Cuộc chơi “lướt sóng” hạ màn: Ai còn ở lại trên thị trường căn hộ?

Trao đổi với chúng tôi, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội đã phân tích về những thay đổi của thị trường, triển vọng giá nhà cũng như xu hướng dịch chuyển của dòng tiền trong thời gian tới.

Thưa bà, có thể thấy nhiều nhà đầu tư lướt sóng rút khỏi thị trường căn hộ, nguyên nhân do đâu?

Nhà đầu tư lướt sóng chỉ tham gia thị trường khi hội tụ hai điều kiện quan trọng là mặt bằng lãi suất thấp và khả năng tăng giá của bất động sản.

Hiện nay, cả hai yếu tố này đều rất hạn chế. Thứ nhất, mặt bằng lãi suất đã tăng cao, khiến chi phí vốn tăng lên rất nhiều. Điều này khiến tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn, đặc biệt với những người sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thứ hai, giá trị tài sản đã có một thời gian tăng trưởng rất mạnh nên dư địa tăng giá hiện nay bắt đầu chậm lại.

Khi chi phí vốn tăng nhưng kỳ vọng lợi nhuận giảm, nhóm nhà đầu tư lướt sóng gần như rút khỏi thị trường và chuyển sang tìm kiếm cơ hội ở các kênh đầu tư khác.

Việc nhóm đầu tư này rút lui khỏi thị trường đã tác động như thế nào đến thanh khoản?

Có thể thấy, ở thị trường sơ cấp, nếu trước đây tỷ lệ hấp thụ thường đạt khoảng 85-90% thì trong 6 tháng đầu năm 2026 chỉ còn dưới 70%. Nguồn cung mở bán vẫn tương đương giai đoạn 2024-2025 nhưng tốc độ bán hàng đã chậm hơn. Người mua dành nhiều thời gian hơn để cân nhắc trước khi xuống tiền, trong khi lượng khách hàng tiềm năng cũng giảm đáng kể so với giai đoạn thị trường sôi động.

Đối với thị trường thứ cấp, mặc dù chúng tôi không có dữ liệu trực tiếp về thanh khoản nhưng vẫn theo dõi rất sát dữ liệu về giá chào bán. Đến giữa năm 2026, giá trung bình trên thị trường thứ cấp đã giảm 2% so với quý trước.

Trước đó, mức tăng giá đỉnh cao rơi vào quý III và quý IV/2025, khoảng 25% so với cùng kỳ năm trước. Đến quý II/2026, mức tăng này đã chậm lại rõ rệt, chỉ còn khoảng 13%. Việc giá thứ cấp giảm là minh chứng cho thấy thanh khoản đã chậm lại. Khi thanh khoản chậm lại, những người có nhu cầu bán buộc phải giảm bớt kỳ vọng về giá bán.

Tuy nhiên, đây mới là quý đầu tiên ghi nhận mức giảm sau khoảng 6-8 quý tăng liên tiếp kể từ cuối năm 2022, vì vậy vẫn cần thêm thời gian để đánh giá xu hướng của thị trường.

Thanh khoản đã chậm lại. Điều này có đồng nghĩa giá căn hộ sẽ bước vào chu kỳ giảm không, thưa bà?

Ở thời điểm giữa năm 2026, giá căn hộ sơ cấp vẫn ở mức khoảng 95 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá thứ cấp trong quý II có điều chỉnh giảm nhẹ so với quý I nhưng vẫn cao hơn khoảng 13% so với cùng kỳ năm 2025. Điều đó cho thấy xu hướng tăng của mặt bằng giá chưa đảo chiều mà chỉ đang chậm lại.

Trong 6 tháng cuối năm, theo đánh giá của chúng tôi, mặt bằng giá nhìn chung vẫn sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, cả đường giá sơ cấp và thứ cấp sẽ có độ dốc thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn 2023-2025.

