Dòng tiền thận trọng hơn
Sau khi khoản tiền gửi tiết kiệm 1,8 tỷ đồng đến kỳ đáo hạn vào cuối tháng 9, chị Minh Anh (phường Hà Đông, Hà Nội) bắt đầu tính chuyện mua nhà. Cộng với khoản tiền tích lũy từ đầu tư chứng khoán, chị hiện có khoảng 2,5 tỷ đồng, đủ để tìm mua một căn hộ chung cư đã qua sử dụng tại một số khu vực ven đô. Tuy nhiên, chị vẫn chưa quyết định xuống tiền vì kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục điều chỉnh trong thời gian tới.
Theo chị Minh Anh, cách đây 1 năm, với số tiền hiện có, việc tìm mua một căn hộ hai phòng ngủ tại Hà Nội khá khó khăn. Do đó, chị lựa chọn gửi tiết kiệm, chờ thị trường hạ nhiệt. Dù đã đi xem một số căn, chị vẫn muốn chờ thêm để có thể mua được nhà với mức giá tốt hơn.
Bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội của Công ty JLL Việt Nam - cho biết, hiện thị trường ghi nhận căn hộ trung cấp vẫn có giao dịch tương đối khả quan nhưng phân khúc cao cấp đang có dấu hiệu chậm lại.
JLL dự báo đến cuối quý IV/2026, tỷ lệ hấp thụ bất động sản phân khúc cao cấp có thể xuống dưới 50% nguồn cung mới, thấp hơn đáng kể so với mức 70-80% trong năm 2024 và 2025.
Những dự án có pháp lý minh bạch, chất lượng thực và khả năng khai thác sẽ "hút" dòng tiền nhà đầu tư Ảnh: PT.
Bà Vân lý giải thanh khoản chững lại bởi chi phí lãi vay gia tăng, tác động trực tiếp đến khả năng thanh toán của người mua, đặc biệt là ở giai đoạn phải hoàn tất các khoản tiền trước khi nhận bàn giao nhà.
Bên cạnh áp lực tài chính, hành vi khách hàng cũng đang thay đổi. Theo đó, người mua ngày càng ít phụ thuộc vào tâm lý đám đông và cân nhắc kỹ nguồn vốn, dòng tiền...
Từ “giá kỳ vọng” đến giá trị có thể kiểm chứng
Sự thay đổi trong hành vi người mua đang thúc đẩy thị trường bất động sản dịch chuyển từ cuộc đua tăng giá sang cạnh tranh bằng giá trị thực.
Trao đổi với PV Tiền Phong, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - nhận định, thị trường có thể chuyển từ “giá kỳ vọng” sang “giá trị thực”, khi người mua ngày càng quan tâm đến pháp lý, khả năng triển khai dự án, công năng sử dụng và chất lượng được duy trì trong quá trình vận hành.
Theo ông Đính, những quy định mới đang đặt ra yêu cầu cao hơn về tính minh bạch của thị trường, từ thông tin dự án, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đến trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình triển khai. Việc huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện cũng bị siết chặt, khiến doanh nghiệp ngày càng khó có thể bán hàng chỉ bằng những lời hứa về lợi nhuận hay kỳ vọng tăng giá trong tương lai.
Thay vào đó, năng lực triển khai, tính pháp lý và tiến độ thực tế trở thành những yếu tố quan trọng để tạo dựng niềm tin với khách hàng. Một dự án có vị trí thuận lợi nhưng pháp lý chưa hoàn thiện, tiến độ thiếu chắc chắn hoặc chất lượng không tương xứng với giá bán sẽ khó duy trì sức hút trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng.
Ở phía cầu, khách hàng cũng chủ động hơn trong việc kiểm chứng thông tin. Thay vì chỉ dựa vào phối cảnh, quảng cáo hay những cam kết lợi nhuận, người mua có xu hướng xem xét kỹ hợp đồng, tiến độ xây dựng, khả năng bàn giao và những giá trị thực tế mà dự án mang lại. Những cam kết lợi nhuận thiếu cơ sở vì thế không còn dễ dàng tạo sức hút như trước.
Ông Đính nhấn mạnh thị trường đang dịch chuyển từ “bán giấc mơ” sang bán những giá trị có thể kiểm chứng. Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược phát triển sản phẩm, chú trọng hơn đến chất lượng công trình, công năng sử dụng, tiện ích và khả năng vận hành sau bàn giao.
