Nên giữ lại
Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ủy ban Kinh tế Quốc hội đề nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất , tiền thuê đất tất cả dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị, không chỉ giới hạn thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng.
Trong kiến nghị này, HoREA nhấn mạnh đến việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) của dự thảo.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, hiện nay tại điều 4 dự thảo quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số K và không còn quy định phương pháp thặng dư.
Hiện nay chưa có phương pháp định giá đất nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp.
Tại điểm D, Khoản 3, Điều 5 quy định phương pháp hệ số K được áp dụng để định giá đất cho trường hợp xác định giá đất của thửa đất, khu đất mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng (trong các trường hợp quy định tại các điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai) và trường hợp tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
HoREA cho rằng, quy định áp dụng phương pháp hệ số K trong xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giúp công thức hóa việc định giá đất, thẩm định giá đất thì Nhà nước và doanh nghiệp sẽ tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nộp vào ngân sách nhà nước. Phương pháp này cũng góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.
Đặc biệt, phương pháp trên khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện nay đang là ẩn số tạo ra cơ chế xin - cho, tham nhũng, tiêu cực, hoặc tiềm ẩn rủi ro vướng pháp luật đối với công chức, viên chức nhà nước trong thực thi công vụ và người liên quan.
“Tuy nhiên, quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với thửa đất, khu đất định giá kèm điều kiện có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với Bảng giá đất là chưa sát thực tiễn do đã bỏ sót rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô trên 200 tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng ngàn tỷ đồng tại các đô thị lớn, nhất là tại Hà Nội, TPHCM”, ông Châu nhận xét.
Theo Chủ tịch HoREA, chưa có phương pháp định giá đất nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp nói trên. Trong đó, không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất, nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Vì vậy, việc quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với tất cả dự án không phân biệt thửa đất, khu đất có giá trị dưới hoặc trên 200 tỷ đồng sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công.
Từ những luận giải như trên, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, trường hợp vẫn quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với thửa đất, khu đất có giá trị dưới 200 tỷ đồng thì phải giữ lại phương pháp thặng dư tại Điều 4 Dự thảo Nghị định 44 để xác định giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn, có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng, do không được phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các dự án này.
Cần 2 điều kiện
Đối với việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị để đảm bảo hiệu quả, HoREA cho rằng cần phải có 2 điều kiện cụ thể.
Hạn chế lớn nhất của công tác xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào là chưa bảo đảm tính chính xác và chưa cập nhật được theo thời gian thực.
Điều kiện thứ nhất là phải xây dựng bảng giá đất theo tuyến đường để xác định chỉ số giá đất trong bảng giá đất là giá đất trung bình của các giao dịch nhà đất cùng loại đã thực hiện trong một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định theo thuật toán xác suất thống kê, ứng dụng công nghệ, trí tuệ nhân tạo (AI); hoặc phải xây dựng bảng giá đất theo khu vực là chỉ số giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá được pháp luật công nhận để phấn đấu trong khoảng 5 năm tới đây sẽ xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, chính xác, được cập nhật kịp thời theo thời gian thực.
Tuy nhiên, bất cập và hạn chế lớn nhất của công tác xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào là chưa bảo đảm tính chính xác và chưa cập nhật được theo thời gian thực do một số nguyên nhân.
Điều kiện thứ hai, phải xây dựng được các hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp theo từng khu vực, như TPHCM chia thành 5 khu vực giá đất; hoặc theo từng loại dự án bất động sản; hoặc theo hệ số sử dụng đất của dự án… và một dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có thể được điều chỉnh bởi một hoặc một số hệ số điều chỉnh giá đất trong định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.