 |
| Bất động sản: Một khu đất đấu giá tại huyện Thanh Oai, Hà Nội. (Nguồn: Vietnamnet) |
Đầu tư gì trong kỷ nguyên mới của thị trường?
Trong dòng chảy sôi động của thị trường, năm 2024 ghi dấu với những bước tiến vững chắc, tạo tiền đề để BĐS Việt Nam tự tin bước vào kỷ nguyên mới. Với hành lang pháp lý hoàn thiện, thông tin minh bạch và nguồn cầu không ngừng gia tăng, thị trường đang tạo nên những cột mốc đầy triển vọng trong thời gian tới.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường BĐS Việt Nam năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực. Với sự hỗ trợ từ các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách điều hành hiệu quả và nhu cầu thị trường ngày càng lớn, BĐS Việt Nam tiếp tục duy trì tiến trình phục hồi, mở ra dư địa tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai.
Điểm sáng trong bức tranh thị trường là sự trở lại của một lượng lớn môi giới và sàn giao dịch, cùng với nguồn cung nhà ở tăng mạnh. Năm 2024, toàn thị trường ghi nhận gần 81.000 sản phẩm chào bán, tăng hơn 40% so với năm trước, trong đó 47.000 giao dịch thành công với tỷ lệ hấp thụ ấn tượng 72%. Đáng chú ý, hơn 50% giao dịch sơ cấp đến từ nhu cầu đầu tư.
Báo cáo dự báo thị trường của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, "nhiệt thị trường" BĐS năm 2025 sẽ tỏa dần đều hơn giữa các khu vực; trong đó, khu vực miền Bắc vẫn tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam có dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt. Trong đó, loại hình biệt thự/liền kề dần trở thành "tâm điểm" thị trường. Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có thêm tín hiệu tích cực, đặc biệt là sản phẩm condotel (căn hộ du lịch nghỉ dưỡng) khi bắt đầu có các dự án đang hoạt động được cấp sổ.
| Tin liên quan |
 Giá vàng hôm nay 7/1/2025: Giá vàng thế giới và trong nước ngược chiều, chờ tin từ Mỹ, quốc gia Nam Kavkaz trở thành kênh xuất khẩu chính của vàng Nga |
Phân khúc BĐS công nghiệp đón nhận nhiều tín hiệu tích cực đến từ kết quả phục hồi của nền kinh tế, cũng như những cơ hội mở ra từ nhiều "gã khổng lồ" trên thế giới với quyết định chọn Việt Nam là "bến đậu".
Sự tăng trưởng rõ nét này không chỉ làm “nóng” các khu vực BĐS truyền thống mà còn thúc đẩy xu hướng phát triển của các mô hình giàu tiềm năng trong đó nổi bật là BĐS wellness living. Phân khúc này mang đến giá trị sống - nghỉ dưỡng, nơi sức khỏe thể chất và tinh thần được cân bằng một cách hoàn hảo. Mô hình tích hợp các tiện ích như thiền, yoga, onsen, massage, và những mảng xanh trong lành,...
Theo Forbes, thị trường này được định giá 438,3 tỷ USD vào năm 2023 và dự kiến đạt 2.034,1 tỷ USD vào năm 2034, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 14,8%.
Điểm sáng BĐS công nghiệp
Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường trong năm 2025, là tâm điểm thu hút vốn đầu tư nước ngoài, dẫn đầu về số lượng giao dịch. Phân khúc này gắn với nhu cầu thuê cao, nguồn cung tăng trưởng ổn định từ nhiều dự án khu công nghiệp được phê duyệt và triển khai trên cả nước. Giá thuê sẽ tiếp tục tăng tại các thị trường trọng điểm, đi kèm tỷ lệ lấp đầy cao.
Lực đẩy chính của BĐS công nghiệp đến từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các ngành sản xuất, đặc biệt là xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc. Niềm tin thị trường của các doanh nghiệp FDI được củng cố qua con số tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam 11 tháng năm 2024 ước đạt 21,68 tỷ USD, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức kỷ lục mới trong giai đoạn 2019-2024. Đây cũng chính là năm thứ 3 liên tiếp Việt Nam đạt được mức giải ngân FDI trên 20 tỷ USD.
Theo khảo sát của JETRO (Nhật Bản), trong hai năm 2024-2025, hơn 60% công ty Nhật Bản tại Việt Nam có kế hoạch mở rộng kinh doanh tại Việt Nam, coi đây là điểm phát triển kinh doanh hấp dẫn nhất trong ASEAN. Ngoài ra, Google dự định mở văn phòng ở Việt Nam vào tháng 4/2025 và Nvidia mở trung tâm tâm R&D để phát triển ứng dụng trí tuệ nhân tạo tại Việt Nam.
