Chưa tính đúng, tính đủ
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Tài nguyên Môi trường góp ý về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Theo đó, HoREA kiến nghị cần có biện pháp chống thông đồng, dàn xếp giá đất khi thẩm định giá .
Cụ thể, HoREA đề nghị xác định nguyên tắc định giá đất theo nguyên tắc thị trường thay vì quy định nguyên tắc phương pháp định giá đất theo thị trường và bổ sung căn cứ vị trí của thửa đất, khu đất đưa ra định giá.
Đồng thời, đề nghị xây dựng hoàn thiện nguyên tắc bảo đảm tính độc lập giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với doanh nghiệp thẩm định giá, chuyên gia phản biện và Sở Tài chính, Sở Tài nguyên Môi trường, Hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất. Qua đó, nhằm phòng, chống thông đồng, dàn xếp giá có thể làm thất thu ngân sách Nhà nước.
Hiện nay có 5 phương pháp định giá đất, gồm so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất nhưng chưa tính đúng, tính đủ.
Theo HoREA, có 4 chủ thể tham gia thẩm định và quyết định giá đất dự án bất động sản trên địa bàn cấp tỉnh. Đầu tiên là các cơ quan Nhà nước, gồm Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính và UBND cấp tỉnh.
Chủ thể kế đến là chủ đầu tư dự án bất động sản chịu tác động trực tiếp của hoạt động định giá đất. Thứ ba là doanh nghiệp thẩm định giá - cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất và các báo cáo hoặc chứng thư thẩm định. Cuối cùng là chuyên gia phản biện được mời tham gia Hội đồng thẩm định giá đất, thực hiện nhiệm vụ phản biện độc lập hoạt động định giá, thẩm định giá của Hội đồng này trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.
“Có nhiều trường hợp các chủ thể này chủ động liên kết với nhau để thông đồng dàn xếp giá đất, khiến cho kết quả định giá đất bị sai lệch. Các tình huống này cần được nhận diện rõ để có cơ chế, giải pháp xử lý nhằm phòng, chống thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công vì đây là nguồn lực đất đai”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nói.
Hiện nay có 5 phương pháp định giá đất, gồm so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên cả 5 phương pháp này chưa đáp ứng được tính chính xác. Năm phương pháp này chưa bao gồm phương pháp định giá đất hàng loạt và chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu đầu vào về giá một cách đầy đủ, chưa cập nhật theo thời gian thực, dẫn đến kết quả định giá chưa đáng tin cậy.
Hiện tại, áp dụng phổ biến phương pháp thặng dư để định giá đất xác định giá đất cụ thể nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị nhưng cho kết quả định giá đất chưa tính đúng, tính đủ.
Bởi lẽ, theo các chuyên gia, cùng một dự án bất động sản , nếu chỉ do một doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện nhưng áp dụng 2 phương pháp định giá đất khác nhau thì cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị chênh lệch khoảng 17%.
Nếu cùng một dự án bất động sản nhưng do 2 doanh nghiệp thẩm định giá khác nhau cùng áp dụng một phương pháp định giá đất cũng cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị cũng chênh lệch khoảng 17%.
Nên giao một đầu mối
Chủ tịch HoREA cũng nêu vấn đề nhạy cảm là, một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức nhà nước công tác trong lĩnh vực đất đai, tài chính đất đai có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ. Họ đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định, hoặc định giá đất rất cao so với giá thị trường để giữ an toàn.
Tương tự, nhiều doanh nghiệp thẩm định giá không nhận tham gia thẩm định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản nộp ngân sách nhà nước cũng vì sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thực hiện công tác thẩm định giá đất.
Do đó, HoREA kiến nghị Trung ương xem xét đề xuất của UBND TPHCM đã trình Chính phủ về việc thí điểm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đề xuất này sẽ dẫn đến việc cần thiết ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất tất cả dự án nhà ở thương mại không phân biệt giá trị trên hoặc dưới 30 tỷ đồng theo bảng giá đất.
HoREA kiến nghị, nên giao cho một cơ quan nhà nước, phù hợp nhất là Sở Tài chính chủ trì, tham mưu toàn bộ hoạt động định giá đất thẩm định giá đất.
Trên cơ sở đó, Nhà nước có thể quyết định được tiền sử dụng đất, thuê đất trong thời hạn không quá 6 tháng kể từ ngày ban hành quyết định giao, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điểm này tương tự quy định chứng thư thẩm định giá đất có giá trị không quá 6 tháng.
Ông Châu cho rằng đề xuất của UBND TPHCM sẽ công thức hóa việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị đảm bảo được tính minh bạch. Từ đó Nhà nước và doanh nghiệp đều có thể tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước.
Mặt khác, theo HoREA, pháp luật về đất đai hiện hành chưa quy định phương pháp định giá đất hàng loạt, mặc dù trên thực tế đã áp dụng phương pháp này để xây dựng bảng giá đất. Trong khi đây là phương pháp định giá đất tiên tiến đã được nhiều nước áp dụng.
HoREA cho rằng, nên giao cho một cơ quan nhà nước, phù hợp nhất là Sở Tài chính chủ trì, tham mưu toàn bộ hoạt động định giá đất thẩm định giá đất, như quy định của Luật Đất đai 2003. Đồng thời, không nên “cắt khúc” công tác định giá đất như quy định của Luật Đất đai 2013 hiện nay là giao cho hai nơi, Sở Tài chính và Sở Tài nguyên Môi trường.
