Định vị lại thị trường bất động sản năm 2022

DKRA Vietnam cho rằng bước sang 2022, nguồn cung mới và sức cầu phân khúc đất nền có thể phục hồi và tăng so với 2021, vẫn tập trung chủ yếu ở Long An, Đồng Nai; ngoài ra còn có các tỉnh như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trong khi TP HCM tiếp tục khan hiếm. Đất nền theo đó tiếp tục là kênh đầu tư hàng đầu.

Việc thị trường đất nền dựa vào nguồn cung của các tỉnh lân cận được cho là dễ hiểu khi 2022, tiếp nối các dự án đầu tư trọng điểm, liên kết vùng thông qua hạ tầng cơ sở giao thông sẽ là ưu tiên của đầu tư công và tiếp tục được đẩy mạnh.

Bên cạnh đó, cũng phải nói rằng với đất nền, thị trường TP HCM đã ngày càng hẹp lại quỹ đất so với tốc độ phát triển đô thị, kể cả trong giai đoạn đời sống kinh tế xã hội của TP HCM chững lại vì đại dịch COVID-19 vừa qua.

Ở phân khúc căn hộ, DKRA Vietnam ghi nhận có 41 dự án mở bán với hơn 21 nghìn căn trong năm qua. Trong đó, TP HCM chiếm 64% nguồn cung và căn hộ mới tại Bình Dương giảm mạnh.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc  Bộ phận R&D, có một số điểm đáng chú ý đã xuất hiện trên thị trường trong năm 2021 như: Dịch bệnh đã thúc đẩy việc áp dụng công nghệ vào lĩnh vực bất động sản diễn ra nhanh hơn. Trong giai đoạn giãn cách xã hội, nhiều chủ đầu tư và sàn môi giới đã giới thiệu dự án, mở bán online trên các nền tảng công nghệ khác nhau. Đây chính là một cơ hội cho thị trường bất động sản trong giai đoạn định vị lại sẽ có những hướng phát triển mới, thích ứng với mọi bối cảnh.

Dịch bệnh cũng khiến thanh khoản thị trường gần như đóng băng trong quý 3 và mặt bằng giá thứ cấp có xu hướng giảm. Tuy nhiên, theo dự báo, nguồn cung mới căn hộ trong 2022 sẽ khởi sắc hơn với khoảng 30.000 căn, căn cứ trên tiến độ các dự án và tập trung chủ yếu ở TP HCM  (Thủ Đức). Căn hộ hạng A và B tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Đỉnh mới và sự “bất định” của thị trường bất động sản

Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, khác với tỷ lệ tiêu thụ chỉ hơn 57%/nguồn cung mới trong 2021, DKRA Vietnam dự báo sẽ khởi sắc hơn đặc biệt với những dự án cung cấp loại hình bất động sản gắn liền với đất.

Cùng với đó, những dự án nằm trong khu đô thị lớn, có hạ tầng giao thông kết nối tốt, được quy hoạch bài bản bởi chủ đầu tư uy tín và giá trị khoảng từ 15 tỷ đồng/căn sẽ được ưu tiên lựa chọn. Trên thực tế đây vẫn là những tiêu chí cơ bản được các nhà đầu tư bất động sản phân khúc nhà phố, biệt thự hay người có mục tiêu sở hữu nhà ở giá trị lớn đặt lên hàng đầu.

Tuy nhiên, một chuyên gia lưu ý là trong bối cảnh đại dịch vừa qua, khu vực nhà phố gặp khó khăn nhất định, nhất là nhà phố được đầu tư mục tiêu phục vụ cho thuê mặt bằng bán lẻ do đó, có thể xu hướng đầu tư nhà phố cũng sẽ được nhà đầu tư xem xét lại. Bên cạnh đó là tác động của chính sách rà soát pháp lý giao dịch nhà đầu tư và thuế cho thuê địa ốc cũng là là những nhân tố được "cộng thêm" khi nhà đầu tư xem xét xuống tiền.

Cuối cùng là với bất động sản nghỉ dưỡng, khác với kỳ vọng phục hồi kinh tế đi cùng phục hồi hàng không, du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng không được đặt kỳ vọng sẽ “tươi xanh” trở lại ngay trong 2022, một phần do nhà đầu tư vẫn e ngại và theo dõi các diễn biến khó lường của đại dịch; phần nữa nền kinh tế cần thời gian để công nghiệp du lịch thực sự phục hồi như trước dịch.

DKRA Vietnam cho rằng năm 2022, nguồn cung mới condotel và biệt thự nghỉ dưỡng có thể tăng thêm song vẫn chỉ tập trung ở những địa phương quen thuộc và sức cầu chung vẫn còn gặp thách thức.

Theo ông Phạm Lâm, TGĐ DKRA Vietnam, trên nền tảng của các tiền đề hiện hữu, DKRA Vietnam tin rằng 2022 chính là thời điểm phù hợp để định vị lại thị trường bất động sản, đưa thị trường phát triển tương xứng với tầm vóc quốc gia và các thị trường lân cận như Thái Lan, Malaysia, Singapore...

Trong quá trình nâng cấp, định vị lại, cần lưu ý điều chỉnh các tiêu chí giá mới trong phân cấp loại hình căn hộ sao cho phù hợp với sự vận động của thị trường. Cụ thể, khung giá phù hợp để xác định căn hộ hạng C là dưới 35 triệu đồng/m2, căn hộ hạng B từ trên 35 - 60 triệu đồng/m2, căn hộ hạng A từ trên 60 - 100 triệu đồng/m2 và hạng sang từ trên 100 triệu đồng/m2.

Song song đó, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản Nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường, nhất là sự phát triển của các loại hình bất động sản mới.

Quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường.

Đối với hình thức đầu tư mới, nên sớm có khung pháp lý chắc chắn, một mặt thúc đẩy sự tăng trưởng của hình thức đầu tư này, mặt khác có thể đảm bảo quyền lợi của khác hàng và nhà đầu tư.

Về phía cơ quan Nhà nước, ông Nguyễn Hoàng cho rằng, việc ban hành các chương trình nhà ở quốc gia mang tính lâu dài như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân người lao động… phải gắn liền với vấn đề tài chính cho người mua nhà lần đầu.

Đối với phía doanh nghiệp, vị chuyên gia DKRA Việt Nam cho biết, những tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản nên đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong mô hình vận hành để cải tiến chất lượng dịch vụ và tối ưu chi phí. Đồng thời, tăng cường áp dụng các bộ quy tắc, chuẩn mực nghề nghiệp nhằm nâng cao chất lượng, trình độ của đội ngũ tư vấn viên trong lĩnh vực bất động sản.

Ngọc Anh