Vì vậy, thị trường BĐS công nghiệp sẽ là điểm sáng, mở ra cơ hội đầu tư lớn và tiềm năng sinh lời cao cho đầu tư BĐS đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân, các khu vực dịch vụ hỗ trợ và thương mại tại các khu vực này.
Giá trung bình căn hộ tại 4 quận trung tâm Hà Nội đã tăng gấp đôi
Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, năm 2024, nguồn cung căn hộ Hà Nội bắt đầu tăng trưởng trở lại nhưng tập trung chính ở các khu vực vùng ven, xa trung tâm, chiếm đến hơn 90%.
Nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm bao gồm các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng vẫn rất khan hiếm. Sơ bộ năm 2024, khu vực trung tâm chỉ ghi nhận khoảng 400 sản phẩm mở bán, với 3 dự án mở bán mới, chỉ bằng khoảng 30% năm 2023.
Nguồn cung căn hộ tại các quận lõi trung tâm Hà Nội luôn duy trì ở mức thấp và ngày càng khan hiếm, do quỹ đất để phát triển các dự án ngày càng cạn kiệt và các quy định kiểm soát nghiêm ngặt về chiều cao, mật độ xây dựng khiến số lượng nguồn cung được tung ra thị trường ngày càng ít ỏi.
Đặc biệt, giá BĐS khu vực trung tâm đang trong xu hướng tăng với lực cầu lớn từ quá trình phát triển kinh tế và đô thị.
Giá trung bình căn hộ tại 4 quận trung tâm Hà Nội đã tăng gấp đôi so với đầu năm 2019, cao hơn 30% so với mức tăng trung bình của toàn Hà Nội. Trong số đó, quận Hai Bà Trưng và Đống Đa là những nơi có tốc độ tăng giá tốt nhất trong 5 năm qua.
Các dự án mở bán mới trong 3 năm trở lại đây cũng liên tục được điều chỉnh tăng giá, khoảng 10% sau mỗi giai đoạn mở bán.
Riêng trong năm 2024, các dự án căn hộ cao cấp thuộc khu vực trung tâm được mở bán mới có giá phổ biến từ 125 triệu đồng/m2. Căn hộ dịch vụ có giá khoảng 88 triệu/m2 (chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì), ông Đính dẫn chứng.
Cùng đó, giá thuê căn hộ tăng nhanh, cao hơn mức tăng chung của toàn thị trường do vừa tăng theo xu hướng chung, vừa tăng do khan hiếm, ước tính tăng trên dưới 15% so với cùng kỳ.
Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới sơ bộ năm 2024 ước đạt 50%. Tỷ lệ lấp đầy căn hộ cho thuê luôn ở mức trên 80% và đang có xu hướng tăng dần đều.
Về dài hạn, nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm có thể được bổ sung từ các dự án căn hộ mới chỉ có 1 phần nhỏ cơ hội được phát triển thông qua các chính sách về cải tạo chung cư, tập thể cũ.
Trong khi đó, nhu cầu của thị trường BĐS sẽ tiếp tục đà tăng trưởng, nhất là nhu cầu nhà ở cao cấp đến từ tầng lớp trung lưu, thượng lưu đang không ngừng được mở rộng cùng với sự phát triển kinh tế và từ đội ngũ chuyên gia theo làn sóng FDI.
Đất đấu giá ngoại thành Hà Nội quay đầu giảm mạnh
Cuối năm 2024, 26 thửa đất (Khu LK2, LK6) tại khu ĐG31/2019 thôn Yên Quán, xã Tân Phú, huyện Quốc Oai được đấu giá thành công. Với giá khởi điểm 4,7 triệu đồng/m2, phiên đấu giá kết thúc với giá trúng cao nhất là 76,7 triệu đồng/m2 (gấp 16 lần khởi điểm) và thấp nhất là 40,7 triệu đồng/m2 (gấp 8,7 lần giá khởi điểm).
So với phiên đấu giá đất gần nhất cũng tại khu ĐG31/2019 thôn Yên Quán, xã Tân Phú hồi cuối tháng 11/2024, phiên đấu giá lần này đã giảm mạnh, khi lô đất có giá trúng cao nhất giảm 18 triệu đồng, tức khoảng 20%.
Cụ thể, phiên đấu giá 20 thửa trước đó ghi nhận mức trúng cao nhất gần 95 triệu đồng/m2, thấp nhất gần 71 triệu đồng/m2.
