý do cắt giảm thủ tục hành chính trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu cho rằng, khi đặt trong mối tương quan với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đề xuất này bộc lộ sự mâu thuẫn, phá vỡ tính liên kết giữa nhà và đất.
images (10).jpg
Cụ thể, theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, các giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp nhà ở, công trình xây dựng giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ yêu cầu công chứng bắt buộc sẽ phát sinh nghịch lý: Người dân chuyển nhượng một thửa đất trống (không có nhà) thì không cần công chứng; nhưng nếu trên thửa đất đó có một căn nhà cấp 4 hay căn biệt thự thì lại bắt buộc phải công chứng. Theo đại biểu, điều này tạo ra sự phân biệt pháp lý giữa đất có nhà và đất không có nhà, gây lúng túng cho người dân cũng như Văn phòng Đăng ký đất đai khi giải quyết hồ sơ đăng ký biến động.
Phân tích bản chất của hoạt động công chứng, đại biểu nhấn mạnh đây là một định chế “bảo đảm tư pháp phòng ngừa”. Công chứng viên có trách nhiệm thẩm tra năng lực hành vi dân sự, quyền đại diện, tình trạng tài sản chung của vợ chồng, hộ gia đình; ngăn chặn giả mạo chữ ký, ép buộc hoặc lừa dối trong giao dịch.
Trong khi đó, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và hệ thống xác thực điện tử vẫn chưa đồng bộ hoàn toàn, đặc biệt tại vùng sâu, vùng xa. Nếu bỏ công chứng bắt buộc, cơ quan đăng ký đất đai không có chức năng, thẩm quyền và năng lực kiểm tra tính hợp pháp của việc giao kết hợp đồng liên quan đến đất không có nhà. Điều này có thể làm gia tăng nguy cơ tranh chấp, lừa đảo trong chuyển nhượng nhà đất.
Từ những phân tích trên, đại biểu đề nghị giữ nguyên quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như luật hiện hành, nhằm bảo đảm tính thống nhất với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.
Đồng quan điểm, ĐBQH Trần Hoài Nam (Cà Mau) cho rằng, việc bỏ quy định công chứng, chứng thực đối với giao dịch về quyền sử dụng đất trước thực trạng kinh doanh đất đai, bất động sản hiện nay sẽ dẫn đến những hệ lụy rất lớn. Đây là thay đổi lớn, có thể ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước về đất đai và sự lành mạnh của thị trường bất động sản. Trong khi đó, công chứng viên phải chịu trách nhiệm thẩm định về tính hợp pháp của các giao dịch, do vậy, việc duy trì công chứng, chứng thực là cần thiết.
Do đó, ban soạn thảo cần cân nhắc kĩ, trường hợp vẫn giữ theo quy định của dự thảo luật cần có đánh giá tác động, phân tích kỹ lưỡng hơn về cơ sở pháp lý và thực tiễn của việc thay đổi.
Tại Công văn 7580/BTP-BTTP ngày 28/9/2026, Bộ Tư pháp đã đưa ra một số ý kiến góp ý liên quan đến nội dung về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 21 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)).
Theo đó, Bộ Tư pháp đề xuất chỉnh lý quy định tại Điều 21 dự thảo Luật theo hướng giữ lại quy định phải công chứng đối với các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như quy định tại khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai hiện hành. Bộ đưa ra một số lý do như sau:
Thứ nhất, quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là những quyền quan trọng của người sử dụng đất, đòi hỏi điều kiện tham gia giao dịch chặt chẽ, mức độ an toàn pháp lý cao. Đây là các giao dịch quan trọng, tác động lớn đến người sử dụng đất, cần có cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý để hạn chế các tranh chấp phát sinh và các giao dịch này hiện đang được quy định phải công chứng, chứng thực tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai hiện hành.
Việc công chứng đối với các giao dịch này nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho những giao dịch dân sự, kinh tế quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội; đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, góp phần giảm thiểu chi phí xã hội và chi phí tư pháp thông qua cơ chế phòng ngừa rủi ro và tranh chấp từ giai đoạn trước khi phát sinh; ngoài ra, việc công chứng các giao dịch này còn giúp phát hiện những giao dịch đáng ngờ liên quan đến hoạt động rửa tiền, tài trợ khủng bố, tài trợ phổ biến vũ khí hủy diệt hàng loạt.
Thứ hai, việc hoàn thiện Cơ sở dữ liệu đất đai giúp cung cấp thông tin về người có quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản và tình trạng pháp lý của tài sản đó. Tuy nhiên, dữ liệu không xác định được người ký có đủ năng lực hành vi tại thời điểm ký không; người ký có tự nguyện hay đang bị lừa dối, bị ép buộc; tài sản là đối tượng của giao dịch là tài sản chung của vợ chồng hoặc của hộ gia; nội dung thỏa thuận có vi phạm điều cấm của luật, có trái đạo đức xã hội không; các bên có hiểu đúng hậu quả pháp lý của điều khoản mình ký không.
Công chứng viên khi thực hiện công chứng sẽ có nghĩa vụ hướng dẫn người yêu cầu công chứng thực hiện đúng các quy định về thủ tục công chứng và quy định của pháp luật có liên quan; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng; Chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng mà mình thực hiện...
Việc kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu công chứng và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành sẽ giúp công chứng viên khai thác trực tiếp các thông tin đã được cơ quan nhà nước xác thực, qua đó giảm yêu cầu người dân phải nộp hoặc xuất trình giấy tờ, rút ngắn thời gian giải quyết, giảm chi phí tuân thủ nhưng vẫn bảo đảm tính hợp pháp, tính xác thực và an toàn pháp lý của giao dịch.
Do đó, việc phát huy giá trị pháp lý của dữ liệu và giá trị pháp lý của hoạt động công chứng là hai giải pháp có tính bổ trợ, không thay thế lẫn nhau.
Thứ ba, khoản 2 Điều 2 Luật Công chứng số 53/2014/QH13 quy định: “Giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi điều kiện tham gia giao dịch chặt chẽ, mức độ an toàn pháp lý cao và được luật quy định phải công chứng”. Luật này có hiệu lực từ ngày 01/01/2015. Từ thời điểm này, các giao dịch phải công chứng chỉ được quy định trong các văn bản luật.
Thứ tư, nội dung chỉnh lý các quy định liên quan đến giao dịch phải công chứng trong dự thảo Luật chưa được đánh giá tác động, chưa có dự báo các tình huống có thể xảy ra đối với việc bảo đảm an toàn pháp lý của các giao dịch về quyền sử dụng đất; khả năng phát sinh các tranh chấp pháp lý liên quan; chi phí mà người sử dụng đất, chủ thể khác có liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể phải bỏ ra để giải quyết các tranh chấp phát sinh...