Nếu trước đây giá căn hộ tăng khoảng 24-25% mỗi năm thì năm 2026 nhiều khả năng vẫn duy trì mức tăng hai con số nhưng thấp hơn đáng kể. Hiện giá đã tăng khoảng 13% so với cùng kỳ. Nếu từ nay đến cuối năm giá không tăng thêm thì mức tăng trưởng cả năm vẫn ở khoảng này. Trường hợp giá tiếp tục điều chỉnh trong quý III và quý IV thì mức tăng cả năm có thể xuống dưới 13%.

Về dài hạn, chúng tôi cho rằng mặt bằng giá vẫn sẽ duy trì xu hướng tăng nhưng ổn định hơn. Nếu diễn biến tương tự các chu kỳ trước tại Hà Nội thì tốc độ tăng có thể chỉ còn khoảng 3-5% mỗi năm.

Tuy nhiên, đây là câu chuyện phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau. Chúng ta không thể dễ dàng đưa ra một con số cụ thể vì còn phụ thuộc vào nguồn cung, bối cảnh kinh tế vĩ mô, định hướng chính sách, quan hệ kinh tế quốc tế cũng như tốc độ tăng trưởng của kinh tế Việt Nam.

Thời gian qua, mặt bằng giá nhà đất thổ cư tại Hà Nội đã tăng lên khá cao. Tuy nhiên, hàng loạt thông tin mới về quy hoạch, hạ tầng... vừa tạo kỳ vọng tăng giá, vừa khiến nhiều người lo ngại về rủi ro. Theo bà, các thông tin quy hoạch sẽ tác động như thế nào đến giao dịch trong thời gian tới?

Những thông tin về quy hoạch và hạ tầng thời gian qua thay đổi rất nhanh. Trong bối cảnh đó, việc đưa ra quyết định trở nên khó khăn đối với cả người đang sở hữu bất động sản lẫn người có nhu cầu mua. Không ai thực sự biết nên làm gì.

Ngay cả các cơ quan chức năng cũng sẽ cần thêm một thời gian để chờ những thông tin quy hoạch xuyên suốt, có tính ổn định hơn. Trong thời gian chờ đợi đó, sẽ có nhiều rủi ro và bất ổn cho những bên liên quan, bao gồm những khu vực có thể hoặc không nằm trong quy hoạch.

Hiện nay thị trường có rất nhiều thông tin quy hoạch, khởi công, cũng như công bố bản đồ một số tuyến metro và đường sắt đô thị mới... Tuy nhiên, thông tin chính xác về việc các tuyến này đi qua khu vực nào, vị trí cụ thể ra sao thì hiện vẫn chưa được công bố đầy đủ.

Chúng tôi có tiếp xúc với các cơ quan chức năng thì được biết là các thông tin quy hoạch này vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Do đó, chúng ta vẫn phải tiếp tục chờ.

Trong giai đoạn hiện nay, rất khó để đưa ra bất kỳ kết luận hay nhận định chắc chắn nào về thị trường. Hy vọng từ nay đến cuối năm, các thông tin sẽ rõ ràng hơn để có thể nhìn thấy những định hướng và diễn biến cụ thể hơn.

Nhà liền thổ là phân khúc có suất đầu tư lớn nhưng vẫn ghi nhận giao dịch ổn định. Theo bà, trong bối cảnh lãi suất cao, phân khúc còn hấp dẫn không?

Nhà liền thổ là loại tài sản có giá trị lớn nên đối tượng khách hàng cũng rất khác so với căn hộ.

Với căn hộ, người mua thường hướng đến nhu cầu ở hoặc đầu tư cho thuê. Trong khi đó, nhà liền thổ chủ yếu được xem là tài sản tích lũy dài hạn. Khả năng tạo dòng tiền từ phân khúc này nhìn chung không cao, ngoại trừ một số sản phẩm shophouse có vị trí và khả năng khai thác tốt.

