Báo cáo Diễn biến thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 và dự báo tình hình thị trường trong thời gian tới của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) cho thấy, thị trường thứ cấp đang chứng kiến sự chênh lệch lớn giữa giá bán và khả năng chi trả thực tế của người dân.
Tại Hà Nội, hơn 55,61% căn hộ thứ cấp hiện nay có giá trên 5 tỷ đồng, chỉ còn 3,91% căn hộ ở ngưỡng giá dưới 2 tỷ. TP.HCM cũng có 47,59% căn hộ thuộc nhóm giá trên 5 tỷ, trong khi chỉ 7,09% căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng. Đây là những mức giá được đánh giá là vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, bao gồm cả nhóm thu nhập trung bình - cao.
Trong khi đó, tại các tỉnh giáp ranh và vệ tinh, bức tranh có phần dễ thở hơn. Tại Bình Dương, hơn 54% căn hộ thứ cấp có giá dưới 2 tỷ đồng; Đồng Nai ở mức 51,49%; Khánh Hòa và Bà Rịa - Vũng Tàu (trước sáp nhập) cũng có tỷ trọng lớn căn hộ nằm trong khoảng dưới 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, xu hướng tăng giá vẫn đang lan dần ra các khu vực này.
Dữ liệu cho thấy nguồn cung thứ cấp căn hộ chung cư trong 6 tháng đầu năm 2025 tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước: Hà Nội tăng 5,4%, TP.HCM tăng 8,7%, Đà Nẵng tăng 17,8% và Bình Dương tăng 21,1%. Với loại hình nhà ở riêng lẻ phát triển theo dự án, nguồn cung thứ cấp tại Hà Nội tăng 14,3%, TP.HCM tăng 16,6%, Đà Nẵng tăng 13,7% và Bình Dương tăng 19,4%.
Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là cơ cấu hàng hóa nhà ở vẫn đang mất cân đối, với phần lớn nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp. Các dự án bất động sản giá rẻ ngày càng khan hiếm. Tại Hà Nội và TP.HCM, những căn hộ dưới 2 tỷ đồng chủ yếu là chung cư đã xây lâu năm, tọa lạc tại các khu vực xa trung tâm. Việc giá nhà tăng đều trong khi nguồn cung giá rẻ không được cải thiện đã đẩy người mua nhà ở thực vào thế khó.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra đánh giá, thị trường thứ cấp từng là nơi từng được kỳ vọng là "điểm tựa" cho người mua ở thực cũng không có nhiều cải thiện về thanh khoản. Giao dịch hiện chủ yếu tập trung vào các dự án đã hình thành tại các đại đô thị, có cư dân sinh sống ổn định và giá bán quanh mức 50 triệu đồng/m2. Phân khúc cao cấp ở khu vực trung tâm vẫn có giao dịch nhưng không sôi động.
VARS cho rằng nguyên nhân chính nằm ở tâm lý thận trọng và e ngại nợ vay dài hạn của người mua. Nhiều người trẻ hiện nay không còn mặn mà với việc gánh khoản vay 20-30 năm để mua nhà, nhất là khi chi phí sinh hoạt, giáo dục và y tế ngày càng tăng. Điều này khiến thị trường khó tìm được điểm cân bằng: người mua thực thì chần chừ, trong khi nhà đầu tư chưa chịu áp lực giảm giá.
Về giao dịch, thị trường thứ cấp trong 6 tháng đầu năm 2025 ghi nhận diễn biến trái chiều giữa các địa phương. Tại TP.HCM, lượng giao dịch căn hộ thứ cấp tăng khoảng 11,4%, Bình Dương tăng 13,1%, Đà Nẵng tăng 9,2%, trong khi Hà Nội giảm khoảng 7,7%.
Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ trên thị trường thứ cấp lại có xu hướng giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Hà Nội giảm mạnh nhất với mức giảm 12,7%, TP.HCM giảm 6,8%, Hải Phòng giảm 5,3%. Ngược lại, Đà Nẵng tăng 9,1% và Bình Dương tăng 3,9%.
Giá giao dịch thứ cấp cũng tiếp tục tăng tại nhiều địa phương, đặc biệt là ở TP.HCM, Khánh Hòa và Đồng Nai là những nơi có biên độ tăng mạnh hơn so với cuối năm 2024.