Hồi tháng 8, 9/2024, nhiều phiên đấu giá tại các huyện ven Hà Nội đã thu hút hàng trăm người tham dự, thậm chí có những buổi có trên 1.000 hồ sơ đăng ký. Đất đấu giá ven Hà Nội trở thành “điểm nóng” với giá trúng đã liên tiếp “lập đỉnh”, khi nhiều khu đất trên 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sức nóng từ các phiên đấu giá không còn được duy trì.
Ghi nhận các phiên đấu giá đất huyện ven Hà Nội dần có dấu hiệu hạ nhiệt ngày càng rõ sau nhiều động thái chấn chỉnh từ cơ quan quản lý. Số lượng người tham gia lẫn hồ sơ đăng ký đấu giá ít đi đáng kể.
Như tại huyện Phúc Thọ, hồi tháng 11, phiên đấu giá 12 thửa đất tại khu Dộc Tranh (xã Trạch Mỹ Lộc), khu Hương Nam (xã Xuân Đình), khu Cổng chợ (xã Tích Giang), có hơn 120 hồ sơ với 32 khách hàng đăng ký tham gia. So với phiên đấu giá hồi tháng 8, 9, lượng người tham gia đã giảm mạnh.
Tại phiên đấu giá này, mức trúng đấu giá đất cũng tụt sâu. Trong đó, 7 thửa đất khu Dộc Tranh đều bán thành công, nhưng giá trúng cao nhất là 37,6 triệu đồng/m2. Mức trúng thấp nhất tại khu này là 28,8 triệu đồng/m2, chỉ cao hơn giá khởi điểm khoảng 20%.
Trong khi, cũng tại khu đất Dộc Tranh, các cuộc đấu giá trước đó liên tục "lập đỉnh" với mức trúng cao nhất phiên sau cao hơn phiên trước, từ 60 đến 69,8 rồi 75 triệu đồng/m2 tại buổi đấu giá hồi giữa tháng 9.
Tại “điểm nóng” đấu giá đất ở Hoài Đức, Thanh Oai cũng cắt “cơn sốt” khi xuất hiện tình trạng bỏ cọc hàng loạt. Trong phiên đấu giá vào tháng 11/2024 tại huyện Thanh Oai, ghi nhận mức trúng cao nhất 75 triệu đồng/m2, giảm 20% so với phiên đấu tuần trước đó ở cùng khu vực. Còn so với phiên đấu kỷ lục từng ghi nhận hơn 100 đồng/m2 hồi tháng 8, giá này hạ khoảng 35%.
Đầu tháng 12/2024, Thủ tướng tiếp tục lưu ý các bộ, địa phương chấn chỉnh đấu giá đất sau một số phiên lại có dấu hiệu thổi giá, gây nhiễu thị trường. Nhiều địa phương cũng đã phải tạm dừng tổ chức đấu giá đất trong những tháng cuối năm để rà soát pháp lý.
Chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tạo ra “cửa thoát” cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Nhìn nhận từ thực tế, ông Đỉnh đánh giá, thời gian qua, tại Hà Nội cũng như một số địa phương, nhiều trường hợp người tham gia đấu giá sẵn sàng trả giá cao bất chấp, chấp nhận mất khoản tiền đặt trước. Bởi, theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá khởi điểm để đấu giá đất tính theo bảng giá đất.
Trong khi, bảng giá đất của Hà Nội (trước 20/12/2024) và nhiều địa phương quá thấp kéo theo giá khởi điểm rất thấp, tiền đặt trước được tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn để thu hút nhiều người tham gia.
Như cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn gây xôn xao dư luận khi được trả lên tới 30 tỷ đồng/m2 có giá khởi điểm chỉ 2-3 triệu đồng/m2. Một số người sẵn sàng “thi đấu”, trả giá cao với tâm lý “cùng lắm là mất tiền đặt trước”, tạo ra những màn “so kè” trong trả giá và gây tâm lý ức chế, muốn phá cuộc đấu giá.
“Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản đôn đốc, chỉ đạo địa phương sớm rà soát để điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất, đảm bảo nguyên tắc thị trường. Thực tế, nhiều địa phương trong đó có TP HCM, Hà Nội… đã công bố bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng gấp nhiều lần so với bảng giá đất cũ. Khi giá khởi điểm trong đấu giá đất được kéo sát giá thị trường và tiền đặt trước tăng theo, người dân sẽ phải suy tính kỹ càng trước khi tham gia đấu giá. Các cuộc đấu giá sẽ trở nên chuyên nghiệp, lành mạnh hơn, thay vì tình trạng lộn xộn như thời gian vừa qua”, ông Đỉnh nhận định.
