Chuyên gia 'hiến kế' phát triển nhà ở xã hội

Tham dự hội thảo có đại diện Ban Kinh tế Trung ương, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước,… đại diện sở, ngành một số địa phương, lãnh đạo các doanh nghiệp và nhiều chuyên gia trên lĩnh vực tài chính, quy hoạch, nhà ở, bất động sản.

Ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" (Đề án).

Trong đó, Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ thường xuyên phối hợp với các bộ, ngành, địa phương giám sát việc triển khai thực hiện Đề án nhằm bảo đảm mục tiêu đã đề ra.

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có văn bản số 1608/BXD-QLN ngày 24/4/2023 đôn đốc các địa phương triển khai các nhiệm vụ đã được giao tại Đề án.

Giai đoạn 2021-2025 hoàn thành 428.000 căn NƠXH

Để "hiện thực hóa" đề án, các bộ, ngành đang tiếp tục phối hợp với các cơ quan của Quốc hội để hoàn thiện, ban hành Luật Nhà ở (sửa đổi) đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi), pháp luật về thuế, trong đó tập trung sửa đổi các cơ chế chính sách về NƠXH, quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện thụ hưởng.

Cùng với đó, hoàn thiện các quy định về việc quy hoạch, dành quỹ đất phát triển NƠXH; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án; trình tự thủ tục thực hiện dự án; các cơ chế chính sách ưu đãi của Nhà nước… Đồng thời có chính sách riêng về nhà lưu trú công nhân, nhà ở dành cho lực lượng vũ trang để có cơ chế khuyến khích, ưu đãi phát triển.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025, hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030, hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Tổng hợp báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn 2021-2025, hiện đã hoàn thành 19.516 căn, đang tiếp tục triển khai khoảng 288.500 căn. Như vậy, để hoàn thành mục tiêu ngắn hạn đến 2025, bên cạnh việc hoàn thành đầu tư xây dựng 288.500 căn hộ đang triển khai, thì phải mở mới và hoàn thành đầu tư xây dựng khoảng 120.000 căn.

Bộ Xây dựng cũng đặt ra nhiệm vụ trong thời gian tới, tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật, triển khai hiệu quả, thúc đẩy phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp. Tiếp tục làm việc với một số địa phương trọng điểm để kiểm tra, đôn đốc việc triển khai NƠXH, nhà ở công nhân.

Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước cũng triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng và các gói tín dụng cụ thể để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại Nhà nước (bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank).

Quyết tâm triển khai Đề án đã thu hút được sự quan tâm của xã hội, đặc biệt là người thu nhập thấp, những người lao động nông thôn bị mất đất không có việc làm phải chuyển đổi nghề…

Cần ưu tiên và tăng tỉ trọng nhà cho thuê

TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội đề nghị ưu đãi và tăng tỉ trọng cho thuê NƠXH để Đề án phát triển 1 triệu căn NƠXH.

Theo Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, việc Thủ tướng Chính phủ có Quyết định phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 là dấu ấn trong phát triển nhà ở, nhất là với đối tượng cụ thể như Đề án nêu.

"Đánh giá tổng quan cho thấy đã cơ bản đủ hành lang pháp lý để thực hiện Đề án đã ban hành. Vấn đề cần quan tâm là nhận thức chỉ đạo của địa phương, sự tham gia của doanh nghiệp, kế hoạch triển khai và quy trình thực hiện", TS. Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh

Ngoài các giải pháp về cơ chế chính sách, về nguồn vốn phát triển, về thu hút xã hội hóa đầu tư, về cải cách thủ tục hành chính... Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cũng cho rằng rất cần quan tâm trước hết các giải pháp về quy hoạch và quản lý.

Theo phân tích của vị chuyên gia này, NƠXH là loại hình nhà ở có yêu cầu đặc thù song không nên xem đây là giải pháp tình thế, là "điểm mờ" trong phát triển đô thị cần hướng tới mà mục tiêu là bảo đảm bền vững, môi trường sống thích hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Đề cập đến các phương thức khai thác sử dụng NƠXH, theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, để thực hiện Đề án đã phê duyệt cần đa dạng hóa các phương thức sử dụng. Chính phủ đã xác định các phương thức, bán, thuê mua, thuê, song cần giao nhiệm vụ để UBND cấp tỉnh xác định rõ tỉ lệ tương ứng với từng dự án. 

Với các khu công nghiệp, đề nghị áp dụng phương thức cho thuê là chủ yếu và cho phép các doanh nghiệp là chủ thể trong tổ chức cho người lao động của mình được thuê. 

"Việc ưu đãi và tăng tỷ trọng nhà cho thuê không chỉ góp phần giải quyết mất cân đối cung và cầu của thị trường bất động sản mà còn là yếu tố đẩy nhanh Đề án ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH", ông Nghiêm nhấn mạnh.

Tạo lập nguồn vốn bền vững để phát triển NƠXH

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, hiện nay, phát triển NƠXH có những khó khăn, vướng mắc chính là: Chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu, cách tiếp cận NƠXH; vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục và thực thi; vướng mắc liên quan đến quỹ đất; vướng mắc về nguồn vốn; giới hạn về lợi nhuận của các dự án NƠXH; vướng mắc liên quan đến trình tự, thủ tục mua, thuê NƠXH và một số vấn đề khác.

Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết, bài toán nguồn vốn phát triển NƠXH đã được quan tâm hơn trong thời gian gần đây, cụ thể như gói tín dụng với quy mô 120.000 tỷ đồng để cho vay các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ; lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất thị trường.

Cùng với đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã cam kết tham gia xây dựng các dự án cho phân khúc này qua đó đã đáp ứng được một phần nhu cầu của người dân.

Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng hiện vẫn thiếu nguồn vốn tài trợ bền vững cho phân khúc NƠXH. Thực tế cho thấy, đa số các dự án NƠXH tính đến thời điểm hiện nay được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện.

Cùng với đó là việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân sách do được bố trí cho các dự án NƠXH rất ít, điều kiện – thủ tục phức tạp, trong khi nguồn cung NƠXH còn hạn chế.

Từ những vướng mắc về nguồn vốn để phát triển NƠXH, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị cần quyết liệt tạo lập nguồn vốn bền vững để phát triển NƠXH, tránh việc áp dụng theo các gói, chương trình một vài năm như hiện nay.

Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng đưa ra gợi ý, có thể thành lập Quỹ phát triển NƠXH gồm: Nguồn tiền thu từ quỹ đất cho NƠXH; vốn góp từ các tổ chức tài chính trong và ngoài nước; phát hành trái phiếu Chính phủ/chính quyền địa phương; vốn đối ứng, bổ sung từ các tổ chức tín dụng trong nước; nguồn vốn ODA, các tổ chức tài chính quốc tế.

Về cơ cấu tín dụng cho vay NƠXH, có thể 40% cho doanh nghiệp và 60% cho người mua nhà. Theo chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cần khuyến khích, tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê nhưng phải theo quy hoạch, thiết kế chuẩn.

Toàn Thắng