Đối với tệp khách hàng của CBRE, phần lớn sản phẩm nhà liền thổ có giá trị từ 20 tỷ đồng trở lên. Người mua thường đã có sẵn nguồn vốn lớn và chỉ sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức vừa phải. Chỉ tại một số dự án mở bán giai đoạn đầu với tổng giá trị hợp lý mới xuất hiện nhóm nhà đầu tư mua để chờ tăng giá.

Hiệu quả đầu tư phụ thuộc rất lớn vào khả năng hình thành cộng đồng cư dân, mức độ lấp đầy cũng như khả năng khai thác cho thuê. Nếu những yếu tố này chưa hình thành thì cả triển vọng tăng giá và khả năng tạo dòng tiền đều sẽ hạn chế.

Trong bối cảnh lãi suất hiện nay, những người mua chỉ để chờ tăng giá hoặc kỳ vọng dòng tiền từ bất động sản liền thổ thì thường sẽ gặp nhiều khó khăn. Bởi khả năng tạo dòng tiền của nhà liền thổ có tỷ suất sinh lời thấp hơn đáng kể so với căn hộ chung cư, trong khi giá trị đầu tư ban đầu của bất động sản liền thổ lại thường cao hơn rất nhiều.

Còn với những nhà đầu tư mua vì yêu thích chính bất động sản đó. Họ không chịu quá nhiều áp lực về tài chính. Nếu có vay thì cũng chỉ là một phần nhỏ để không phải sử dụng toàn bộ dòng tiền của mình và không tạo áp lực lớn trong việc xoay vòng vốn.

Nhìn về giai đoạn tới, dòng tiền của nhà đầu tư đang dịch chuyển theo xu hướng nào, thưa bà?

Khoảng 3 năm qua, tôi cho rằng thị trường đã phát triển rất nhanh.
Nếu trước đây, dòng tiền thường ưu tiên những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê, thì hiện tại mô hình này dần mất đi sức hút. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá bất động sản đã tăng quá nhanh trong khi giá thuê lại tăng chậm, khiến tỷ suất sinh lời ngày càng bị thu hẹp và không còn đủ hấp dẫn như trước

Từ dữ liệu khách hàng của CBRE, chúng tôi nhận thấy nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến những bất động sản có giá trị thực, tức là có khả năng khai thác trong ngắn hạn hoặc có những động lực tăng trưởng rõ ràng trong khoảng 2-3 năm tới.

Trong khi đó, những dự án chỉ kỳ vọng vào các câu chuyện quy hoạch hay các đề án phát triển trong tương lai sẽ phù hợp hơn với nhóm nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Theo bà, đâu là những tiêu chí sẽ sàng lọc các chủ đầu tư?

Trước đây, sự sàng lọc chủ yếu nằm ở yếu tố pháp lý. Hiện nay, sự sàng lọc của thị trường sẽ tập trung vào năng lực thực thi của chủ đầu tư và khả năng đảm bảo tính cạnh tranh trên thị trường.

Một dự án cạnh tranh không chỉ nằm ở chất lượng căn hộ mà còn ở hệ sinh thái tiện ích, chất lượng quản lý vận hành, hạ tầng kết nối, tiến độ bàn giao cũng như khả năng thực hiện đúng các cam kết với khách hàng.

Thị trường sẽ đánh giá chủ đầu tư thông qua việc có đáp ứng đúng tiến độ, đúng các cam kết ban đầu, pháp lý đầy đủ và ổn định. Tất cả những gì chủ đầu tư đã thể hiện trong hồ sơ bán hàng ban đầu, từ chỗ đỗ xe, tiện ích, sân chơi... đều phải được thực hiện đúng như cam kết với cư dân.

Trong quá trình phát triển dự án, việc phát sinh vấn đề là điều khó tránh khỏi, nhưng cách chủ đầu tư xử lý và phản ứng có trách nhiệm với cư dân sẽ là yếu tố tạo nên sự khác biệt và quyết định uy tín của doanh nghiệp.

Cảm ơn bà về cuộc trao đổi!